Kontrola na budowie - strona 4
Czy mieszkańcy, którzy dostali już klucze, zgłaszają zauważone usterki do inspektoratu?
Najczęściej są to skargi dotyczące jakości tych robót, wadliwego ocieplenia, jakichś przecieków, błędów instalacji. Muszę podkreślić, że nie sprawdzamy jakości wykonanych robót, nawet trudno byłoby odmówić pozwolenia na użytkowanie z powodu złej ich jakości, chyba że byłaby to jakaś rażąca wada naruszająca wprost konkretne przepisy. Natomiast ta jakość rozumiana w sensie estetycznym, dopóki nie narusza bezpieczeństwa, nie jest w zakresie naszych obserwacji. Najczęściej jednak strony nie chcą się z tym zgodzić. Trzeba pamiętać, że jeżeli inwestor dysponuje decyzją, to oznacza, że oparliśmy się przede wszystkim na oświadczeniu kierownika budowy i inspektora nadzoru inwestorskiego. Nie sprawdzamy tego jakościowo, więc trzeba zachować czujność i korzystać z przepisów prawnych, które pozwalają egzekwować pewne rzeczy od inwestorów. Szczególnie duża intensywność napływających do nas skarg występuje przed upływem trzech lat, czyli w okresie tzw. rękojmi, ponieważ właściciele mieszkań z reguły wiedzą, że swoje pretensje do sprzedającego mieszkanie mogą zaadresować do sądu cywilnego, ale to – jak każda sprawa cywilna – kosztuje, więc wszelkie skargi próbują składać do nas. Najczęściej robią to po to, żeby mieć dla sądu materiał, najlepiej w postaci decyzji, który potwierdzi ich zarzuty, ale my już po odbiorze nie jesteśmy w stanie prowadzić postępowania ukierunkowanego na wadliwość procesu budowlanego, bo ten etap jest już zamknięty, możemy natomiast prowadzić postępowanie dotyczące stanu technicznego obiektu i jego utrzymania. I tutaj, ku rozczarowaniu nabywców mieszkań, adresatami tych decyzji są już współwłaściciele, a nie inwestor, który zakończył budowę. Jednak nawet wtedy zdobycie od nas tej decyzji może być z punktu widzenia właścicieli mieszkań opłacalne, ponieważ w sądzie mogą przedstawić wady jako stwierdzony fakt, co mogłoby być trudniejsze do uzyskania w samym postępowaniu sądowym, bo trzeba w tym celu powoływać biegłego.
A czy przy udzielaniu pozwolenia na użytkowanie są sprawdzane takie rzeczy, jak np. huśtawki na placu zabaw czy wyposażenie dla osiedla, które miało być strzeżone?
To też jest dla nas pytanie, czy powinniśmy sprawdzać te huśtawki czy nie. Są pewne wymagania dla tzw. obiektów małej architektury, ale nie jest nigdzie ściśle określone, jakie te obiekty mają być. Jeżeli jest to wyszczególnione w projekcie, to się interesujemy, ale jeżeli jest to tylko ilustracja do projektu, wariantowe zagospodarowanie przestrzeni, jedna z możliwości, a nie część objęta pozwoleniem na budowę, to wtedy nie. W samym projekcie często mamy do czynienia z rysunkami, które mają naturę obrazków bez potwierdzenia w części opisowej, stąd biorą się te wątpliwości, co tak naprawdę jest przedmiotem pozwolenia. W sentencji decyzji na pewno mówi się o budynku, parkingach i drogach dojazdowych, ale już przyłącza znajdują się w osobnych projektach, które są potem zgłaszane i dla nas ważne jest, żeby były dobrze wykonane. Istnieją pewne niezbędne elementy zagospodarowania terenu, o których mówią przepisy i je egzekwujemy, takie jak: prawidłowe odprowadzanie ścieków, odpadków stałych, parkingi, które w niektórych sytuacjach nie mogą być pod oknami, jednak żadne przepisy nie wymagają np. postawienia ogrodzenia. Jeżeli osiedle miało być strzeżone, to tego nie egzekwujemy, jeżeli została zaprojektowana budka strażnicza, to tylko sprawdzamy, czy jest ona prawidłowo wybudowana. Duża część pretensji i skarg, które do nas potem spływają, wynika z rozminięcia się oczekiwań mieszkańców z realiami, zarówno w zakresie rozwiązań projektowych wewnątrz, jak i w zakresie zabudowy całej działki, a nawet otoczenia. Nabywcy nie sprawdzają przed zakupem, czy jeżeli mają z okna widok na piękną łąkę, to w miejscowych planach nie jest ona przewidziana pod zabudowę i za dwa lata nie wyrosną tu dziewięciopiętrowe budynki. I stąd późniejsze rozczarowania.
