Dlaczego warto zatrudnić inspektora nadzoru budowlanego?
Co zrobić, kiedy fachowcy budujący nasz wymarzony dom chcą postawić go "po swojemu", niekoniecznie zgodnie z projektem architekta czy naszymi potrzebami? Czy ekipa budowlana zawsze wie lepiej? Jeżeli nie jesteśmy tego pewni, może warto zatrudnić inspektora nadzoru inwestorskiego, który w naszym imieniu będzie pilnował wszystkiego, co dzieje się na budowie. O tym, kiedy i komu taki inspektor może się przydać, rozmawiamy z mgrem inż. Andrzejem Skorysem, specjalistą od nadzoru na budowach
Budowa pod specjalnym nadzorem
Kto to jest inspektor nadzoru inwestorskiego?
Jest to osoba mająca tzw. uprawnienia wykonawcze, które obecnie zdobywa się po latach praktyki na budowie i zdanym egzaminie, organizowanym przez samorząd zawodowy. Jeszcze kilka lat temu inspektorami mogli zostać technicy z odpowiednią praktyką zawodową, obecnie wymagane jest ukończenie studiów. Inspektor nadzoru inwestorskiego ma podobny zakres uprawnień co kierownik budowy, z tym, że jedna osoba nie może jednocześnie pełnić obu funkcji, ponieważ to inspektor ma za zadanie nadzorować kierownika budowy.
Poza tym zatrudnienie kierownika przez inwestora jest obowiązkowe niezależnie od rozmiarów budowy, natomiast inspektora nadzoru inwestorskiego nie zawsze - w przypadku domów jednorodzinnych najczęściej nie jest to wymagane. Organ wydający pozwolenie na budowę może jednak zażądać zatrudnienia inspektora na budowie domu jednorodzinnego, jeżeli projekt jest bardziej skomplikowany albo w budynku mają być również usługi. Jeżeli nie zostanie to narzucone urzędowo, jest to tylko dobra wola inwestora.
Po co inspektor, jeżeli na budowie jest już kierownik, którego zadaniem jest właśnie nadzorowanie całej budowy?
Firmy budowlane bardzo często mają własnego kierownika budowy, który na stałe pracuje z daną ekipą. W takich sytuacjach jego bezpośrednim pracodawcą jest wykonawca i możemy przypuszczać, że kierownik będzie przede wszystkim pilnował interesów ekipy budowlanej, a nie inwestora. Wtedy dobrze jest zatrudnić inspektora, który stanie się jego "prawą ręką" i w jego imieniu będzie pilnował wszystkiego, co dzieje się na budowie.
Z kolei jeżeli wykonawcy nie mają własnego kierownika budowy i jest to osoba zatrudniona bezpośrednio przez nich, to może wystarczyć sam kierownik, który - jako fachowiec wynajęty przez inwestora - nie jest związany z ekipą i będzie działał w imieniu swojego mocodawcy. Jeżeli ktoś buduje dom systemem gospodarczym, na własną rękę zatrudnia różnych fachowców, ale zgodnie z wymogami musi zatrudnić też kierownika budowy, to może odstąpić od angażu inspektora, jeżeli ma pewność, że kierownik będzie lojalny przede wszystkim wobec niego.
Gdzie szukać inspektora nadzoru inwestorskiego?
Najlepiej zacząć od rozpytania wśród znajomych, czy znają taką osobę, która już się sprawdziła na budowie i mogą ją nam polecić. Natomiast jeżeli nie znamy nikogo, kto niedawno budował dom i miał dobrego inspektora nadzoru, to najlepiej udać się do Izby Inżynierów, w której są dostępne listy specjalistów z różnych dziedzin. Można tam od razu sprawdzić, czy dana osoba ma uprawnienia. Tak naprawdę na rynku nie istnieje samodzielna baza danych o inspektorach. Nawet inwestorzy, którzy mają duże budowy, też nie zawsze wiedzą, do kogo się zwrócić - cały ten rynek działa na zasadzie polecania.
Co należy do obowiązków inspektora nadzoru inwestorskiego?
Najogólniej można powiedzieć, że pilnowanie, aby inwestycja była realizowana zgodnie z projektem. I w tym miejscu okazuje się, że taki inspektor jest potrzebny nawet na najmniejszej budowie. Jeżeli inwestor, czyli ten, do kogo należy działka, na której ma stanąć dom, nie zna się na projektowaniu, a tak najczęściej jest, to zakłada, że osoba, która będzie realizowała projekt, wie, co i jak ma robić. Tymczasem, zwłaszcza na małych budowach, dużo jest takich "fachowców", którzy wszystko wiedzą i zaczynają robić według własnej znajomości rzeczy, bazując przede wszystkim na swoim doświadczeniu. Jednak to, co się wydarzyło w branży budowlanej w ciągu ostatnich piętnastu lat, można śmiało określić rewolucją technologiczną. To, jak się budowało 15 lat temu, zupełnie nie przystaje do teraźniejszych realiów. Pomijam już sprawę materiałów, ale obecnie mamy zupełnie inne myślenie o budowaniu, całkiem inne idee projektowania i - później - samego wykonawstwa. Nawet niektóre warunki wykonania i odbioru robót budowlanych, opracowywane już w latach 90., to informacje stare, bo np. producenci dopuszczają już inny sposób użytkowania swoich wyrobów. Dla inwestora jest to najczęściej czarna magia, dlatego zdaje się on na wykonawców, wierząc, że oni wiedzą, co i jak trzeba robić.
Znam takie przypadki, że do inwestorów przychodzą fachowcy wykonujący instalacje, którzy może zrobią wszystko tak, że będzie działało, ale przy okazji spróbują wykorzystać materiały, które zostały im z poprzedniej budowy, ze swoich starych zapasów albo są zupełnie niepotrzebne. Inwestor, który się na tym nie zna, nie wie, czy potrzebuje rurkę miedzianą o średnicy 22 czy 28, a może wystarczyłoby i 18. Wykonawca również często się w tym nie wyznaje, bo w projekcie budowlanym są po prostu zaznaczone grzejniki, a szczegóły powinny być już opracowywane na etapie projektów wykonawczych, które rzadko opracowuje się dla domów jednorodzinnych. Żeby uzyskać pozwolenie na budowę, wystarczy mieć projekt budowlany, który nie jest aż tak szczegółowy. Konkretne rozwiązania zależą już od wykonawcy, który czasami zaczyna "upychać" to, co mu zostało. Jeżeli widzi, że inwestor się na tym nie zna, to robi wszystko tak, jak jemu pasuje.
Na jaki zakres obowiązków umawiamy się z naszym inspektorem nadzoru?
To jest dokładnie określone w przepisach prawa budowlanego. Inspektor reprezentuje na budowie interesy inwestora, czyli pilnuje realizacji robót zgodnie z projektem i zgodnie ze sztuką budowlaną, z tym, że samo pojęcie sztuki budowlanej nie jest do końca określone. Chodzi jednak o to, żeby realizować prace zgodnie z wszelkimi normami. Inspektor powinien pilnować, żeby wykonawca, realizując roboty, przestrzegał wszystkich zaleceń poszczególnych producentów urządzeń i materiałów. Powinien też na bieżąco sprawdzać wszystkie faktury, żeby nie okazało się, że dom budowany jest z zapleśniałych cegieł, które przeleżały już kilka lat w garażu.
