Jak wybrać lub zmienić zarządcę?
W momencie, kiedy pierwszy klient kupi mieszkanie od dewelopera, powstaje wspólnota mieszkaniowa, która ma prawo decydować o tym, czy chce zarządzać budynkiem sama, czy zlecić to firmie zewnętrznej.
Narodziny wspólnoty
Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa, nie trzeba podejmować specjalnych uchwał czy zwoływać zebrań, w momencie założenia odrębnej księgi wieczystej dla nowego mieszkania automatycznie stajemy się członkami wspólnoty. Wszyscy kolejni nabywcy lokali w budynku również nie muszą „zapisywać się” do wspólnoty.
Wspólnoty mieszkaniowe powstają tam, gdzie w jednym budynku zostały wyodrębnione przynajmniej dwa lokale mieszkalne i każdy z nich jest osobną nieruchomością z własną księgą wieczystą. Oczywiście wspólnota nie powstanie w budynku, który ma dwóch współwłaścicieli, ale nie ma prawnie wyodrębnionych mieszkań, czyli posiada tylko jedną księgę wieczystą. Wspólnota nie powstanie również w budynku, który co prawda ma wyodrębnione lokale, ale wszystkie należą do jednego właściciela. Z chwilą, kiedy sprzeda on chociaż jedno mieszkanie mamy dopiero do czynienia ze wspólnotą.
Nawet jeżeli jesteśmy jedynymi lokatorami w całym budynku i nie odbyło się jeszcze pierwsze zebranie wspólnoty, najprawdopodobniej dotychczasowy właściciel budynku, czyli deweloper podpisał już umowę o zarządzaniu budynkiem z wybraną przez siebie firmą. Od samego początku warto zainteresować się tym jaka to firma, jakie warunki oferuje, jakie ma stawki i czy nam to odpowiada. Jeżeli nie, kiedy do wspólnoty dołączy więcej osób, będziemy mogli przegłosować zmianę zarządcy.
Czego nie wolno deweloperowi
Określenie sposobu zarządu nieruchomością może znaleźć się już w umowie przyrzeczenia sprzedaży lokalu lub w umowie przeniesienia własności, podpisywanej u notariusza. Jeżeli w umowie nie zostaną zawarte odpowiednie zapisy, obowiązywać będą przepisy ustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. Trzeba jednak pamiętać i zwrócić na to szczególną uwagę, że deweloper nie może wymuszać na kupujących mieszkania zgody na powierzenie zarządu jemu lub wskazanej przez niego firmie przez określony czas (np. jeszcze przez 12, 36 a nawet więcej miesięcy po zakończeniu budowy) . 18 maja 2005 roku Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał to za rażące naruszenie praw konsumentów.
Dlatego wszelkie tego typu zapisy są tzw. klauzulami niedozwolonymi i zostały wpisane rejestru prowadzonego przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Prezes UOKiK może nakładać wysokie kary na deweloperów, którzy zamieszczają takie klauzule w umowach ze swoimi klientami. Wspólnota ma bowiem prawo sama zdecydować o tym, jakiej firmie chciałaby powierzyć taki usługi, może zajmować się tym sama, co w praktyce zdarza się jednak bardzo rzadko.
