Przewodnik dla kupujących działki
Zanim podejmiemy decyzję i wydamy pieniądze na zakup działki pod budowę wymarzonego domu, powinniśmy zebrać o niej jak najwięcej informacji. Nasi eksperci, Joanna Januszewska-Noga oraz Jerzy Pękalski, stworzyli przewodnik, w którym krok po kroku opisujemy, jakich spraw trzeba dopilnować, żeby później uniknąć przykrych niespodzianek.
Kolejność gromadzenia informacji, którą proponujemy, nie jest obligatoryjna – wszystko zależy od indywidualnych preferencji. Możemy zacząć od sprawdzenia, czy osoba, która oferuje nam daną nieruchomość, ma do tego prawo. O tym powie nam księga wieczysta.
Krok 1: Księga wieczysta
Nawet jeżeli sprzedający pokazuje nam odpis z księgi wieczystej, do której jest wpisany jako właściciel, to i tak powinniśmy potwierdzić tę informację w sądzie wieczystoksięgowym.
MIT: To nieprawda, że odpis księgi wieczystej jest aktualny, jeżeli ma trzy miesiące, chociaż zaskakująco dużo osób wydaje się być o tym przekonanym. Równie dobrze aktualny może być odpis sprzed 10 lat – jeżeli w tym czasie nic się nie wydarzyło – lub nieaktualny sprzed zaledwie miesiąca. Odpis jest aktualny wtedy, kiedy zawiera aktualne dane. Zawsze przed kupnem jakiejkolwiek nieruchomości powinniśmy sprawdzić księgę na nowo, najlepiej w dniu podpisania umowy.
Księga wieczysta składa się z czterech działów i najlepiej przeczytać je wszystkie uważnie. W pierwszym dziale znajdują się informacje opisujące daną nieruchomość, np. jej położenie, obszar.
W drugim wpisany jest właściciel i tu właśnie możemy sprawdzić, czy osoba, z którą rozmawiamy o sprzedaży, jest właściwą osobą.
W trzecim dziale wymienione są rozmaite ograniczenia i prawa związane z tą własnością, np. informacja o tym, czy toczy się egzekucja z tej nieruchomości. Jeżeli znajdziemy taki wpis, będzie to oznaczało, że komornik zajął tę nieruchomość i nikt poza nim nie może jej sprzedać.
W trzecim dziale mogą również znaleźć się informacje o tym, czy komuś przysługuje prawo pierwokupu.
UWAGA! Nie wszystkie ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością muszą być ujawnione w księdze wieczystej. Agencja Nieruchomości Rolnych nie będzie wpisana do działu trzeciego, ponieważ prawo pierwokupu przysługuje jej z mocy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. W przypadku nieruchomości rolnych, poza wymienionymi w tej ustawie wyjątkami, Agencja ma prawo pierwokupu. W praktyce zdarza się to bardzo rzadko, zwłaszcza jeżeli nieruchomość jest położona w granicach jakiegoś miasta. Jednak w przypadku, kiedy kupujemy działkę rolną, musimy podpisać dwie umowy notarialne: warunkową, po której czekamy, aż Agencja wypowie się na temat ewentualnej chęci zakupu tej działki, i dopiero wtedy właściwą, przenoszącą na nas własność. W takich okolicznościach płacimy połowę taksy notarialnej przy umowie warunkowej, a drugą połowę przy umowie końcowej.
To samo dotyczy gminy. Gminie przysługuje prawo pierwokupu np. w przypadku sprzedaży niezabudowanej działki nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego (gminy, powiatu), a także w przypadku prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy jej nabycia przez sprzedawcę.
W dziale trzecim mogą być również wpisane służebności, np. służebność drogi koniecznej. Oznacza to, że mamy obowiązek umożliwiać sąsiadowi przejazd przez tę działkę i musimy to wziąć pod uwagę przy naszych planach budowlanych. Droga konieczna – jak sama nazwa wskazuje – jest ustanawiana wtedy, kiedy jest niezbędna do korzystania z nieruchomości sąsiedniej, czyli gdy sąsiad nie ma innej możliwości dostępu do drogi publicznej.
W tej części księgi możemy również natrafić na tzw. prawo dożywocia. Jeżeli kupujemy działkę, na której stoi stary dom, może okazać się, że jakaś osoba, np. babcia sprzedającego, ma prawo do końca życia w nim mieszkać.
Wreszcie w czwartym, ostatnim dziale, mogą być wpisane hipoteki, czyli obciążenia nieruchomości. A to oznacza, że wierzyciel może zażądać spłaty długu i chcieć w tym celu sprzedać nieruchomość, żeby odzyskać pieniądze, do czego będzie miał pełne prawo.
Hipoteka jako zabezpieczenie rzeczowe obciąży bowiem nieruchomość, a nie osobę, czyli będzie ciążyć na nieruchomości niezależnie od tego, czy zmieniła ona właściciela, czy nie.
