Sztuka wyceny nieruchomości
O różnych sposobach wyceny nieruchomości i codziennej pracy rzeczoznawców rozmawiamy z Jerzym Adamiczką, prezesem Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych we Wrocławiu oraz wiceprezydentem Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.
Jak wygląda praca rzeczoznawców przy szybko zmieniającej się sytuacji na rynku nieruchomości?
Trzeba sobie zdawać sprawę z tego, że zawsze istnieje niepewność wyceny. Nie ma czegoś takiego, jak wartość pewna, wpisana przez rzeczoznawcę. Co prawda rzeczoznawca wskazuje konkretną kwotę, bo do tego przyzwyczaili się odbiorcy wyceny i jest to potrzebne do sprawozdań finansowych oraz wielu innych celów, ale trzeba sobie uświadomić, że chociaż jest to najbardziej prawdopodobna kwota, tak naprawdę mówimy o pewnym akceptowanym przez rynek i przez nas przedziale wartości. Nigdy nie wiemy, czy cena, która się potem pojawi, będzie dokładnym odzwierciedleniem podanej wartości i wcale nie jest błędem, jeżeli będzie się ona różniła, bo mogą zaistnieć warunki, które nie będą spełniały definicji wartości rynkowej. Nieruchomość może być potem sprzedana po cenie amatorskiej, czy np. cenie dla sprzedaży przy zbyt krótkiej ekspozycji na rynku. Nawet jeśli ceny zmieniają się niemal z dnia na dzień, rzeczoznawcy w wycenach i tak muszą podać konkretną liczbę. W ubiegłym roku wzrost cen we Wrocławiu był ogromny, np. dla lokali mieszkalnych przyjmuje się średnio o około 85%, natomiast już w I kwartale 2007 roku ceny wzrosły tylko od 1,5 do 2%, a na przykładzie dzielnicy Krzyki można mówić nawet o nieznacznym spadku cen metra kwadratowego. Z kolei w innych miastach, np. w Łodzi, w tym samym czasie ceny wzrosły aż o 10%, chociaż wcześniej zmieniały się wolniej niż we Wrocławiu. Przy takich różnicach trzeba być bardzo uważnym obserwatorem. Jeżeli ktoś wyceni nieruchomość i pomyli się plus-minus 10%, to uważam, że i tak zrobił świetną wycenę, nawet jeżeli będzie to 20% różnicy.
A czy w takim razie w operatach szacunkowych sporządzanych przez rzeczoznawców oprócz kwoty wartości nieruchomości, która jest konkretną liczbą, nie powinien znaleźć się również prawdopodobny przedział cen?
Jestem wielkim zwolennikiem takiego podejścia do procesu wyceny i podawania przedziału, żeby nauczyć klientów i samych rzeczoznawców, że ta kwota nie jest niczym świętym, tylko próbą obiektywizacji rynku. Na razie jednak nie ma takiej możliwości, ponieważ zbyt wielu odbiorców wycen chce, żeby to była jedna kwota, bo potrzebują jej np. do celów podatkowych, ale niewykluczone, że w przyszłości będziemy podawali dodatkowo przedział wartości oprócz tej najbardziej prawdopodobnej kwoty. Najczęściej wyceny robimy z punku widzenia inwestora, jesteśmy tym kupującym, który o rynku wie tyle, ile można w danym momencie wiedzieć. Wynikiem naszej analizy jest stwierdzenie, że dzisiaj mógłbym kupić tę nieruchomość, przy uwzględnieniu wszystkich jej cech i warunków panujących na rynku, za wymienioną kwotę. Jednocześnie trzeba mieć na uwadze to, że np. na przetargu najbardziej prawdopodobna kwota to nie będzie ta uzyskana, bo to jest cena maksymalna, tylko ta, kiedy w górze jest najwięcej rąk. Podobnie jest właśnie z kwotą wpisaną do wyceny.
