Jak rozmawiać z deweloperem - strona 2
O co pytać tych wyselekcjonowanych przez nas deweloperów?
U dewelopera sprawdzamy, czy inwestycja ma pozwolenie na budowę, na jakim etapie są przygotowania, kiedy planowany jest termin rozpoczęcia inwestycji, kiedy zakończenia, czy przewidywany jest wzrost ceny, a jeżeli tak, to o jaki procent. Namawiam do zrobienia sobie tabeli i wypunktowania zalet oraz wad poszczególnych ofert, żeby potem łatwiej było je porównać. Można też zrobić dodatkową rubrykę z rzeczami, które nie były w naszych priorytetach, ale które dodatkowo są w ofercie i dobrze byłoby mieć. Np. jeden deweloper może oferować darmowe miejsce parkingowe, drugi drzwi wewnętrzne, a u trzeciego dostaniemy komórkę lokatorską.
U dewelopera zapoznajemy się również z projektem budowlanym wykonawczym, który szczegółowo opisuje, z jakich materiałów będzie zbudowana inwestycja. Nigdy nie należy poprzestawać na informacji, że mieszkanie zostanie oddane w standardzie deweloperskim, bo to może oznaczać wszystko. Deweloper może nam dać najtańsze okna z najtańszego przedziału cenowego, a może dać lepsze. Z tym wszystkim trzeba się dokładnie zapoznać i później przypilnować, żeby wszystkie te parametry zostały wpisane do umowy. 90 proc. rzeczy zawiera projekt budowlany, ale inne trzeba dodatkowo opisać. Warto zainteresować się, jak wszystko będzie mierzone, czyli wg jakiej normy będą dokonywane pomiary gotowego już lokalu do odbioru. W umowie, którą podpiszemy z deweloperem, powinien znaleźć się jak najdokładniejszy opis mieszkania, które chcemy kupić, nie tylko ilość metrów, pokoi, które piętro, ale również materiały, z jakich ma być ono wybudowane, najlepiej w formie załącznika precyzyjnie opisującego cechy danego materiału, tj. rodzaj, typ, marka, producent.
Warto jest również zadbać o wpisanie, że wszystko ma być wykonane zgodnie z projektem wykonawczym, a jeżeli do projektu zostaną wprowadzone jakieś zmiany, to deweloper powinien nas o tym zawiadomić. W umowie powinny się znaleźć również wszystkie te kwestie, które uda nam się wynegocjować.
Co jest najtrudniejsze do wynegocjowania u dewelopera?
Najtrudniej jest zmienić cenę. Warto jednak pamiętać, że nie jest ona ściśle związana z ilością metrów kwadratowych, ale składa się z kilku elementów. Deweloper chętniej da nam coś w zamian, zrobi jakąś zmianę w umowie niż zejdzie z ceny. W niektórych inwestycjach wszystkie mieszkania mają te same ceny za metr, ale w innych zależy ona od piętra, od strony świata, rozkładu. Oczywiście jest to pewien chwyt marketingowy, bo średnia musi się zgadzać. Jeżeli któreś jest trochę tańsze, to inne musi być droższe, ale jest to już jakiś punkt zaczepienia do podjęcia rozmów. W ostatnich latach bardzo trudno było rozmawiać z deweloperami, bo to oni dyktowali warunki. Na szczęście teraz sytuacja znacznie się poprawiła i można już pewne rzeczy negocjować. Warto pamiętać, że „jakość” tych rozmów, czyli chęć i podejście do negocjacji to też dla nas jakaś wskazówka. Nie kończymy przecież kontaktów z deweloperem na podpisaniu umowy; musi on jeszcze wybudować to mieszkanie, uwzględnić poprawki, potem jest jeszcze okres gwarancji. Jeżeli od początku deweloper jest dla nas nieprzyjemny, na nic nie chce się zgodzić i trudno o czymkolwiek z nim rozmawiać, to lepiej poszukać kogoś innego.
Poza tym powinniśmy dać sobie czas na oswojenie się z umową, przemyślenie wszystkiego. Jeżeli nie jesteśmy przyzwyczajeni do analizowania umów, nie wahajmy się poszukać pomocy fachowca, który nam pomoże i wskaże jej słabe punkty.
Powinniśmy zwrócić szczególną uwagę na to, czy w zapisach proponowanej umowy jesteśmy traktowani po partnersku, co widać np. po wysokości kar umownych i czy są one równoważne dla obu stron. Bardzo często zdarza się, że na klienta nakładane są olbrzymie kary, a deweloper może np. za 3-proc. odszkodowaniem oddać klientowi pieniądze i sprzedać mieszkanie komuś innemu z zyskiem. I byli na rynku tacy deweloperzy, którzy – wykorzystując kilkudziesięcioprocentowy skok cenowy – tak właśnie robili.
