Sztuka wyceny nieruchomości - strona 3
Skąd rzeczoznawcy biorą dane do analizy?
Mamy obowiązek oprzeć się na danych transakcyjnych, które są notowane w aktach notarialnych, następnie szukamy w okolicy wycenianej nieruchomości podobnych obiektów. Jeżeli znamy już położenie, to wtedy patrzymy na cechy samego budynku i lokalu, które musimy opisać, należy obejrzeć również podobne lokale, chociaż nie zawsze jest taka możliwość, a na końcu wszystkie nasze analizy musimy wyrazić jedną liczbą określającą wartość.
A jak robione są wyceny dla nieruchomości, które są w budowie, kiedy ktoś chce zaciągnąć kredyt na mieszkanie kupowane od dewelopera?
Nawet kiedy mamy wybudowany nowy budynek, a nie została jeszcze stwierdzona samodzielność lokalu, która musi być potwierdzona przez starostę, to tej nieruchomości z punktu widzenia prawa nie ma i tak naprawdę, zgodnie z przepisami, rzeczoznawca nie powinien wykonywać wyceny czegoś, czego nie ma. Z kolei banki wymagają takiej wyceny. Jeżeli mają na coś wyłożyć pieniądze, chcą się dowiedzieć przynajmniej tego, ile będzie wynosiła wartość nieruchomości, jeśli cała inwestycja się uda. Taka wycena jest dzisiaj możliwa, ale powinna nazywać się opinią o wartości indywidualnej. Jest to takie "gdybanie": co by było, gdyby taka nieruchomość powstała. Rynek nieruchomości w Polsce zmienia się tak dynamicznie, akcja kredytowa jest tak intensywna, że przepisy prawa, które do tej pory określały jak powinno wyceniać się nieruchomość, nie zawsze pasują do rzeczywistości. Dlatego przepisy prawa nie powinny określać konkretnych procedur wyceny. Procedury powinny być w standardach zawodowych, bo łatwiej jest je zmienić, jeżeli zmienia się rynek. Wspólnie ze Związkiem Banków Polskich pracujemy nad stworzeniem projektu nowych standardów. Chcemy m.in. zapisać, jak według dzisiejszych kwot wyceniać nieruchomości, które dopiero powstaną.
Przejdźmy zatem do rynku wtórnego. Sprzedających używane mieszkania często interesuje, czy przed zbyciem nieruchomości warto robić remont? W jakim stopniu stan mieszkania wpływa na jego wycenę i cenę, jaką można osiągnąć?
Do każdej takiej sprawy trzeba podchodzić indywidualnie. Oczywiście, jeżeli lokal wygląda lepiej, to prawdopodobnie sprzeda się za większe pieniądze, ale faktycznie istnieje bariera, granica ilości włożonych pieniędzy w remont czy upiększenie lokalu w stosunku do ewentualnej zwyżki kwoty, która może nastąpić. Przy tym boomie, który mieliśmy we Wrocławiu w ubiegłym roku, upiększanie lokalu przed sprzedażą nie miało większego znaczenia, bo jeśli lokal czy budynek był mocno zapuszczony, to małym kosztem nie bylibyśmy w stanie zrobić nic tak diametralnego, żeby polepszyć stan tego mieszkania i uzyskać lepszą cenę. Ale jeżeli ściany są brudne, tynki odrapane, to na pewno warto najpierw posprzątać i pomalować, to nie ulega żadnej wątpliwości. W każdym wypadku można zasięgnąć porady fachowca, jeżeli nie rzeczoznawcy, to np. budowlańca, żeby wiedzieć jakie warto ponieść koszty, które mogłyby przełożyć się na wzrost ceny. Zwłaszcza obecnie należy do tego podchodzić bardzo ostrożnie, ponieważ ceny we Wrocławiu przestały rosnąć tak dynamicznie, a uważamy, że Wrocław będzie pierwszym miastem w Polsce, gdzie ceny zaczną spadać albo przynajmniej przestaną rosnąć.
