Liczbowy zawrót głowy - jak badać rynek nieruchomości - strona 3
Raporty z rynku
Duże biura nieruchomości, takie jak np. Emmerson, Knight Frank, WGN czy Ober-Haus, korzystając z dostępu do swoich baz z ofertami, opracowują własne raporty i analizy rynku, oparte również na monitorowaniu tego, co jest budowane.
Analiza dużej liczby ofert znajdujących się w takiej bazie danych to kopalnia informacji na temat preferencji kupujących i sprzedających.– Dzięki temu, że mamy 21 oddziałów w największych miastach Polski, obsługujemy inwestycje deweloperskie i dysponujemy olbrzymią bazą ofert z rynku wtórnego, możemy obserwować, jak kształtują się gusty kupujących, na jakie oferty w danym okresie jest największy popyt, jakie dzielnice cieszą się dużym zainteresowaniem, jakie mieszkania są najczęściej poszukiwane – wylicza Waldemar Oleksiak z firmy Emmerson.
Ile mieszkań?
Oprócz statystyk cenowych bardzo często w mediach publikowane są dane mówiące o liczbie wybudowanych mieszkań i prognozy dotyczące planów deweloperów. Co miesiąc Główny Urząd Statystyczny publikuje np. dane dotyczące ilości mieszkań oddanych do użytku, które są opracowywane na podstawie danych meldunkowych pochodzących od starostw (liczba pozwoleń) oraz wojewódzkich i powiatowych inspektoratów nadzoru budowlanego. Inspektoraty składają meldunek na temat tego, ile w danym miesiącu wydano pozwoleń na użytkowanie, z podziałem na formy własności, powierzchnię oraz liczbę mieszkań, których budowę rozpoczęto.Te dane są bardzo chętnie cytowane w mediach, trzeba jednak pamiętać o tym, że jest to jedynie meldunek iostateczne wyniki za dany okres mogą ulec zmianie.
Pierwsze korekty danych dotyczące liczby mieszkań oddawanych do użytku są nanoszone już w zestawieniach kwartalnych, jednak ostateczne dane są publikowane w raportach za cały rok. Korekty tych danych mogą wynikać z różnych powodów. Zdarzają się sytuacje, że deweloper nie dostarczy kompletu dokumentów albo otrzyma tylko pozwolenie warunkowe, a pozwolenie ostateczne zostanie mu udzielone dopiero po pewnym czasie, jak spełni te warunki. Dlatego w tym meldunku może nie być mieszkań, które co prawda dostały już pozwolenie, ale warunkowe i dopiero jak deweloper wykona pewne prace lub uzupełni dokumentację, zostaną one policzone.
Trzeba też pamiętać, że jeżeli inwestor nie dopełni tych warunków i przepadnie mu termin, to musi starać się ponownie o pozwolenie i mieszkania, które teoretycznie zostały już ukończone, zaistnieją w oficjalnych statystykach dopiero po dłuższym czasie. Wśród mieszkań, na które są wydawane pozwolenia na użytkowanie, zdarzają się również takie, które to pozwolenie już miały, ale np. inwestor występuje o nie ponownie, bo stare zgubił. Jego dom już raz został ujęty w statystykach, ale zanim zostanie naniesiona odpowiednia korekta, jest on ponownie ujmowany w meldunkach miesięcznych.
Zdaniem Gabrieli Okoń, specjalistki w wydziale statystyki gospodarczej, nie są to sytuacje nagminne, które mogłyby znacząco zaburzać dane, ale również się zdarzają. Bywają też takie sytuacje, że właściciel domu chce go sprzedać lub założyć księgę wieczystą i z tego powodu występuje o pozwolenie, chociaż budynek już dawno stoi. W tej sytuacji zostaje policzony jako nowo wybudowany budynek, chociaż w rzeczywistości może mieć już np. 5 lat lub więcej. Podobne sytuacje częściej miały miejsce w przeszłości, kiedy GUS zbierał dane bezpośrednio od inwestorów, a na rynku prężnie działały spółdzielnie mieszkaniowe, które budowały mieszkania, ale nie zawsze dopilnowywały formalności związanych z uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie.
Aktualnie największym zainteresowaniem cieszą się statystyki dotyczące liczby wydanych pozwoleń na budowę. Najwięcej telefonów i zapytań z dziedziny rynku mieszkaniowego, kierowanych w ostatnim okresie do GUS-u, jest właśnie w tej sprawie.
