Zmiany w finansowaniu budowy mieszkań
Skończyły się już czasy, kiedy nowe mieszkania łatwo można było sprzedać, zanim jeszcze postawiono fundamenty budynku. Teraz deweloperzy muszą zdobywać każdego klienta, w ukończonych inwestycjach czekają niesprzedane lokale, a klienci coraz mniej skłonni są do płacenia za coś, co istnieje jedynie na papierze.
Deweloper nie płaci
Do tej pory większość mieszkań we Wrocławiu i innych miastach Polski nadal budowanych i sprzedawanych było na podstawie tzw. umów deweloperskich. Klasyczny system tego typu umów polega na tym, że chętny na mieszkanie wpłaca pieniądze już w trakcie budowy, a niejednokrotnie jeszcze przed jej rozpoczęciem, zadowalając się tym, że deweloper kupił grunt i postarał się o pozowlenie na budowę. System taki jest bardzo korzystny dla samych deweloperów, bo umożliwia im rozpoczynanie dużych przedsięwzięć mimo braku własnych środków na pokrycie całości inwestycji. Szacuje się, że inwestycję można rozpoczynać, gdy uda się zgromadzić około 20-30 proc. potrzebnych pieniędzy. Finansowanie opiera się w dużej mierze na środkach przyszłych właścicieli mieszkań. Deweloper nie musi więc dysponować dużym zapleczem finansowym, nie musi też zaciągać bardzo kosztownych kredytów. Z drugiej strony taka sytuacja jest też korzystna dla kupujących, bo mieszkania budowane w ten sposób są tańsze niż byłyby, gdyby na ich sfinansowanie deweloper zaciągnął kredyt. Koszty obsługi kredytu (spłacanie rat, odsetek i różnorodnych prowizji, a także koszty ustanowienia zabezpieczeń, takich jak hipoteka czy ubezpieczenie sumy kredytu) ponosiłby bowiem deweloper, a w dalszej perspektywie – lokator. Do niedawna popyt na mieszkania był tak duży, że wiele firmy sprzedawało całość inwestycji jeszcze przed jej ukończeniem. Tak więc osobom, które chciały kupić gotowe już mieszkanie pozostawał niewielki wybór.
Z zakupem mieszkania w tym systemie wiąże się jednak pewne ryzyko – klient w zasadzie kupuje produkt, który jeszcze nie istnieje. Nie ma więc nigdy absolutnej pewności, że rozpoczęta inwestycja zostanie ukończona. Na kliencie też w dużej mierze spoczywa ryzyko związane z niedopełnieniem wymogów formalnych przez dewelopera, takich jak uzyskanie pozwolenia na budowę, czy też z różnymi protestami wstrzymującymi prace. W przypadku upadłości firmy osoby, które kupiły nie gotowe jeszcze mieszkania, nie będą w żaden sposób uprzywilejowane i muszą się liczyć z tym, że mogą nie odzyskać wpłaconych kwot. W tym wypadku odpowiednie postanowienia w umowie mogą ograniczyć ryzyko, chociaż nie wyeliminują go zupełnie. Najważniejszą sprawą jest sprawdzenie dewelopera i związanie się z firmą wiarygodną, będącą w dobrej kondycji finansowej.
Na gotowe
Obecnie system deweloperski nadal w naszym kraju dominuje, jednak zdaniem Roberta Sowy, członka zarządu firmy WPBM Mój Dom, w najbliższej przyszłości to może się u nas zmienić. – Zarówno pierwotny jak i wtórny rynek nieruchomości jest teraz rynkiem klienta. Deweloperom coraz trudniej będzie przekonać chętnych na mieszkanie do tego, żeby kupili coś, co jeszcze nie ma fundamentów – twierdzi dyrektor Sowa. W związku z tym moment sprzedaży mieszkania stopniowo będzie się przesuwać w czasie. Do tej pory, pomimo pewnego ryzyka, klienci chętnie inwestowali w nieruchomości jeszcze nie ukończone, jednak wraz z rozwojem rynku takich osób będzie coraz mniej. Ludzie będą chcieli kupować mieszkania już gotowe, które można obejrzeć i rzeczywiście porównać z innymi ofertami. Dlaczego do tej pory tak nie było? Przede wszystkim z tego względu, że popyt wciąż przewyższał ilość budowanych mieszkań. Chętnych na nowe lokale było na tyle dużo, żeby można było sprzedawać mieszkania jeszcze na etapie budowy. Jednak rynek nowych mieszkań powoli się nasyca. Nie oznacza to, że zaspokojone zostały potrzeby mieszkaniowe Polaków. Wprost przeciwnie, stale one rosną, jednak maleją możliwości zakupu potencjalnych zainteresowanych, co spowodowane jest z jednej strony ciągle wysokim oprocentowaniem kredytów mieszkaniowych, a z drugiej strony ogólną sytuacją gospodarczą w kraju (wysokie bezrobocie, niskie zarobki, itp.).
