Sztuka wyceny nieruchomości - strona 2
Kto i w jakich sytuacjach potrzebuje rzeczoznawcy i wyceny nieruchomości?
Wyceny robi się dla różnorakich celów, jednym z nich jest np. zabezpieczenie wierzytelności kredytodawcy, czyli banku, który chce wiedzieć, ile warta jest nieruchomość, pod której zabezpieczenie pożycza pieniądze. Wyceny potrzebuje wszelkiego typu administracja, która dysponuje nieruchomościami (np. gminy), jeżeli chce cokolwiek z nią zrobić - sprzedać, zamienić, wynająć - musi znać jej wartość. Trzecia grupa to osoby fizyczne. Oczywiście można sprzedać mieszkanie bez opinii rzeczoznawcy, ale taka opinia przydaje się przy wszelkich sytuacjach spornych czy podatkowych, kiedy musimy zapłacić podatek nie od tego, za ile kupiliśmy nieruchomość, ale od tego, ile ona jest warta.
Czy inaczej sporządza się wycenę dla banku, a inaczej dla kogoś, kto po prostu chce sprzedać swoje mieszkanie?
Nie można tej samej wyceny, zrobionej dla jednego celu, wykorzystać dla innego. Na przykład wycenę dla ubezpieczyciela robimy według tzw. wartości odtworzeniowej, czyli pokazujemy, ile kosztowałoby wybudowanie takiego obiektu przy dzisiejszych cenach i ze stopniem zużycia, jaki ten obiekt ma. Ale to wcale nie oznacza, że ten budynek można za tyle sprzedać. Jeśli stałby on w centrum Warszawy, a jego wybudowanie kosztowałoby 100 jednostek, to najprawdopodobniej moglibyśmy sprzedać go za 300, 500, może 1000 jednostek. Ale gdyby ten sam budynek stał w pięknym, ale odludnym miejscu, np. w Kotlinie Kłodzkiej, i jego wybudowanie również kosztowałoby 100 jednostek, to cena na rynku, być może, nie osiągnęłaby nawet tych 100 jednostek, tylko np. 80. Dlatego wycena tej samej nieruchomości dla osoby fizycznej, która chce poznać jej wartość rynkową, wyglądałaby zupełnie inaczej.
Jakie cechy nieruchomości są najważniejsze przy sporządzaniu jej wyceny?
To zależy od wielu rzeczy, nie zawsze związanych bezpośrednio z samą nieruchomością. Przede wszystkim mamy różne sposoby wycen i różne podejścia, np. podejście porównawcze, mieszane i dochodowe. Z kolei w ramach samego podejścia porównawczego mamy trzy metody: porównywania parami, korygowania ceny średniej i metodę analizy statystycznej, którą dzisiaj można wykorzystać jedynie do analizy rynku. Przy robieniu wyceny dla inwestora zawsze patrzymy na to, na co patrzy rynek. Zwracamy uwagę na to samo co kupujący: na położenie, na jakość wykończenia budynku, usytuowanie samego lokalu w budynku, układ funkcjonalny, wielkość - bo im mniejszy lokal, tym więcej jesteśmy skłonni zapłacić za metr kwadratowy. Na wycenę wpływa również aktualna sytuacja na rynku. Najczęściej stosowane jest porównywanie parami. Nieruchomości komercyjne często wyceniamy w podejściu dochodowym, czyli próbujemy wyliczyć, jakie dochody może przynieść nieruchomość. Z kolei banki przy udzielaniu kredytów preferują podejście porównawcze, chociaż nie zawsze jest ono najlepsze i możliwe do wykonania.
