Wybór banku i oferty kredytu
Proces uzyskiwania kredytu można podzielić na kilka etapów i warto do każdego z nich osobno się przygotować. Przystępując do wyszukiwania najkorzystniejszej dla siebie oferty, zwracamy uwagę najczęściej na dwie sprawy: jaki będzie koszt kredytu i w jakim banku go zaciągnąć.
Wybór banku ma dla wielu osób duże znaczenie, ponieważ – zdając sobie sprawę ze skomplikowania procedury uzyskania kredytu – decydują się oni korzystać z „przetartej ścieżki”. Zatem często wybór pada na bank, w którym kredytobiorca ma rachunek osobisty. Korzyści upatruje w tym, że mając już doradcę w tym banku, będzie mógł korzystać z uproszczonej procedury. Taka sytuacja należy jednak do wyjątków, a już absolutnie nie można liczyć na ulgowe traktowanie w zakresie spełnienia kryteriów takich jak zdolność kredytowa czy historia kredytowa. Wynika to stąd, że to nie ów osobisty doradca klienta rozpatruje wniosek, ale analityk, z którym klient nie ma żadnego kontaktu.
Czym zatem kierować się, wybierając bank będący naszym kredytodawcą? To zależy od tego, na czym nam zależy… Przesłanki można podzielić na dwie grupy. Do pierwszej zaliczymy powody niefinansowe, np. szybkie rozpatrzenie wniosku kredytowego i szybka decyzja, uproszczona procedura kredytowa, bliskość oddziału banku, zaufanie do banku czy pozytywna ocena jakości obsługi wynikająca z dotychczasowych doświadczeń. Do drugiej zaliczymy przesłanki finansowe, np. najniższe ogólne koszty kredytu, najniższe raty itp.
Pierwszą grupę trudno oceniać, bo powody te mają w znacznej mierze charakter subiektywny. Niezależnie od tego, co bank deklaruje marketingowo, ze względów czysto formalnych i organizacyjnych wniosek praktycznie w każdym banku jest rozpatrywany przynajmniej przez 7–14 dni roboczych. Jednak kierując się kalkulacją kosztową, należy zwrócić uwagę na trzy zasadnicze obszary:
- miesięczne koszty obsługi kredytu,
- koszty uzyskania kredytu,
- pozostałe koszty obsługi kredytu.
Miesięczne koszty obsługi kredytu
Na wstępie powinniśmy się zastanowić, jaka wysokość miesięcznej raty jest akceptowalna dla naszego budżetu rodzinnego. Bank na specjalistycznych kalkulatorach obliczy maksymalną kwotę kredytu ze względu na nasze dochody, obciążenia kredytowe oraz deklarowane koszty utrzymania gospodarstwa domowego, ale to kredytobiorca musi ocenić, czy te założenia są realne i czy rzeczywiście będzie w stanie spłacać ratę o określonej przez bank wysokości, powiększoną o opłaty dodatkowe.
Oprócz samej raty nowego kredytu trzeba bowiem liczyć się także z dodatkowymi kosztami jego obsługi, z których najważniejsze to różnego rodzaju ubezpieczenia:
- ubezpieczenie na życie,
- ubezpieczenie nieruchomości,
- ubezpieczenie pomostowe (czyli do czasu uzyskania wpisu hipoteki do księgi wieczystej),
- ubezpieczenie niskiego wkładu własnego (naliczane co 3 lub 5 lat),
- inne ubezpieczenia bankowe odnawialne co miesiąc, kwartał lub co rok.
Obecnie – zgodnie z ustawą o kredycie konsumenckim – większość banków nie doliczy kosztów uzyskania kredytu do kwoty kredytu, a – co za tym idzie – nie rozłoży tych płatności na raty. Należy zatem liczyć się z pokryciem z własnej kieszeni ubezpieczeń, prowizji bankowej oraz kosztów związanych z nabyciem nieruchomości (opłat notarialnych czy podatku od czynności cywilnoprawnych). Warto więc pytać doradcę nie tylko o całkowitą miesięczną ratę (uwzględniającą spłatę kapitału i odsetek), ale także o wysokość wszystkich innych opłat.
W tym miejscu ważne jest też rozważenie kwestii, czy raty mają być równe czy malejące. Początkowo rata malejąca jest znacząco wyższa od równej. W sytuacji, gdy rata malejąca drastycznie obciąża budżet domowy, można zwrócić się do banku o zmianę na raty równe. W odwrotną stronę, z raty równej na malejącą, bank poprosi zapewne o dostarczenie dokumentów dotyczących obecnej sytuacji finansowej. Spowodowane jest to zmianą warunków kredytowania i zwiększonymi obciążeniami finansowymi przy racie malejącej.
Do wyliczenia rat równych wykorzystywany jest skomplikowany algorytm. W rezultacie otrzymuje się każdą ratę o takiej samej wysokości. Zmianie ulega tylko udział kapitału i odsetek w każdej z nich. Im dłużej płacone są raty, tym większy jest w nich udział kapitału, a mniejszy odsetek. Kapitał w pierwszych latach stanowi niewielką część raty, a więcej spłaca się w tym okresie odsetek. Kiedy raty równe dotyczą kredytu udzielonego w walucie obcej, każda rata miesięczna w przeliczeniu na złotówki jest inna, ale mechanizm wzrostu kapitału i zmniejszania się odsetek jest taki sam jak w ratach równych liczonych od kredytu udzielonego w złotówkach. Różnica wynika ze zmian w kursie walut. Łączna kwota odsetek, którą zapłacimy bankowi, jest wyższa w przypadku raty równej. Warto też po raz kolejny podkreślić, że raty będą równe tylko teoretycznie przez cały okres kredytowania, bowiem w okresach stabilności oprocentowania.
Raty malejące oblicza się w ten sposób, że kapitał dzieli się przez okres spłaty kredytu wyrażony w miesiącach. Do każdej wyliczonej raty kapitałowej dolicza się odsetki. Suma tych dwóch wartości daje ratę malejącą. Zatem część kapitałowa jest tu stała przez cały okres kredytowania, a część odsetkowa maleje. Przy wyborze tego rodzaju raty należy mieć wysoką zdolność kredytową, ponieważ banki do obliczania maksymalnej kwoty kredytu przyjmują pierwszą, najwyższą ratę kredytu.
Co wybrać? Rata równa polecana jest osobom, które lubią stałe miesięczne wydatki. Poza tym nie ogranicza ona zdolności kredytowej w takim stopniu jak rata malejąca. Niemałe znaczenie przy kalkulowaniu budżetu domowego ma również to, że obciążenie miesięczne w początkowym okresie jest mniejsze. Niestety przy wyborze raty równej łączne odsetki od kredytu są wyższe niż przy wyborze raty malejącej. Z drugiej strony, wybierając kredyt w systemie rat równych w banku, który nie ogranicza nadpłat i wcześniejszej spłaty, sami możemy regulować kwotę odsetek zapłaconych bankowi, wpłacając wyższe kwoty. Nadpłata wliczana jest w poczet kapitału i zmniejsza kwotę odsetek naliczonych przez bank. Rata malejąca może być dobrym rozwiązaniem dla osób z większą zdolnością kredytową, które nie chcą same regulować swojego kredytu i spłacać rat zgodnie z harmonogramem.
