Przewodnik dla kupujących działki - strona 5
Krok 5: Kupujemy!
Nie ma wymogu podpisania najpierw umowy przedwstępnej, ale jeśli zdecydujemy się na to, powinniśmy znać konsekwencje. Możemy ją zawrzeć w formie aktu notarialnego lub nie. Jeżeli rezygnujemy z formy aktu notarialnego, to miejmy świadomość, że niezachowanie formy aktu notarialnego spowoduje, iż nie będziemy mieli realnych możliwości wymuszenia na drugiej stronie, żeby do zawarcia umowy doszło.
Jeżeli zawarliśmy umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, a sprzedający będzie chciał uchylić się od podpisania umowy, to mamy prawo pójść z tą umową do sądu i zażądać zawarcia umowy przenoszącej własność. Wtedy samo orzeczenie sądu zastępuje już akt notarialny i jest podstawą do wpisania nas jako właścicieli do księgi wieczystej.
Jeżeli umowa przedwstępna ma zwykłą formę pisemną, a sprzedający rozmyślił się, bo np. ktoś mu zaoferował wyższą cenę, wtedy jedyne, czego możemy dochodzić, to odszkodowanie.
W umowie przedwstępnej warto dokładnie spisać i opisać wszystkie kwestie, na których nam zależy, łącznie z ich konsekwencjami. Jeżeli np. sprzedający zobowiązuje się, że w ciągu roku doprowadzi prąd i wodę, to możemy zapisać taki warunek w umowie z zaznaczeniem, że jeżeli tak się nie stanie do daty, którą wspólnie wyznaczymy, to poniesie on określone konsekwencje finansowe, np. sprzeda nam działkę za niższą cenę.
Zadbanie o swoje interesy już na etapie umowy przedwstępnej jest szczególnie ważne w przypadku nieruchomości kupowanych na kredyt. Jeżeli w umowie przedwstępnej zawrzemy klauzulę, że podpiszemy umowę przeniesienia pod warunkiem otrzymania kredytu, to jesteśmy zabezpieczeni na wypadek otrzymania od banku decyzji odmownej. W umowie przedwstępnej można zagwarantować sobie odszkodowanie w postaci kary umownej w przypadku niedotrzymania warunków przez strony.
Umowy pomiędzy sprzedającym a kupującym możemy swobodnie kształtować (w ramach tzw. swobody umów). Nie musimy, a nawet nie powinniśmy podpisywać podsuniętych nam przez drugą stronę gotowców. Warto zadbać o to, żeby wszystkie zastrzeżenia, które przychodzą nam do głowy, spisać na papierze.
Przed samym podpisaniem aktu notarialnego warto zażądać okazania granic działki, żeby potem nie okazało się, że budujemy się częściowo na działce sąsiada. Jeżeli granice nie są widoczne, sprzedający ma obowiązek wezwać geodetę, który wymierzy i wbije paliki. Lepiej nie sugerować się tym, że działka kończy się tam, gdzie stoi mur, bo może on być źle postawiony, tylko nikomu to nigdy nie przeszkadzało i nikt tego nie prostował.
Warto też zażądać od sprzedającego zaświadczenia, że nie zalega z podatkiem od nieruchomości. Może on już w umowie przedwstępnej oświadczyć, że nie zalega.
Zabezpieczeniem kredytu jest ustanowienie hipoteki na nieruchomości, a do tego czasu zazwyczaj płacimy ubezpieczenie kredytu lub wyższe oprocentowanie. W przypadku, kiedy czekamy na założenie księgi wieczystej, ustanowienie tej hipoteki może w dużym mieście trwać nawet do roku, a im dłużej trwa, tym wyższe koszty ponosimy przy kredycie. W takiej sytuacji warto skorzystać z ustawy z dnia 17 czerwca 2004 roku o skardze na naruszenie prawa strony do rozpoznania sprawy bez nieuzasadnionej zwłoki, która pozwala pozwanie sądu o odszkodowanie.
