Inwestowanie w nieruchomości - strona 5
Kredyt za czynsz
Inwestycja w nieruchomości mieszkalne zapewnia zwrot pieniędzy dzięki zyskom z wynajmu. – Na zachodzie prawie nikt nie kupuje mieszkań na własność – zapewnia dyrektor Sowa, – tam mieszkania przede wszystkim się wynajmuje. Dzieje się tak nie tylko ze względu na wysokie ceny lokali mieszkalnych, ale przede wszystkim dlatego, że posiadanie własnego mieszkania oznacza przywiązanie do jednego miasta. Tymczasem zmiana pracodawcy często wiąże się ze zmianą miejsca zamieszkania. Łatwiej jest więc mieszkanie wynajmować niż kupować i potem sprzedawać.
W dłuższym okresie opłacalne może być nawet zaciągnięcie kredytu bankowego na zakup mieszkania, a następnie wynajęcie go i spłacanie z czynszu rat kredytu. Jest to jednak inwestycja długoterminowa i realne zyski mogą pojawić się po kilku, kilkunastu latach. Symulacja wykonana przez WPBM „Mój Dom” pokazuje, że przy mniejszych inwestycjach i pewnym zaangażowaniu środków własnych w zakup mieszkania już w szóstym roku jego wynajmowania możemy zacząć osiągać niewielkie zyski. Przyjęto założenie, że kupujemy jednopokojowe mieszkanie za 75 tys. złotych, przy czym 60 tys. pochodzić będzie z kredytu bankowego oprocentowanego 12,31% w skali roku spłacanego według rat malejących. Rynkowy czynsz najmu mieszkania takiej klasy nie będzie wyższy niż 800 złotych. Przez pierwsze pięć lat inwestor będzie zmuszony dopłacać. Na początku będzie to ok. 150 złotych miesięcznie, lecz z każdym miesiącem kwoty te będą maleć, aż do zera. Już po sześciu latach takiego systemu wydatki na obsługę kredytu będą pokrywać się z przychodami z najmu a następnie pojawią się zyski. Początkowo przychód będzie niewielki, na poziomie kilkunastu, kilkudziesięciu złotych miesięcznie, lecz w dziewiątym roku wzrosną ponad 100 zł na miesiąc, a po 16 latach będzie to już ponad 300 złotych. W sumie przez te 16 lat okaże się, że najemca dołoży do spłaty naszego kredytu prawie 62 tysiące złotych!
Tego typu inwestorów jeszcze niedawno było na naszym rynku całkiem sporo, jednak zdaniem Roberta Sowy ich liczba zmalała, od kiedy zlikwidowana została ulga podatkowa związana z kupnem mieszkania na wynajem. – Stara ulga pozwalała obniżyć cenę mieszkania nawet o 40%, co powodowało, że niektórzy nasi klienci inwestowali nawet w kilka takich mieszkań – mówi dyr. Sowa. – Teraz wiele osób albo w ogóle wycofało się z tego sposobu lokowania pieniędzy, albo inwestują na dużo mniejszą skalę. W wybudowanych do tej pory przez WPBM „Mój Dom” kamienic z mieszkaniami na wynajem przy ul. Prusa i Reja większość lokali jest wynajmowana, a czynsz za kawalerkę sięga 900 zł. Z kolei Rafał Jarodzki z Archicomu RI odradza posiłkowanie się kredytem z myślą o spłacie rat z wynajmu. – Jeżeli dochody z nieruchomości spadną, albo wręcz ustaną obsługa takiego kredytu będzie bardzo trudna,
Dodatkowo dochody z najmu mogą stanowić zabezpieczenie kredytu bankowego. – Ale tylko wówczas, gdy są potwierdzone pisemną umową – zastrzega dyr. Chmieliński z Invest–Banku – i tylko jako zabezpieczenie dodatkowe, bo cechą każdej umowy jest to, że w każdej chwili można ją wypowiedzieć i dlatego dochody z najmu nie są trwałe, podczas gdy kredyty mieszkaniowe zaciąga się na kilkanaście, a nawet ponad dwadzieścia lat. Bank może również na zasadzie doradztwa zaproponować swojemu klientowi takie rozwiązanie jak przeniesienie na siebie praw płynących z najmu.
