Liczbowy zawrót głowy - jak badać rynek nieruchomości
Skoki i spadki cen, liczba oddanych mieszkań na rynku nieruchomości to zjawiska pilnie śledzone przez kupujących i sprzedających. Media pełne są danych, analiz i raportów na ten temat. Najcenniejsze są jednak nie same publikowane liczby, tylko wiedza o tym, jak czytać dane statystyczne i jak je interpretować.
Większość analiz cytowanych w mediach powstaje na podstawie danych pochodzących z ogłoszeń publikowanych w prasie, z baz portali internetowych czy dużych biur nieruchomości. Są to najczęściej tysiące ofert, na podstawie których można już wyciągać pewne wnioski na temat rynku. Ważne, żeby pamiętać, że w tych bazach zapisane są ceny ofertowe, które przede wszystkim odzwierciedlają oczekiwania sprzedających, w niektórych okresach bardzo wysokie. Te wartości mogą czasami znacznie różnić się od cen rzeczywistych, czyli transakcyjnych, które są ostatecznie, po wszystkich negocjacjach, ustalone między stronami umowy.
O tym, jak bardzo w danym okresie ceny transakcyjne różnią się od cen ofertowych, decyduje przede wszystkim popyt na rynku. Jeżeli jest on duży, to można założyć, że ceny transakcyjne są znacznie bliższe cenom ofertowym niż w wypadku, kiedy na rynku panuje mniejszy ruch i łatwiej jest je negocjować.
Swobodny dostęp do cen transakcyjnych na rynku mają rzeczoznawcy
majątkowi, którzy przygotowują wyceny na podstawie informacji z aktów notarialnych. Częściowymi informacjami o cenach na rynku dysponują oczywiście deweloperzy i pośrednicy, którzy uczestniczą w transakcjach. Te dane zbiera również Główny Urząd Statystyczny, ale publikuje dopiero w rocznych biuletynach, które wychodzą ze znacznym opóźnieniem. Np. według niepublikowanych jeszcze danych GUS-u za II półrocze 2007 roku, średnia transakcyjna cena metra kwadratowego na wolnym rynku w województwie dolnośląskim wynosiła 1925 zł, a w samym Wrocławiu – 4471 zł.
Co uśrednić
Dyskusyjna jest celowość liczenia jednej wspólnej średniej ceny dla całego rynku wtórnego czy pierwotnego, ponieważ mamy do czynienia z bardzo zróżnicowanymi ofertami. Tzw. średnia cena metra kwadratowego ma przede wszystkim użytek urzędowy, ponieważ od niej są naliczane np. dodatki mieszkaniowe, premie gwarancyjne itp. Daje oczywiście również pewne pojęcie o rynku, jednak jest to pojęcie na bardzo ogólnym poziomie. Mirosław Juszczak, współwłaściciel biura Świat Nieruchomości i rzeczoznawca majątkowy, przestrzega przed zbyt dosłownym traktowaniem obliczeń dotyczących średniej ceny mieszkań liczonych dla całego miasta lub dla konkretnej dzielnicy, ponieważ ceny nieruchomości, nawet w obrębie pozornie małego obszaru, mogą się różnić.
Oczywiście teoretycznie można wyliczyć średnią cenę mieszkań np. dla wrocławskiej dzielnicy Krzyki, ale trzeba mieć świadomość, że na Krzykach znajduje się zarówno bardzo drogi Borek, jak i tańsze Huby czy okolice dawnego tzw. Trójkąta. – Jeżeli już chcemy mówić o średnich cenach dla danego obszaru, to bezpieczniej jest obliczać je dla konkretnych osiedli, a nie dla całych dzielnic – uważa Mirosław Juszczak. Niewiele bowiem powie o sytuacji na rynku średnia wyciągnięta z ofert o bardzo różnym standardzie.
Jeśli np. w tej samej okolicy mielibyśmy 3 mieszkania: jedno w starej zniszczonej kamienicy z ubikacją na zewnątrz, które kosztuje 4 tys. zł za metr kwadratowy, lokal w nowoczesnym budynku po 7 tys. zł i mieszkanie w luksusowo wyremontowanej kamienicy z pięknym parkiem obok za 19 tys. zł, to wiedza o średniej cenie za metr wynoszącej 10 tys. zł na wiele by się nam nie zdała.
