Kto tu rządzi? Zarządzanie nieruchomościami. - strona 2
Duża wspólnota – większy kłopot
W domach wielorodzinnych, w których znajduje się więcej niż siedem mieszkań, przepisy wymagają, aby właściciele wybrali Zarząd. Może go tworzyć jedna osoba lub większa liczba osób. Taki Zarząd (Zarządca) zajmuje się wyłącznie sprawami związanymi z bieżącą eksploatacją nieruchomości. Nie jest uprawniony natomiast do podejmowania decyzji przekraczających zakres tzw. zwykłego zarządu, czyli np. dotyczących kosztownego lub długotrwałego remontu, przebudowy nieruchomości, swojego wynagrodzenia, zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej itp. szystkie te sprawy rozstrzyga wspólnota mieszkaniowa, czyli ogół właścicieli. Decyduje w tym wypadku większość głosów, która obliczana jest według wielkości udziału we wspólnej nieruchomości, a więc proporcjonalnie do powierzchni posiadanego lokalu. Trzeba jednak pamiętać, że nie każdy lokator jest właścicielem. Niektórzy mogą przecież zajmować lokal na podstawie umowy najmu. Lokator, który jest tylko najemcą, nie ma prawa głosu w sprawach wspólnoty mieszkaniowej – o wszystkim decyduje właściciel.
Nie zawsze jednak powierzchnia lokalu będzie decydująca przy obliczaniu głosów. Jeżeli większość udziałów (i większość głosów na zebraniu lokatorów) należy do jednego tylko właściciela, to lokatorzy, którzy są w mniejszości mogą domagać się zmiany zasad głosowania. Zazwyczaj ma to miejsce w budynkach, gdzie większość mieszkań należy do gminy, ale może także się zdarzyć w domach nowo wybudowanych przez deweloperów. Jeżeli właściciele posiadający co najmniej 1/5 udziałów tego zażądają, to na zebraniu wspólnoty stosować się będzie zasadę jeden właściciel = jeden głos. Wtedy niezależnie od tego, ile kto ma lokali i o jakiej powierzchni, zawsze przysługiwać mu będzie jeden głos na zebraniu właścicieli. Nawet więc gdy deweloper oddaje mieszkania do użytku stopniowo i nadal jest właścicielem większości z nich, to pozostali lokatorzy mogą uzyskać wpływ na sposób zarządzania budynkiem.
Decyzja dotycząca wyboru zarządcy, a także jego zmiany należy również do wspólnoty mieszkaniowej i podejmowana jest większością głosów. Po wyborze zarządu (zarządcy) w drodze głosowania podpisuje się z nim umowę o zarząd nieruchomością. Raz powołanego zarządcę można w każdej chwili zawiesić, albo odwołać i powierzyć jego dotychczasowe obowiązki komuś innemu. Wszelkie postanowienia w umowie o zarząd nieruchomością, które uniemożliwiają odwołanie albo zawieszenie zarządcy w czynnościach są nieważne. Odrębną sprawą są jednak ewentualne odszkodowania, czy kary umowne za wypowiedzenie umowy, czy odstąpienie od niej. Jednakże osoba odwołana z zarządu nie ma prawa pełnić funkcji niezależnie od postanowień umownych.
Deweloperzy sprzedający mieszkania w nowych budynkach najczęściej podpisują jednocześnie umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną. Z jednej strony jest to rozwiązanie wygodne, bo lokatorzy, którzy jeszcze się nie znają, nie muszą się martwić o sprawy wyboru zarządu. Jednak niekiedy mieszkańcy chcą zmienić zarządcę i oczywiście mogą to uczynić w każdym momencie, na zasadach opisanych powyżej.
Podjęta przez wspólnotę mieszkaniową uchwała jest wystarczającą podstawą do jej wykonania przez zarząd. Pozostali właściciele muszą podporządkować się większości. Jeśli więc zapadła decyzja o przeprowadzeniu remontu, to jego koszty będzie ponosił nawet ten, kto był temu przeciwny. Oczywiście większość nie zawsze ma rację. Lokatorzy, którzy zostali przegłosowani, a uważają, że ich prawa zostały naruszone mogą skierować sprawę do sądu, który orzeknie co do słuszności decyzji.
