Gdy klient nie zapłaci
Umowa pośrednictwa zawierana pomiędzy biurem nieruchomości a jego klientem jest tzw. umową nienazwaną i w związku z tym nie jest ona ściśle uregulowana przepisami Kodeksu cywilnego ani przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Oznacza to, że szczególnie istotne są zawarte w dokumencie umowy postanowienia.
Gdy klient nie zapłaci
Umowa pośrednictwa zawierana pomiędzy biurem nieruchomości a jego klientem jest tzw. umową nienazwaną i w związku z tym nie jest ona ściśle uregulowana przepisami Kodeksu cywilnego ani przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Oznacza to, że szczególnie istotne są zawarte w dokumencie umowy postanowienia.
Gdy jakieś zagadnienie nie jest w niej uregulowane, nie można odnieść się do przepisów prawnych, bo takich po prostu nie ma. W przypadku sporu sądy będą stosowały ogólne przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące umów, a także, posiłkowo, przepisy dotyczące innych umów podobnych do umowy pośrednictwa, np. umowy agencyjnej czy zlecenia.
Zarówno dla pośrednika, jak i dla klienta szczególnie ważne są zapisy umowne dotyczące prowizji, które powinny być wyjątkowo precyzyjne. Najlepiej dokładnie określić w umowie, w jakich przypadkach prowizja przysługuje i czego w ramach tej opłaty można wymagać od biura nieruchomości. Niektórzy pośrednicy pobierają opłaty już za samo podanie adresu potencjalnego klienta. Najczęściej jednak prowizja przysługuje wówczas, gdy pośrednik znajdzie swojemu klientowi kontrahenta – czy to na kupno, czy też na sprzedaż nieruchomości. Wszelkie usługi, takie jak: sprawdzenie stanu prawnego czy faktycznego nieruchomości, doradztwo, pomoc w przygotowaniu niezbędnych dokumentów będą traktowane jako usługi ponadplanowe. Jeżeli klient biura nieruchomości chce, aby prowizja była zależna od wykonania jakichkolwiek usług dodatkowych, powinien zażądać wpisania tego do umowy. W przeciwnym razie prowizja należy się za samo znalezienie kontrahenta i klient nie może odmówić jej zapłacenia np. dlatego, że pośrednik nie dokonał sprawdzenia księgi wieczystej nieruchomości.
Uniknięcie sytuacji, w których nieuczciwy klient, uzyskawszy pomoc w znalezieniu kupca na nieruchomość, zawiera umowę kupna-sprzedaży za plecami pośrednika, jest możliwe przez wprowadzenie specjalnego zapisu w umowie. Jeżeli go nie ma, pośrednikowi bardzo trudno będzie wyegzekwować należną mu prowizję. Stosunkowo najprostsza sytuacja jest w przypadku zawarcia tzw. umowy na wyłączność, bo wtedy klient szukający kupca na nieruchomość zobowiązuje się do zapłacenia prowizji w każdym przypadku, gdy dojdzie do transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem umowy. Eliminuje to możliwość oszustwa ze strony klienta, ale pozbawia go pewnych korzyści. Nie może on np. na własną rękę szukać kontrahenta, bowiem i tak musiałby zapłacić prowizję od takiej transakcji. Ważne jest więc, by zawierając tego typu umowę starannie wybrać takie biuro pośredniczące w handlu nieruchomościami, które będzie aktywnie pracowało na rzecz swojego klienta.
Jeżeli klient mimo wszystko odmawia zapłacenia prowizji pośrednikowi, któremu się ona należy, pozostaje jedynie wytoczenie powództwa przed sądem. Najlepiej złożyć pozew o wydanie nakazu zapłaty, bo taki tryb postępowania jest najprostszy i zarazem najszybszy. Uzyskanie korzystnego orzeczenia może się nawet odbyć bez konieczności pojawiania się w sądzie. Jeżeli wysokość dochodzonej prowizji jest niższa niż 5000 zł, to pozwy trzeba składać na specjalnych formularzach (są one dostępne w każdym sądzie), na których znajduje się też pouczenie, jak należy je wypełniać. Po uzyskaniu prawomocnego orzeczenia trzeba zwrócić się do sądu o nadanie mu klauzuli wykonalności i z takim dokumentem można już udać się do komornika, który powinien wyegzekwować należną pośrednikowi kwotę.
W pracy pośrednika zdarza się, że nieuczciwi klienci biur nieruchomości wykorzystują pewne niedomówienia w umowie po to, żeby uniknąć zapłacenia prowizji. W prowadzonym przeze mnie biurze nieruchomości nie zdarzyło się jeszcze, żeby któryś z klientów nie chciał zapłacić opłaty za świadczone usługi. Wynika to przede wszystkim z ich zakresu – jeżeli przez pośrednika wykonane zostaną wszystkie czynności związane ze sprawdzeniem stanu nieruchomości, wtedy klient jest zadowolony i nie ma podstawy do unikania prowizji.
Poza tym w każdej podpisanej z klientem umowie o pośrednictwo zawarty jest punkt mówiący, że gdyby w przypadku skojarzenia kontrahentów przez nasze biuro nasz klient zawarł umowę z pominięciem pośrednika, zobowiązuje się zapłacić karę w wysokości 5% wartości nieruchomości, czyli dużo więcej niż wynosi normalna prowizja. Każdy klient zawsze własnoręcznym podpisem potwierdza adresy nieruchomości uzyskane od naszego biura, zatem mając świadomość, że grozi mu kara umowna, nie będzie starał się pominąć pośrednika przy zawieraniu transakcji. Tego typu klauzule umowne zastrzega sobie każdy pośrednik, jednak nie są one identyczne.
Bardzo dobrym rozwiązaniem byłoby w tej sytuacji ustalenie wspólnych wzorców umów, a także ujednolicenie przez biura nieruchomości standardów dotyczących obsługi klientów oraz stosowanie jednakowych zasad co do zakresu świadczonych czynności, co pomogłoby zapobiec problemom z unikaniem płacenia prowizji przez klientów. Klient wiedziałby, czego może od każdego pośrednika oczekiwać. Teraz często nie wiedzą oni, czego w ramach umowy pośrednictwa mogą się domagać, co wynika również z tego, że pośrednik jest zawodem stosunkowo młodym. Nie zdarzałyby się wówczas sytuacje, w których to klient odmawia zapłaty dlatego, że pośrednik nie wykonał jakiejś czynności. Z pewnością ujednolicenie praktyki ułatwiłoby rozstrzyganie przez sądy spornych kwestii.
Ideałem oczywiście byłoby, gdyby odpowiednie regulacje dotyczące umowy pośrednictwa znalazły się w obowiązującym ustawodawstwie, tzn. w Kodeksie cywilnym, jednak to zależy wyłącznie od parlamentu.
