Liczbowy zawrót głowy - jak badać rynek nieruchomości - strona 2

Ważny środek

Zdaniem Waldemara Oleksiaka z działu badań i analiz ogólnopolskiego biura nieruchomości Emmerson podawanie comiesięcznych statystyk wzrostu lub spadku średnichcen może prowadzić do znacznego zafałszowania obrazu rynku. Bezpieczniejsze są statystyki kwartalne, które pozwalają na sporządzenie pewnej korekty danych na podstawie dłuższego okresu obserwacji rynku.

– Zamiast pojęciem średniej arytmetycznej lepiej posługiwać się pojęciem mediany, czyli wartości środkowej – uważa Waldemar Oleksiak. Medianę cen ustala się, ustawiając ceny od największej do najmniejszej (lub na odwrót) i biorąc środkową wartość, czyli tę, powyżej i poniżej której znajduje się jednakowa liczba pozycji.

Kiedy liczymy średnią arytmetyczną, wystarczy że w danej dzielnicy pojawi się jedna inwestycja z bardzo drogimi mieszkaniami lub deweloper wpisze do bazy tylko najdroższe z mieszkań w budynku, żeby znacząco wzrosła średnia cen mieszkań na danym obszarze, chociaż pozostałe ceny w bazie się nie zmieniły. Mediana zmieni się mniej, bo nie jest tak zależna od wartości skrajnych, a bardziej od tego, z jakiego przedziału ceny są najczęściej stosowane.

Liczą się szczegóły

Żeby mieć bardziej dokładne pojęcie o rynku przydatne do zakupu konkretnego mieszkania, konieczne staje się przeprowadzenie szczegółowych porównań. Jeżeli średnia cena metra kwadratowego dla danej miejscowości wynosi np. 6 tys. zł, cena minimalna 5 tys. zł, a 80 proc. mieszkań znajduje się właśnie w przedziale pomiędzy 5 a 6 tys. zł i tylko niewielka ich ilość jest droższa, ale za to sporo, to tak naprawdę te najwyższe ceny nie będą kluczowe
dla informacji o całym rynku.

– Moim zdaniem ważna jest liczba transakcji zawieranych w danym okresie, która więcej powie nam o cenach, niż sama średnia cen na rynku – uważa Mirosław Juszczak. Gdyby Urząd Skarbowy, do którego trafiają wszystkie akty notarialne, podał informację, że w danym miesiącu było np. 500 transakcji, a w innym tylko połowa z tego, to wtedy można by stwierdzić, czy rynek się zatrzymał – niezależnie od cen, nawet gdyby one rosły. Natomiast gdyby ilość transakcji gwałtownie rosła, nawet przy niskich cenach, to znak, że rynek ma się dobrze. Kierując się kluczem popytu, pewne wiarygodne informacje o rynku pierwotnym można uzyskać, obserwując jego wybrany fragment, np. dużą inwestycję w wybranej lokalizacji. Wtedy najłatwiej zaobserwować, czy ceny nieruchomości rosną czy maleją.

Jeżeli deweloper w trakcie trwania budowy cały czas podnosi ceny i sprzedaje mieszkania, to znaczy, że rynek ma się dobrze, a jeżeli przez czas trwania budowy ceny zmieniają się nieznacznie, a deweloper dodatkowo oferuje coraz to nowe upusty, daje różnegorodzaju prezenty, np. miejsca parkingowe gratis, to może oznaczać, że rynek przystopował, nie ma wielu chętnych i sprzedaż idzie wolniej. Takie obserwacje przydają się przy negocjacjach cenowych zarówno z deweloperem, jak i na rynku wtórnym.