Jak wycenia się nieruchomości

O to, jak sporządza się wyceny nieruchomości, zapytaliśmy rzeczoznawcę majątkowego Joannę Nogal

Sposób na wycenę

Na ile sposobów można wycenić mieszkanie?

Rzeczoznawcy mają do wyboru kilka możliwości, jednak w praktyce najczęściej wykorzystywane jest tzw. podejście porównawcze. Pozostałe, czyli dochodowe, kosztowe i mieszane są stosowane w nietypowych sytuacjach, kiedy nie możemy wykorzystać tego pierwszego albo wymagają tego przepisy prawa.

Na czym polega podejście porównawcze?

Ujmując rzecz najprościej, chodzi o porównanie lokalu, który jest przedmiotem wyceny, z podobnymi lokalami, które były przedmiotem transakcji na rynku. Zanim dokona się tej konfrontacji, trzeba opisać lokal poprzez tzw. cechy rynkowe, czyli np. jaka jest lokalizacja ogólna, lokalizacja szczegółowa, rodzaj i stan techniczny budynku, piętro, rozkład, funkcjonalność, standard wykończenia, powierzchnia itd. Następnie, w oparciu o bazę transakcji, bada się, które cechy mogą mieć znaczenie, co jest bardziej ważne, a co mniej. Inaczej mówiąc, oceniamy, które z tych cech mają istotny wpływ na ceny transakcyjne.

Jak dobierane są transakcje do takiego porównania?

Zazwyczaj w pierwszej kolejności badamy, ile transakcji zostało zawartych w tej samej lokalizacji, tj. w tym samym obrębie. Jeżeli jest ich wystarczająca liczba, to analizę przeprowadzamy w oparciu o te transakcje. Wówczas lokalizacja ogólna będzie miała niewielkie znaczenie. Jeżeli tych transakcji jest zbyt mało, to obszar badania poszerzamy o obręby podobne. Czasami zdarza się, że mieszkanie będące przedmiotem wyceny jest nietypowe, np. z uwagi na powierzchnię. Wówczas możliwe jest poszukiwanie transakcji z obszaru całego miasta. W takiej sytuacji lokalizacja ogólna będzie cechą, która w znacznym stopniu może wpływać na ceny transakcyjne. Obręby są to jednostki geodezyjne, na które jest podzielone miasto. Każdy z nich ma swoje cechy charakterystyczne, które na przestrzeni lat tak naprawdę nie zmieniają się w sposób istotny. Mam tu na myśli np. to, że południe Wrocławia jest bardziej atrakcyjne niż północ i takie obręby jak Ołtaszyn czy Południe generalnie od lat są droższe niż obręb Psiego Pola. Wiadomo również, że na wschodzie Wrocławia jest kilka obrębów typu Biskupin, Zacisze, Zalesie, które są bardzo atrakcyjne. To się nie zmienia od wielu lat i przypuszczam, że jeszcze długo tak pozostanie. Oczywiście nie można powiedzieć, że jest to absolutna stagnacja. Wrocław ma określony zasób gruntów, na których można budować nowe mieszkania, i północ Wrocławia też się rozwija, dlatego rejony uważane wcześniej za mniej atrakcyjne mogą zyskiwać na znaczeniu wraz z rozwojem miasta.

Słuchając Pani, odnoszę wrażenie, że zawód rzeczoznawcy jest bardzo lokalny, bo chyba trudno byłoby ekspertowi z Wrocławia wyceniać mieszkanie w Krakowie?

Mógłby to zrobić, ale na pewno byłoby mu dużo trudniej, bo większą wiedzę na temat rynku krakowskiego będzie miał lokalny rzeczoznawca. Miejsce jego pracy ma mniejsze znaczenie przy innych niż mieszkalne nieruchomościach, np. przy wycenie stacji benzynowych, które znajdują się w całej Polsce i ich wartość nie wynika jedynie z cech rynku lokalnego. Są to nieruchomości należące do rynku krajowego.

Wróćmy zatem do naszej analizy. W jakiej sytuacji będą porównywane lokale z jednego, a w jakiej z różnych obrębów?

Lokale z różnych obrębów będą ze sobą porównywane np. wtedy, kiedy będziemy mieli do czynienia z lokalem nietypowym (czyli np. bardzo dużym) i w ramach jednego obrębu nie będziemy mieli z czym go porównać. Transakcji dużymi lokalami na rynku jest stosunkowo niewiele, wtedy też nie można ograniczać się tylko do jednego obrębu i trzeba sięgnąć szerzej. Natomiast jeżeli jest to lokal w miarę typowy, to będziemy go porównywali z innymi, które były sprzedane w danym obrębie. Podobnie sytuacja wygląda w przypadku, kiedy na danym terenie nie było żadnych transakcji. Trzeba sobie wtedy postawić pytanie, dlaczego ich nie ma – może dlatego, że jest to tak atrakcyjny i drogi obręb i tam tych transakcji jest po prostu mało, bo np. coraz bardziej kurczy się rynek gruntów inwestycyjnych w centrum miasta albo obecni właściciele po prostu nie chcą sprzedawać swoich mieszkań z uwagi na komfort mieszkania w danym rejonie. Ponieważ jest to jednak obręb bardzo atrakcyjny, można go porównać z innymi, równie ciekawymi lokalizacjami. Podkreślić należy, iż w przypadku mieszkań taki problem pojawia się niezmiernie rzadko.

Mając już wybrany obręb i opisany lokal, skąd rzeczoznawca bierze wiedzę o pozostałych lokalach, z którymi porównuje ten analizowany?

Możliwości są dwie. Jeżeli rzeczoznawca działa w pojedynkę, musi udać się do katastru – znajdują się tam akty notarialne z cenami transakcyjnymi, które są archiwizowane, i poszukać transakcji potrzebnych do analizy. Zazwyczaj jest to bardzo czasochłonne, dlatego wielu rzeczoznawców działa w grupach i wymienia się informacjami, tworząc wspólne bazy danych. Polega to na tym, że każdy rzeczoznawca ma „pod opieką” określone obręby i jego zadaniem jest aktualizowanie informacji ich dotyczących. Tak czy inaczej rzeczoznawca dla potrzeb wyceny buduje tę bazę danych i dobiera nieruchomości, następnie przeprowadza analizę i dokonuje konfrontacji własnych doświadczeń z tą analizą i ostatecznie określa, które z tych cech, jakie na początku wziął pod uwagę i opisał, rzeczywiście wpływają na ceny i w jakim stopniu.