Na kłopoty doradca rynku nieruchomości
Czy doradca rynku nieruchomości pomoże nam wybrać najlepszą ofertę? A może weźmie udział w negocjacjach z deweloperem? Skąd i dlaczego wzięła się taka profesja - zapytaliśmy przedstawiciela tego zawodu, Jerzego Pękalskiego
Kto to jest doradca rynku nieruchomości?
Jest to osoba, która ma pomagać klientowi na wszystkich etapach zawierania transakcji. Nie ma na taką profesję dobrego określenia w języku polskim, ale jest określenie w języku angielskim - due diligence - czyli przegląd całości nieruchomości przed transakcją, począwszy od sprawdzenia jej stanu prawnego, finansowego, a skończywszy na stanie technicznym. Zawód ten jest stosunkowo nowy na naszym rynku, ale sam doradca powinien być osobą z wieloletnim doświadczeniem, która wie, jakie rzeczy trzeba sprawdzić i dopilnować w poszczególnych przypadkach.
Gdzie - pomiędzy tyloma zawodami, które już działają na rynku: pośrednikami, rzeczoznawcami, prawnikami - jest miejsce dla doradcy?
Zawód doradcy to kwintesencja wiedzy pośrednika, rzeczoznawcy majątkowego, prawnika, zarządcy, a nawet budowlańca. Bo skąd ktoś, kto po raz pierwszy w życiu kupuje mieszkanie, ma wiedzieć, co to jest np. nośność stropów i czy jeżeli jest ona standardowa (bo taką odpowiedź może usłyszeć), to dla niego dobrze czy źle?
W ciągu ostatnich lat sprzedałem około 60 nieruchomości i tylko dwa razy kupujący zainteresował się tym, gdzie są granice działki i czy wszystko, co chce kupić, rzeczywiście znajduje się w jej obrębie, a nie poza nią. To świadczy o tym, że kupujący często nie wiedzą, na co powinni zwrócić uwagę. A potem okazuje się, że np. szambo czy oczyszczalnia wcale nie stoją na działce, którą kupiliśmy, i wtedy pojawia się problem.
Bardzo często zdarza się, że nieruchomości mają skomplikowaną sytuację prawną, np. sprzedający są właścicielami jedynie nakładów inwestycyjnych, które stoją na obcym gruncie. Doradca, dzięki swojemu doświadczeniu i latach pracy w branży, powinien umieć przewidzieć, jakie niespodzianki mogą spotkać jego klienta przy wszelkiego rodzaju operacjach na rynku nieruchomości i zabezpieczyć go przed nimi.
Czy to trochę nie za wiele kompetencji jak na jednego człowieka?
Doradca nie musi być ekspertem od wszystkiego, bo takich ludzi nie ma, ale powinien wiedzieć, o co i gdzie zapytać. A to przecież nie jest takie oczywiste. Dobry doradca potrafi albo sam przeanalizować sytuację, albo - wspomagając się innymi fachowcami - sporządzić opinię lub doradzić swojemu klientowi jak najlepsze warunki transakcji. Ja mam np. stałą umowę z prawnikiem, ale jeżeli prowadzę jakąś sprawę i potrzebuję opinii rzeczoznawcy czy budowlańca, to wiem, gdzie się po nią zgłosić i - co równie ważne - jak ją zinterpretować.
Ale czy takimi rzeczami nie zajmuje się już pośrednik? Przecież klienci przychodzący do biura oczekują, że załatwią tu wszystko. Coraz częściej pośrednicy deklarują, że zapewniają nie tylko obsługę prawną transakcji, ale nawet pomoc w uzyskaniu kredytu. Po co tu jeszcze doradca?
Wszystko brzmi nieźle, tylko co w wypadku, gdy pośrednik reprezentuje dwie strony transakcji? Nie można jednocześnie dbać o interesy sprzedającego i kupującego, bo to się wyklucza. Podstawowym zadaniem pośrednika jest skojarzenie dwóch stron transakcji, jednak u nas przyjęło się, że pośrednicy robią o wiele więcej. Tego z jednej strony chcą klienci, a z drugiej - do tego predysponuje pośredników doświadczenie. Jednak nie można wykonywać dobrze swojej pracy, jeżeli chce się reprezentować obie strony. Słyszę czasami takie stwierdzenie, że co prawda sprzedającego i kupującego obsługuje jedno biuro, ale za to dwóch pracowników. Dla mnie nie jest to żaden argument, bo wszystko i tak rozgrywa się w ramach jednej firmy i nie wierzę, żeby jeden pracownik walczył z innym pracownikiem (a o interesy klienta trzeba walczyć). Podstawową zasadą działania doradcy jest to, że zawsze reprezentuje tylko jedną stronę transakcji i działa w imieniu tylko jednego klienta. Jego zadaniem jest doradzanie i weryfikowanie wszystkich danych, które pojawiają się przy transakcji.
