Umowa z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami
Zadaliśmy pytnia o umowy z pośrednikami i kupowanie mieszkania na rynku wtórnym Elżbiecie Kołodziej – Zastępcy Dyrektora Delegatury Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumenta we Wrocławiu.
Czym należy się kierować przy wyborze pośrednika, jeżeli chcemy kupić mieszkanie na rynku wtórnym? A może wcale nie jest nam potrzebny pośrednik?
Jeżeli nie mamy w tym zakresie doświadczenia, na pewno lepiej niż szukać na własną rękę jest skorzystać z pomocy licencjonowanego pośrednika, który orientuje się w sytuacji na rynku, wie, jakie rzeczy należy sprawdzić przed zakupem mieszkania i przedstawi nam konkretne oferty.
Przed wyborem pośrednika dobrze jest popytać znajomych, kolegów z pracy, rodzinę, czy korzystali już z usług jakiegoś biura, czy byli zadowoleni i czy mogą nam kogoś polecić. W takich sytuacjach tzw. poczta pantoflowa naprawdę się przydaje.
Czego powinniśmy jeszcze dopilnować przed podpisaniem umowy z wybranym biurem?
Zanim powierzymy swoje sprawy wybranemu biuru, powinniśmy koniecznie sprawdzić, czy pośrednik ma licencję i ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. Te dwie rzeczy powinny być wpisane w treść umowy. Kiedyś nie było takiego wymogu, ale teraz on obowiązuje i daje nam gwarancje prawidłowości wykonania umowy przez profesjonalistę, ponieważ licencjonowani pośrednicy są odpowiednio przeszkoleni i po stosownych egzaminach. Trzeba zwrócić na to uwagę, bo nie powinno się przychodzić do pierwszego lepszego biura nieruchomości i od razu przystępować do transakcji. Wszystkie ww. rzeczy należy sprawdzić zaraz na początku i dopiero później zapoznać się ze szczegółowymi warunkami umowy oraz przedstawić swoje oczekiwania.
Czy klient może coś zmieniać w umowie z biurem, negocjować warunki?
Oczywiście, że może, a nawet powinien. Należy dopilnować, żeby wszystko, na czym nam zależy, było spisane na papierze. Nie należy zakładać, że w jakiejkolwiek kwestii jesteśmy po prostu umówieni i pewne rzeczy są oczywiste. Niezaprzeczalne jest tylko to, co zostało wpisane do umowy.
Na co powinniśmy zwrócić szczególną uwagę przy podpisywaniu umowy? Jakie zapisy mogą okazać się dla nas niebezpieczne?
Podobnie jak przy umowach z deweloperami, o czym już rozmawiałyśmy, trzeba zwrócić uwagę na to, żeby po obu stronach były te same prawa i obowiązki. Podczas kontroli wzorców umownych, które klient otrzymuje w biurze pośrednika, zazwyczaj kwestionowaliśmy np. zawyżone kary umowne nałożone w wypadku odstąpienia od umowy tylko na konsumenta. Zawsze trzeba sprawdzić, czy – jeżeli ja za coś odpowiadam – druga strona również. Jeszcze parę lat temu nagminny był zwyczaj wpisywania do umowy stwierdzenia, że można odstąpić od umowy jedynie za zgodą obu stron. W praktyce oznaczało to, że pośrednik musiał zgodzić się na to, żebym ja zrezygnowała z jego usług, nawet jeżeli to on źle wykonywał swoją pracę i był winien. To oczywiście absurd, bo w takiej sytuacji pośrednikowi będzie zależało na umowie i nigdy nie zgodzi się na jej rozwiązanie. Zapis wygląda niewinnie, ale w praktyce całkowicie uzależnia klienta od pośrednika. Obie strony powinny mieć zagwarantowane prawo odstąpienia od umowy.
Kiedy więc nam ono przysługuje?
Jeżeli pośrednik nie wywiązuje się z umowy, na przykład w wypadku, kiedy zleciłam mu wynajęcie mieszkania. Jeśli minęło już pół roku, on go nie wynajął, a to, co mi zaproponował, nie odpowiadało moim oczekiwaniom, wtedy mam prawo zrezygnować z jego usług, nawet jeżeli wcześniej podpisałam umowę na rok. Oczywiście jeżeli pośrednik bardzo się starał, to powinnam być świadoma tego, że muszę ponieść jakieś koszty, ale niech to będą wydatki faktycznie poniesione przez niego, a nie trzykrotne prowizje od transakcji, która nie doszła do skutku. Zdarzały się przypadki, że klient odstępował od umowy z winy pośrednika, a on jeszcze zamierzał nałożyć na niego karę.
Chciałabym tutaj podkreślić, że klauzule, o których mówię, występowały w umowach kontrolowanych przez nas w ciągu ostatnich lat i zostały wpisane do rejestru klauzul niedozwolonych. Obecnie już się z nimi raczej nie spotykamy. Niemniej są to sprawy, które pojawiały się w umowach – powinniśmy więc być na nie szczególnie wyczuleni i nadal zwracać na nie uwagę. Podobnie jak w wypadku umów z deweloperami, jeszcze kilka lat temu prawie w każdej umowie był jakiś niedozwolony zapis. Teraz na szczęście jest to coraz rzadsza praktyka, ponieważ pośrednikom zależy na dobrej opinii.
