Jak wycenia się nieruchomości - strona 2
Jak się ustala takie rzeczy, czy rzeczoznawcy posługują się jakąś wspólną punktacją?
Nie ma takiej punktacji. Rzeczoznawca jest zobowiązany do przeprowadzenia analizy w oparciu o zaistniałe transakcje, czyli zbadania, co w przypadku podobnych lokali było ważne przy ich sprzedaży. Oprócz tego, że rzeczoznawca dysponuje bazą transakcji, to również ma pewien zasób wiedzy potrzebnej do przeprowadzenia analizy. Aby ją zdobyć, rzeczoznawca ma kilka możliwości, np. może badać preferencje nabywców rynku czy też wykorzystywać modele ekonometryczne.
W jaki sposób to się odbywa?
Rzeczoznawca może nawiązać kontakt z pośrednikami w obrocie nieruchomościami i z nimi rozmawiać o tym, czego oczekują kupujący. Oczywiście jeżeli mowa o analizie preferencji nabywców, to nie może kończyć się ona na rozmowie z jednym pośrednikiem, tylko z co najmniej kilkoma, bo każdy może mieć tu różne doświadczenia. Inną możliwością jest np. badanie preferencji za pomocą ankiet, które są w tym celu wypełniane na targach mieszkaniowych przez odwiedzające je osoby. Przy przeprowadzaniu analiz w oparciu o modele ekonometryczne można korzystać np. z metody regresji wielorakiej.
Jak wygląda już sama analiza porównawcza?
Rzeczoznawca ma do dyspozycji dwie metody pracy: metodę korygowania ceny średniej lub porównywania parami. Wybór metody zależy od liczby nieruchomości, którą mamy do dyspozycji. Głównym kryterium jest liczba transakcji. W rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego jest zapisane, że potrzeba co najmniej kilkunastu nieruchomości, żeby zastosować metodę korygowania ceny średniej, więc przyjmujemy, że musi to być przynajmniej 11 transakcji. W stosunku do metody porównywania parami nie ma takich ograniczeń. Przyjmuje się jednak, że jeżeli mamy tylko kilka, tj. 3–4 nieruchomości podobne, to stosujemy metodę porównywania parami. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, aby tę metodę zastosować nawet do dużej liczby transakcji, np. 20 czy 30. Wówczas otrzymany wynik będzie pewniejszy.
Na czym ona polega?
Na porównaniu naszej wycenianej nieruchomości z każdą, która została sprzedana. Porównujemy cechy nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętych do porównań. Oczywiście pod uwagę bierzemy tylko te, które w sposób istotny wpływają na ceny, a tym samym na wartość nieruchomości. Porównanie odbywa się przy użyciu tzw. wag cech, tj. wielkości wyrażonych procentowo. Jeżeli np. cesze standard wykończenia lokalu w wyniku analizy przypiszemy wielkość 25%, oznacza to, że w 25% wartość nieruchomości zależy właśnie od tej cechy. Dodatkowo każda cecha ma różne stopnie gradacji, np. standard wykończenia może być wysoki, bardzo dobry, dobry, podstawowy, niski. Jeżeli nieruchomość wyceniana ma standard wykończenia bardzo dobry, a nieruchomość, z którą ją porównujemy, ma standard wykończenia wysoki, to jej cenę transakcyjną korygujemy o odpowiednią kwotę na minus. I tak postępujemy z każdą cechą. Inaczej mówiąc: jeżeli wcześniej sprzedano mieszkanie 60 m kw. za 300 tys. zł, które składa się z trzech pokoi, jest średnio funkcjonalne, ma niski standard wykończenia, a wyceniana przez nas nieruchomość ma lepszy standard i program użytkowy, ale gorszą funkcjonalność, to do tych 300 tys. zł możemy dodać 50 tys. zł na plus, bo te cechy naszego lokalu świadczą o tym, że jest lepszy, a więc powinien być droższy. W ten sposób lokal porównujemy z każdą z tych nieruchomości, a potem określamy średnią, która nam wychodzi z tych porównań. Na końcu otrzymujemy liczbę, która jest wynikiem wyceny, tj. wartością rynkową naszego lokalu.
Były we Wrocławiu takie momenty, kiedy ceny bardzo szybko się zmieniały, a rzeczoznawcy bazują przecież na danych historycznych, czyli porównują ze sobą lokale sprzedane w odstępie kilku miesięcy. Jak radzi sobie Pani z aktualnością wycen?
Podstawowym sposobem jest analiza trendu czasowego, tj. badanie, w jaki sposób ceny zmieniały się w czasie. Można również zmianę cen w danym okresie uwzględnić jako jedną z cech wpływających na ceny transakcyjne. Dodatkowo jest taki punkt w operacie jak analiza wyniku i tu możemy zamieścić uwagi dotyczące np. tego, czy mamy do czynienia z rynkiem malejącym czy rosnącym. Ma to ogromne znaczenie, zwłaszcza przy wycenach dla banków, bo banki oczekują od rzeczoznawcy wyceny ryzyk i jednym z nich jest sytuacja danej nieruchomości w stosunku do aktualnej sytuacji na rynku. Rzeczoznawca ma obowiązek przedstawić wycenę w postaci liczby, ale to, czy kredyt zostanie udzielony czy nie i jakie są z tym związane procedury, zależy wyłącznie od banku.
Czy wynik wyceny, tj. wartość nieruchomości, zawsze wyrażona jest za pomocą jednej liczby?
Wartość nieruchomości określamy dla różnych celów i dla różnych osób. Jeżeli osoba prywatna chce po prostu wiedzieć, za ile może sprzedać nieruchomość, nic nie stoi na przeszkodzie, żeby oprócz ujęcia tego za pomocą liczby dodatkowo wyjaśnić, jakie czynniki mogą mieć wpływ na ostateczną cenę. Przy sprzedaży nieruchomości trzeba liczyć się z pewnym przedziałem cenowym. Jeżeli ktoś sprzeda nieruchomość o parę tysięcy drożej niż wynikałoby to z wyceny, nie znaczy to, że wycena była zła, tylko że ten ktoś ma np. duże zdolności negocjacyjne. Trzeba pamiętać że na ostateczną cenę nieruchomości wpływa wiele czynników. Na początku jest oferta, później ekspozycja nieruchomości. Sprzedający widzi, jakie jest zainteresowanie, koryguje swoją ofertę w dół, rozmawia z potencjalnymi kupującymi. Na końcu trafia na kupującego o określonych umiejętnościach negocjacyjnych, w wyniku których ustalana jest ostateczna kwota. Jak widać, kwota ta zależy nie tylko od cech samej nieruchomości, ale również od np. wspomnianych umiejętności negocjacyjnych albo dodatkowych ustaleń, np. czasu wyprowadzki. Jedna osoba tę samą nieruchomość sprzeda za 500 000 zł, a inna za 470 000 zł. Zarówno jedna, jak i druga cena może odpowiadać wartości rynkowej nieruchomości. Uważam, że prawidłowo byłoby mówić o wartości minimalnej i maksymalnej, podawać pewien zakres cenowy, ale przepisy zobowiązują rzeczoznawcę do podania w operacie szacunkowym konkretnej liczby, a nie przedziału cenowego.
