Standardy zawodowe pośredników
Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie określa dokładnie standardów zawodowych, jakimi powinni kierować się pośrednicy w obrocie nieruchomościami. Mówi jedynie ogólnie, że pośrednik powinien stosować przepisy prawa i standardy zawodowe, a także kierować się zasadami etyki zawodowej.
Ustalenie standardów zawodowych ustawodawca pozostawił więc samym pośrednikom i ich organizacjom. Jednak należy pamiętać o tym, że członkostwo w jakimkolwiek stowarzyszeniu zawodowym pośredników jest dobrowolne. Tego typu organizacji zawodowych jest na naszym rynku kilka i każda z nich może ustalać własne standardy, które mogą się między sobą różnić.
Czynności pośrednictwa, czyli wszystko to, co zmierza do zawarcia umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, pośrednik powinien wykonywać ze szczególną starannością wynikającą z zawodowego charakteru tych czynności. Pośrednik ma także obowiązek kierować się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te działania. W swojej pracy musi więc zawsze na pierwszymi miejscu stawiać dobro klienta. Konflikt może pojawić się wówczas, gdy obie strony umowy kupna-sprzedaży nieruchomości są klientami tego samego pośrednika (zgodnie z prawem jest to możliwe). Czyj interes powinien wówczas mieć pierwszeństwo: kupującego czy sprzedającego? Tego przepisy nie precyzują.
Ustawa określa ponadto, że swoje czynności pośrednik powinien wykonywać osobiście albo przy pomocy innych osób, które mają odpowiednie ku temu kwalifikacje. W przypadku gdy pośrednik przy wykonywaniu swoich czynności zawodowych posługuje się innymi osobami, ma obowiązek nadzorować je, a ponadto ponosi za nie odpowiedzialność, tak jakby działał samodzielnie. Ustawa nie określa niestety w szczegółowy sposób standardów dotyczących umowy pośrednictwa, wskazując jedynie, że powinna ona być zawarta w formie pisemnej. Nie ma więc prawnie ustalonego katalogu czynności, które agent musi wykonać w ramach swojej pracy.
Pośrednik ma prawny obowiązek stałego doskonalenia swoich kwalifikacji. Powinien więc uczestniczyć w szkoleniach zawodowych, kursach podnoszących kwalifikacje, konferencjach, seminariach i sympozjach itp. albo prowadzić działalność dydaktyczną, naukową lub też publicystyczną w fachowych wydawnictwach. To, czy pośrednik wywiązuje się z obowiązku doskonalenia swoich umiejętności, może być sprawdzone przez Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa. Jeżeli pośrednik dwukrotnie nie będzie mógł się wykazać odpowiednimi dokumentami świadczącymi o podnoszeniu kwalifikacji zawodowych, Prezes UMiRM powinien skierować sprawę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej. Także za niewypełnianie pozostałych obowiązków nałożonych przez ustawę pośrednik może zostać ukarany przez Prezesa UMiRM karą dyscyplinarną.
Pierwszy krok zmierzający do unormowania rynku nieruchomości w Polsce uczynił ustawodawca, nakładając na pośredników obowiązek legitymowania się licencją zawodową, a także obligując osoby aktywne na tym rynku do zdobywania nowej wiedzy i doskonalenia standardów zawodowych. Teraz środowisko pośredników powinno jak najszybciej ustalić jednolite reguły wykonywania zawodu – takie, które zostałyby zaakceptowane przez osoby korzystające z ich usług. Osoby należące do stowarzyszeń zrzeszonych w Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości mają te zasady zapisane w Kodeksie Etyki Zawodowej oraz Standardach Zawodowych Pośredników Nieruchomości (ostatnich aktualizacji dokonano w 1999 roku). Długoletnia praktyka w zawodzie pośrednika na naszym rynku dowodzi jednak, że są to regulacje niewystarczające.
Standardy zawodowe powinny precyzyjnie określać zakres wszystkich czynności wykonywanych przez pośrednika.
Ważne jest również:
• zdefiniowanie pojęcia wyłączności,
• ujednolicenie umowy o pośrednictwo,
• określenie formy i zasad przyjęcia oferty,
• określenie zasad współpracy pomiędzy samymi pośrednikami.
W obecnej sytuacji klienci nie mają pewności co do zakresu usług świadczonych przez biura pośrednictwa. Nie wiedzą również, w jaki sposób pośrednicy współpracują ze sobą i wymieniają się ofertami oraz informacjami, więc trudniej jest przekonać do korzyści płynących z podpisywania umów na wyłączność.
W pracach nad standardami warto skorzystać ze sprawdzonych w Europie Zachodniej i USA wzorów i doświadczeń z naszego rynku. O tym, jak trudne są rozmowy na ten temat, może świadczyć fakt, że prace z udziałem przedstawicieli z całego kraju trwają w odpowiednich komisjach tematycznych Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości już od kilku lat.
