Jak wybrać lub zmienić zarządcę? - strona 3
Za co płacimy
Wspólnota ma pełne prawo wybrać takiego zarządcę, który przedstawi jej najkorzystniejszą ofertę. Zgodnie ze standardami zawodowymi przyjętymi wspólnie przez Polską Federacją Rynku Nieruchomości, Polską Federacją Zarządców i Administratorów Nieruchomości oraz Polską Federacją Zarządców Nieruchomości w umowie o zaradzaniu nieruchomością powinny znaleźć się wszystkie warunki uzgodnione przez obie strony, łącznie z opisem obowiązków i odpowiedzialności zarządcy, numerem licencji zawodowej osoby odpowiedzialnej za jej wykonanie i informacją o ubezpieczeniu zarządcy od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomością.
Umowa z zarządcą powinna być zawarta na piśmie, inaczej nie będzie ważna! Uprawnienia i obowiązki zarządcy wynikają z ustawy o własności lokali, ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz właśnie z umowy zawartej ze wspólnotą mieszkaniową. Zarządca wybrany przez wspólnotę będzie miał ma prawo (i obowiązek) podejmować decyzje i dokonywać wszelkich czynności, zmierzających do utrzymywania nieruchomości w stanie niepogorszonym, zgodnie z jej przeznaczeniem oraz dokonywać bieżących napraw i inwestować w nieruchomość. Umowa może doprecyzować jakie obowiązki będzie miała osoba zarządzająca nieruchomością, jeśli takie zastrzeżenia w umowie się nie znajdą, to stosować się będzie bezpośrednio przepisy ustaw.
W umowie z zarządca powinna być również określona wysokość wynagrodzenia, albo przynajmniej sposób w jaki będzie ono ustalane. W praktyce najczęściej jest to ryczałt określany w oparciu o metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej. Zarządca nie ma prawa czerpać jakichkolwiek innych korzyści z zarządzania nieruchomością poza wynagrodzeniem, poza przypadkami w których umowa mu na to pozwala. Nie może więc na przykład dostawać prowizji od firmy, która wykonuje usługi na rzecz wspólnoty (np. wywożącej śmieci, wykonującej remont, itp.) Warto zwrócić szczególną uwagę na to, czy zarządca który oferuje niższe od innych stawki za swoje usługi nie wyłącza z nich rzeczy, które inni mają wliczone w pakiet usług i nie pobiera za nie dodatkowych opłat.
W umowie wspólnoty z zarządcą powinien zostać szczegółowo opisany zakres czynności, które zarządca miałby wykonywać, tzn. czy wspólnota oczekuje jedynie administrowania, czy również prowadzenia księgowości, zapewnienia obsługi konserwatorskiej i sprzątania. W umowie powinny się również znaleźć mechanizmy kontroli zarządcy i warunki wypowiedzenia tej umowy
Zarządca pod kontrolą
Zebrania mieszkańców są po to, żeby właściciele mieszkań na bieżąco mogli kontrolować, czy zarządca, któremu powierzyli obowiązek dbania o interesy wspólnoty, spełnia go należycie. Niestety właściciele najczęściej nie korzystają ze swoich praw w tym zakresie. Co roku wspólnota mieszkaniowa podejmuje uchwałę o udzieleniu tzw. skwitowania, zdarza się, że mieszkańcy podejmują tę decyzję automatycznie nie kontrolując końcowego bilansu, a przecież mają do tego pełne prawo. Wspólnota może nie zgodzić się na końcowe rozliczenie i zażądać obniżenia zawyżonych opłat. W drastycznych przypadkach nadużyć ze strony zarządcy lokatorzy mogą w każdej chwili zawiesić umowę z zarządcą, a nawet ją wypowiedzieć.
