Odbiór mieszkania od dewelopera - strona 2

2. Przekazanie kluczy (wydanie) i odbiór

Podstawowymi obowiązkami dewelopera wynikającymi z umowy deweloperskiej są m.in.: wybudowanie lokalu mieszkalnego zgodnego z projektem i zasadami sztuki budowlanej, a następnie przeniesienie własności tej nieruchomości na kupującego i wreszcie wydanie lokalu. Z prawnego punktu widzenia samo przekazanie kluczy nie ma znaczenia dla przejścia własności mieszkania, ale jest równoznaczne właśnie z wydaniem lokalu. Ponieważ nieruchomości są specyficznym rodzajem rzeczy, więc nie można ich „wydać” kupującym przez zwykłe wręczenie. Przeniesienie własności następuje więc w tym wypadku przez przekazanie samych kluczy do lokalu, które są środkami dającymi faktyczną władzę nad rzeczą (art. 348 Kodeksu cywilnego). Może to nastąpić zarówno przed, jak i po notarialnym przeniesieniu własności mieszkania.

Zgodnie z ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, która weszła w życie 29 kwietnia br., formalny odbiór mieszkania przez kupującego powinien odbywać się już po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie (w przypadku domów jednorodzinnych, dla których pozwolenie nie jest wymagane – po zawiadomieniu o zakończeniu budowy przy braku sprzeciwu ze strony właściwych organów), a przed przeniesieniem własności w formie aktu notarialnego. W dotychczasowej praktyce sytuacja wyglądała tak, że przeważnie deweloperzy najpierw przekazywali klucze mieszkańcom, żeby ci mogli rozpocząć wykańczanie wnętrz, a dopiero potem następował formalny odbiór mieszkania. Wynika to przede wszystkim z tego, że aby inspektor nadzoru budowlanego mógł odebrać mieszkanie, musi być ono gotowe do użytkowania, co oznacza, że powinno np. mieć toaletę. Tymczasem przyszli właściciele mieszkań przeważnie wolą zrobić ją sami niż mieć wybraną przez inwestora, ponieważ jest to już kwestia wystroju mieszkania.

„Ustawa deweloperska” nakazuje, aby odbiór był dokonywany w obecności nabywcy, a jego obowiązkowym elementem jest protokół, do którego nabywca może zgłosić wady wybudowanego lokalu (domu). Ustawodawca nie precyzuje elementów, które powinny znaleźć się w takim protokole, jednak w interesie kupującego leży to, żeby tych szczegółów było w nim jak najwięcej. Nie warto podchodzić do protokołu tylko jako do zwykłej formalności, ponieważ wszelkie niedokładności i niedopowiedzenia mogą potem zadziałać na naszą niekorzyść. Należy zatem zadbać, aby znalazły się w nim przynajmniej podstawowe punkty:

• Data i miejsce podpisania.
• Dokładne dane osób podpisujących protokół ( w przypadku osób reprezentujących dewelopera powinny mieć one odpowiednie pełnomocnictwo).
• Data, numer i tytuł umowy deweloperskiej, której dotyczy protokół.
• Wyszczególnienie i dokładne opisanie wszystkich wad, usterek, niezgodności z umową, które zostały stwierdzone podczas przekazania.
• Jeżeli deweloper wraz z mieszkaniem zobowiązał się dostarczyć określone wyposażenie (np. sprzęt AGD czy wyposażenie kuchni), protokół powinien też zawierać opis tego wyposażenia.
• Podpisy osób uczestniczących w odbiorze