Umowa z cudzoziemcem

Coraz więcej umów na rynku nieruchomości jest zawieranych z cudzoziemcami, a ich liczba będzie się zapewne zwiększać w miarę przybliżania się daty przyjęcia nas jako członka do Unii Europejskiej.

Według polskiego prawa obcokrajowcem jest każdy człowiek (osoba fizyczna), który nie ma polskiego obywatelstwa polskiego – nie będzie więc cudzoziemcem ktoś, kto oprócz polskiego obywatelstwa ma jeszcze obywatelstwo innego państwa. Za cudzoziemca uważa się także osoby prawne (np. spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, spółki akcyjne) zarówno te z siedzibą poza granicami Polski, jak i te, w której cudzoziemcy mają ponad połowę udziałów.

Żeby obcokrajowiec mógł kupić nieruchomość (np. dom albo grunt), musi się najpierw postarać o zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Jest ono konieczne niezależnie od tego, w jaki sposób następuje przejście własności: czy to przez sprzedaż, czy przez darowiznę, czy też zamianę. Zezwolenie nie jest potrzebne na nabycie mieszkania. Bez ograniczeń mogą też kupować nieruchomości cudzoziemcy związani z Polską, czyli: mieszkający tutaj co najmniej 5 lat od uzyskania karty stałego pobytu, ci mający polskiego małżonka mieszkającego w Polsce co najmniej od 2 lat, a także nabywający nieruchomość od przyszłego spadkodawcy, pod warunkiem że zbywca jest jej właścicielem minimum od pięciu lat. Nie jest także potrzebne zezwolenie w przypadku umów, w których nie dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości, chodzi np. o umowy dzierżawy, najmu, użyczenia itp.

Przed zawarciem umowy z cudzoziemcem trzeba więc upewnić się, że ma on zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji albo przynajmniej promesę, czyli przyrzeczenie takiego zezwolenia. Wprawdzie już przy zawarciu umowy sprawdzenia dokona także notariusz, ale lepiej zrobić to wcześniej samemu, żeby uniknąć później niepotrzebnych kosztów.

Można podpisać umowę zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości na cudzoziemca pod warunkiem, że otrzyma on w określonym czasie zezwolenie. Jednak w takim przypadku, po jego otrzymaniu, trzeba podpisać jeszcze jedną umowę o ostatecznym przeniesieniu własności. Obie muszą mieć formę aktu notarialnego.

Niekiedy strony umowy chcą, żeby przy rozwiązywaniu ewentualnych sporów było stosowane prawo obce (np. niemieckie, jeżeli jedna ze stron jest obywatelem niemieckim). Niestety, w umowach dotyczących nieruchomości jest to niemożliwe i zawsze będzie stosowane prawo tego państwa, na terytorium którego leży nieruchomość. Czasem też stronom zależy, żeby powstałe w przyszłości spory rozpatrywał konkretny sąd. Nie można jednak zmienić umową jego właściwości w przypadku sporu o własność nieruchomości (albo o użytkowanie wieczyste). Takie powództwo będzie można wytoczyć tylko przed sądem, w okręgu którego znajduje się ta nieruchomość. Najczęściej będzie to sąd okręgowy (dawny wojewódzki). Jednak już w przypadku najmu albo dzierżawy strony mogą w umowie ustalić, który z sądów będzie właściwy dla rozpatrywania sporów (może to być np. sąd miejsca zamieszkania wynajmującego).

Niekiedy zdarza się sytuacja, gdy ktoś przebywający za granicą sprzedaje przez pełnomocnika nieruchomość, która znajduje się w Polsce. W takiej sytuacji pełnomocnictwo może być sporządzone przed zagranicznym notariuszem, ale musi być uwierzytelnione przez polską ambasadę albo konsulat. Przepisy nie mówią wprost, czy dozwolone jest zawieranie umowy sprzedaży nieruchomości położonej w Polsce przed obcym notariuszem, ale – żeby uniknąć niepotrzebnych problemów – lepiej zrobić to przed notariuszem polskim.

Trzeba też pamiętać, że jeżeli jedną ze stron umowy jest obywatel polski albo polska spółka, to umowa musi być napisana w języku polskim. Dotyczy to zwłaszcza tych dokumentów, które nie muszą mieć formy aktu notarialnego, np. umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości czy umowa pośrednictwa. Nie ma przeszkód, żeby strony sporządziły umowę w dwóch językach, ale trzeba pamiętać o tym, że terminologia prawnicza nie zawsze da się dokładnie przetłumaczyć i w translacji mogą też czasem pojawić się pomyłki. Dlatego w przypadku sporu podstawą do interpretacji jest wersja polska (chyba że strony w umowie postanowią inaczej). Nie ma obowiązku, żeby umowę zawartą nie notarialnie przekładał tłumacz przysięgły, ale przezornie lepiej to jemu powierzyć, gdyż ma on doświadczenie w przekładach tekstów prawniczych. Przy podpisywaniu umowy sprzedaży przed notariuszem akt notarialny musi zawsze być sporządzony po polsku, ale na żądanie strony notariusz może dodatkowo sporządzić go w innym języku. Poza tym, gdy jedna ze stron umowy nie zna języka polskiego, notariusz musi przetłumaczyć akt notarialny (sam albo przy pomocy tłumacza przysięgłego), chyba że do aktu dołączone jest tłumaczenie.

Coraz częściej zdarza się, że to Polacy kupują nieruchomości w obcych krajach, zwłaszcza domki letniskowe i inne nieruchomości rekreacyjne. W takim wypadku muszą się oni dostosować do lokalnych przepisów regulujących kupowanie nieruchomości przez cudzoziemców w tamtych krajach.

Autor: Marcin Wojtasik, fot. Internet