Zmiany w finansowaniu budowy mieszkań - strona 2
Ulga na koniec
Zdaniem Moniki Szuszkiewicz – dyrektora finansowego firmy Howell – również polskie przepisy w pewien sposób wymuszają przesunięcie momentu zapłaty za mieszkanie, a to przez nowy system ulg podatkowych. Obecnie warunkiem skorzystania z jedynej obowiązującej ulgi związanej z budownictwem mieszkaniowym jest ukończenie inwestycji. Do tej pory prawo do odliczenia od podatku dochodowego wydatków poniesionych na budowę lub zakup mieszkania przysługiwało już w trakcie trwania inwestycji.
W jaki sposób zmiany te wpłyną na Polski rynek nieruchomości? Przede wszystkim niechęć klientów do finansowania inwestycji w trakcie budowy zmusi deweloperów do korzystania z kredytów bankowych, co z pewnością odbije się na cenach mieszkań. To z kolei może wyeliminować z rynku mniejsze podmioty, bez wystarczającego zaplecza finansowego. Duże firmy będą mogły pozwolić sobie na finansowanie budowy ze środków własnych, a z kolei małym przedsiębiorstwom o nieugruntowanej pozycji na rynku banki mogą nie chcieć pożyczać pieniędzy. Poza tym zwiększy się ryzyko działalności deweloperskiej, bo tak naprawdę dopiero po ukończeniu prac inwestor będzie wiedział, czy na jego mieszkania znajdą się nabywcy.
Na kłopoty escrow
Jednym ze sposobów zapewnienia bezpieczeństwa nabywcom mieszkań w systemie deweloperskim jest rachunek powierniczy, zwany też escrow. Instytucja ta został wymyślona w latach 30. w Stanach Zjednoczonych, aby zagwarantować bezpieczne przeprowadzenie transakcji uznawanych za ryzykowne. Ogólne zasady są następujące: kupujący wpłaca odpowiednią kwotę na rachunek bankowy typu escrow na poczet zawartej z deweloperem umowy kupna mieszkania.
Rachunki powiernicze mogą być dwojakiego rodzaju: zamknięte i otwarte. W pierwszym przypadku całość pieniędzy gromadzona jest na koncie bankowym i dopiero po wykonaniu umowy, czyli po wybudowaniu lokalu przekazywana deweloperowi. Z kolei rachunek otwarty polega na tym, iż pieniądze są wpłacane deweloperowi w miarę postępu prac budowlanych. Prawidłowość wykonywanych robót kontroluje bank lub powołana przez niego osoba. Ponieważ polskie prawo nie reguluje tego typu kontraktów, szczegółowe postanowienia powinny być zawarte w umowie i to ona powinna określać, z jakim typem rachunku powierniczego mamy do czynienia. Niekiedy rachunek escrow może być powiązany z kredytem udzielanym przedsiębiorstwom budowlanym. Wtedy pieniądze wpłacane na poczet zapłaty za mieszkanie nie idą wprost na rachunek dewelopera, lecz służą zabezpieczeniu spłaty kredytu.
Przyszły lokator ma zagwarantowane, że deweloper wybuduje mieszkanie zgodnie z umową, w przeciwnym razie ma prawo do zwrotu pieniędzy. Sprzedawca z kolei ma pewność, że na jego lokale znajdą się nabywcy – może bowiem zawierać umowy już w trakcie budowy, ma także gwarancję, że w razie wykonania umowy otrzyma za sprzedane mieszkanie zapłatę. Escrow ma jeszcze tę zaletę, że pieniądze na rachunku są oprocentowane. Pozwala to zmniejszyć koszty zaciągniętego na budowę kredytu, bo część odsetek od kredytu można spłacać z oprocentowania rachunku powierniczego.
