Jak kupować mieszkania na rynku wtórnym - Przewodnik - strona 4
Na koniec notariusz
Tylko umowa sprzedaży nieruchomości zawarta u notariusza jest ważna. Warto pamiętać o tym, że notariusz nie jest przedstawicielem żadnej ze stron i nie reprezentuje interesów ani kupującego, ani sprzedającego. Nie ma on też obowiązku sprawdzenia stanu nieruchomości w księgach wieczystych. Jeżeli więc kupimy nieruchomość z wadą prawną, notariusz nie będzie za to ponosił odpowiedzialności, podobnie jak w przypadku, gdy w umowie będą zawarte niekorzystne dla nas zapisy (ale dopuszczalne z prawnego punktu widzenia). Lekkomyślnością więc jest podpisywanie jakiejkolwiek umowy, której nie konsultowaliśmy z prawnikiem. Niestety wielu kupujących sądzi, że wystarczającym zabezpieczeniem jest zawarcie umowy u notariusza.
Notariusz odpowiada jedynie za formę czynności prawnej, a także za jej zgodność z obowiązującym prawem. Za swoje czynności pobiera on wynagrodzenie (tzw. taksę notarialną), którego wysokości zależy od wartości nieruchomości, a maksymalny poziom jest określony przepisami rozporządzenia. To, kto ponosi koszty aktu notarialnego, jest kwestią umowną, jednak najczęściej przyjmuje się, że koszt ten obciąża kupującego. Notariusz, oprócz taksy notarialnej, pobiera też obowiązkowy podatek od czynności cywilnoprawnych (2 proc. wartości nieruchomości)oraz opłatę sądową za wpis do księgi wieczystej (200 zł). Zadba on też o złożenie wniosku do księgi wieczystej i wpisanie do niej nowego właściciela.
Przy pomocy pośrednika
Jeżeli kupujemy mieszkanie przez biuro nieruchomości, istotne jest, aby była to osoba mająca ważną licencję pośrednika oraz aktualne ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. Nie bójmy się pytać o te dokumenty. Są one podstawą działalności każdego pośrednika i jeżeli ktoś nie chce nam ich pokazać, to należy po prostu zrezygnować z jego usług. Oczywiście w biurach licencjonowanych pośredników pracują również osoby bez licencji, które mogą nam, w imieniu pośrednika, np. zaprezentować ofertę, ale pamiętajmy, że umowę zawieramy tylko z osobą, która ma licencję i to ona jest odpowiedzialna za naszą prawidłową obsługę. Nic nie stoi na przeszkodzie, żebyśmy taką umowę pokazali również prawnikowi albo miejskiemu rzecznikowi praw konsumenta, który sprawdzi, czy nie ma w niej niedozwolonych zapisów (tzw. klauzul) i czy umowa w wystarczający sposób zabezpiecza nasze interesy. Pamiętajmy również, że prowizje pośredników nie są stałe – można je negocjować, zwłaszcza przy transakcjach o większej wartości.
Warto również unikać sytuacji, w której zarówno kupujący, jak i sprzedający są reprezentowani przez tego samego pośrednika, ponieważ interesy kupującego i sprzedającego są sprzeczne.
Najważniejszym zadaniem pośrednika jest znalezienie nam odpowiadającego naszym potrzebom mieszkania. Poza tym powinien on też zadbać o podstawowe zabezpieczenie transakcji. Ustawa o gospodarce nieruchomościami daje pośrednikom prawo wglądu m.in. do ksiąg wieczystych, katastru nieruchomości, rejestrów członków spółdzielni mieszkaniowych, a także do ewidencji ludności.
Dokładny zakres czynności związanych ze sprawdzeniem stanu prawnego nieruchomości powinien być zawsze wpisany do umowy, wyszczególnione powinno być zwłaszcza sprawdzenie księgi wieczystej i stanu zameldowania. Jeśli takich zapisów nie znajdziemy w proponowanej przez pośrednika umowie, powinniśmy domagać się ich umieszczenia.
Źródło: pixabay.com
