Odbiór mieszkania od dewelopera - strona 3
3. Przeniesienie własności aktem notarialnym
Przeniesienie własności w formie aktu notarialnego jest kluczowym momentem w nabyciu mieszkania od dewelopera. Już samo podpisanie aktu notarialnego w niektórych przypadkach powoduje przeniesienie prawa własności, niezależnie od tego, czy zostały wydane klucze, czy zapłacono pełną kwotę itp. (najczęściej jednak dla formalnego przeniesienia własności mieszkania konieczny jest też wpis do księgi wieczystej, o czym niżej). Teoretycznie przeniesienie własności może więc nastąpić jeszcze przed faktycznym wydaniem lokalu i przed spłatą ostatniej raty, aczkolwiek na rynku takie transakcje w zasadzie są niespotykane. Aby doszło do przeniesienia własności lokalu mieszkalnego, w umowie musi być wyraźnie zawarte sformułowanie, że deweloper „sprzedaje nieruchomość” albo „przenosi własność nieruchomości” na swojego klienta.
Wprawdzie zgodnie z przepisami nowej „ustawy deweloperskiej”, które weszły w życie 29 kwietnia br., wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej obciąża w równych częściach dewelopera i nabywcę, jednak nie jest jasne, czy zasada ta obejmuje również zawarcie umowy ostatecznie przenoszącej na nabywcę własność lokalu czy domu. Ustawa wspomina bowiem tylko o umowie deweloperskiej, a nie o umowie przenoszącej ostatecznie własność nieruchomości, dlatego trzeba liczyć się z tym, że za umowę ostateczną przyjdzie nam zapłacić w całości.
W niektórych sytuacjach zapłacimy tylko połowę taksy notarialnej, np.
- w przypadku podpisania umowy deweloperskiej w rozumieniu nowej „ustawy deweloperskiej”;
- przy podpisaniu umowy przeniesienia własności mieszkania, w wykonaniu wcześniej podpisanej umowy deweloperskiej;
- przy podpisaniu umowy przeniesienia własności domu jednorodzinnego (wraz z gruntem), jeżeli następuje to w wykonaniu wcześniej podpisanej umowy deweloperskiej;
- przy zakupie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
- przy umowie ustanowienia odrębnej własności lokalu lub przeniesienia własności domu jednorodzinnego wraz z prawem do gruntu, która jest zawierana w celu wykonania umowy o budowę lokalu lub domu przez spółdzielnię mieszkaniową;
- przy sprzedaży samodzielnego lokalu mieszkalnego.
Notariusz, oprócz taksy notarialnej, pobiera też podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2%, jeżeli jest on należny (podatku tego nie pobiera się w przypadku, gdy transakcja jest opodatkowana podatkiem VAT) oraz opłatę sądową za wpis do księgi wieczystej (200 zł). Dodatkową opłatę (200 zł) pobierze notariusz w przypadku, gdy mieszkanie kupowane jest na kredyt i wnosimy o wpisanie do księgi wieczystej hipoteki na rzecz banku.
Zgodnie z przepisami nowej „ustawy deweloperskiej” również opłaty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym powinny w równych częściach obciążać dewelopera i nabywcę, jednak dotyczy to opłat sądowych ponoszonych przy zawarciu umowy deweloperskiej, a nie tych, które są ponoszone przy przenoszeniu ostatecznej własności lokalu.
UWAGA! Do taksy notarialnej trzeba jeszcze doliczyć 23% podatku VAT.
