Kontrola na budowie - strona 2
Jakie są konsekwencje wykrycia nieprawidłowości w trakcie kontroli poprzedzającej udzielenie pozwolenia na użytkowanie?
Najwięcej wykrytych nieprawidłowości dotyczy zmian w projekcie. Te istotne powodują konieczność nałożenia kary i automatyczną odmowę pozwolenia na użytkowanie, nieistotne mogą być udokumentowane i zalegalizowane.
Co to są istotne zmiany?
Istotne zmiany, wymienione w przepi sach prawa budowlanego, dotyczą projektu zagospodarowania działki, podstawowych parametrów, takich jak: długość, wysokość, szerokość budynku, kubatura, liczba kondygnacji, zapewnienie warunków niezbędnych do korzystania z obiektu przez osoby niepełnosprawne, zmiany zamierzonego
sposobu użytkowania obiektu lub jego części (jeżeli ktoś dostał pozwolenie np. na przedszkole, a okazało się, że powstał warsztat).
I inwestor liczy na to, że nikt się nie zorientuje?
Pewne rzeczy trudno jest wykazać. My wkraczamy do obiektu, który w pewnym sensie jest w trakcie budowy, nie jest jeszcze użytkowany. Nawet jeżeli jego wyposażenie pozwala podejrzewać, że pomieszczenie wykazane w dokumentach jako gospodarcze bardziej przypomina dyskotekę, to trudno nam robić zarzut z tego, że ktoś je barwnie wyposażył czy pomalował. Czasami jest to kłopot i na to właśnie liczą inwestorzy, jednak zapominają, że nawet jeżeli nie uda nam się stwierdzić nieprawidłowości podczas kontroli, a po odbiorze nastąpiłaby zmiana użytkowania obiektu, to też jest to naruszenie prawa budowlanego i podlega ściganiu, tylko w innym trybie.
Co jeszcze powoduje, że niektórych zmian na budowie nie można zaakceptować?
Za istotne uznajemy również zmiany, które potrzebują uzyskania opinii, zgody, pozwoleń i innych dokumentów wymaganych przepisami szczególnymi. To różne sytuacje, np. jeżeli nastąpiła ingerencja w podział na strefy pożarowe albo wydłużyła się droga ewakuacyjna, to wtedy takie rzeczy trzeba najpierw uzgodnić ze strażą. Istotne są również zmiany w elewacji w zabudowie staromiejskiej objętej ochroną konserwatora zabytków albo inaczej zlokalizowany wjazd na posesję i połączenie z drogą publiczną, co powinno być uzgodnione ze ZDiK itd.
Na jakie odstępstwa deweloper zgody na pewno nie dostanie?
Dużym problemem jest dostępność dla osób niepełnosprawnych. W niskim budynku, który nie ma windy, a na pierwszej kondygnacji są mieszkania, powinny być one dostępne dla osób niepełnosprawnych. To rodzi niezadowolenie deweloperów, ponieważ w praktyce przejawia się tym, że trzeba dodatkowo zainstalować specjalne platformy. Deweloperzy argumentują, że znają swoich klientów, bo umowy często są już podpisane, wiedzą, że wśród nich nie ma nikogo, kto mógłby z tych udogodnień skorzystać, że są one drogie, trudne i kosztowne w utrzymaniu, że nikt ich nie chce począwszy od deweloperów, a skończywszy na właścicielach mieszkań. Czasami sami projektanci nie do końca rzetelnie informują inwestorów o obowiązkach w tym zakresie. Ta kwestia co prawda znajduje się w tzw. projekcie architektoniczno-budowlanym, czyli w tej części, która dotyczy samego obiektu, a nie zagospodarowania działki, w związku z czym nie podlega sprawdzeniu przez organ administracji architektoniczno-budowlanej. I potem przychodzą do nas inwestorzy z decyzją o zatwierdzonym projekcie, w którym jest tylko mowa o zastosowaniu tzw. schodołazów, które nie są zgodne z przepisami i na tym tle dochodzi do największych kontrowersji między nami a inwestorami. Problem dostępności dla osób niepełnosprawnych pojawia się w co drugiej czy w co trzeciej inwestycji, bo albo jej wcale nie ma w projekcie, albo są jakieś niedopowiedzenia, albo są tylko wspomniane już schodołazy. My wtedy mamy do wyboru: albo całkiem odmówić zgody na użytkowanie,
albo dać zgodę na użytkowanie z dodatkowym terminem na wykonanie brakujących robót. Przeważnie wybieramy to drugie rozwiązanie, udzielamy pozwolenia na użytkowanie, żeby nie blokować całej inwestycji i wyznaczamy dodatkowy termin na wykonanie brakujących prac. Decyzje na pozwolenie na użytkowanie nie muszą być decyzjami dopinającymi inwestycję na „ostatni guzik”. Ustawodawca przewidział możliwość wykonania jeszcze jakiś robót, o ile nie wpływają one zasadniczo na użytkowanie całego obiektu.
