Jak kupować mieszkania na rynku wtórnym - Przewodnik - strona 2
Sprawdzanie stanu prawnego
Kolejnym krokiem przed zakupem mieszkania powinno być sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości. Wszystkie najważniejsze informacje na ten temat znajdziemy w księdze wieczystej, która jest prowadzona dla każdej nieruchomości osobno i stanowi coś w rodzaju jej metryki. Wyjątkiem są mieszkania spółdzielcze własnościowe, które zazwyczaj nie mają założonej księgi wieczystej – w takim wypadku niezbędnych informacji udzieli nam (za zgodą aktualnego lokatora) biuro spółdzielni.
Księgi wieczyste znajdują się w sądzie rejonowym, w którego okręgu znajduje się dana nieruchomość. Każda ma swój numer. Księgi mogą być prowadzone zarówno w formie papierowej, jak i w formie elektronicznej. W tym ostatnim przypadku przeglądanie księgi wieczystej odbywa się na ekranie komputera. Księga wieczysta składa się z czterech działów, w których zapisane są różne informacje na temat nieruchomości. W dziale pierwszym znajdziemy opis nieruchomości, czyli np. na jakiej ulicy jest położona, jaką ma powierzchnię itp.
Dział drugi zawiera informacje o tym, kto jest jej aktualnym właścicielem. Tutaj możemy przekonać się, czy osoba, która chce sprzedać nam nieruchomość, ma do tego prawo. Czasami zdarza się, że stan ujawniony w księdze wieczystej jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym, np. gdy ktoś nie przeprowadził postępowania spadkowego, a nieruchomość odziedziczył po rodzicach czy dziadkach. Może się również zdarzyć, że przez opieszałość sądu (taka procedura może trwać nawet pół roku) nie został on jeszcze wpisany jako nowy właściciel. Wtedy w księdze znajdziemy tylko adnotacje o wpłynięciu wniosku o wpis nowego właściciela, natomiast w samej księdze będzie figurował jeszcze poprzedni właściciel. Żeby uzyskać bardziej szczegółowe informacje, będziemy musieli zajrzeć do akt księgi wieczystej, które są niejawne i będziemy do tego potrzebowali pisemnej zgody właściciela.
W dziale trzecim są wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych. Tutaj znajdziemy informacje np. o ciążącej na nieruchomości służebności, co może np. oznaczać, że sąsiad ma prawo przechodzić albo przejeżdżać przez nasz ogródek, a także o innych ograniczeniach w rozporządzaniu nieruchomością. Niekiedy do księgi wieczystej wpisuje się informacje o zawartej wcześniej umowie przedwstępnej albo o przysługującym komuś prawie pierwokupu.
Z działu czwartego dowiemy się, czy na nieruchomości nie ciążą żadne hipoteki. Jeżeli kupimy mieszkanie z ustanowioną hipoteką, możemy zostać zmuszeni do spłaty długu, który do nas nie należy. Tu też warto zwracać uwagę nie tylko na rzeczywiście wpisane do księgi hipoteki, ale również na tzw. wzmianki o złożonych wnioskach, bo czasem sąd nie zdąży wpisać hipoteki, ale jest już informacja o złożonym wniosku. Żeby ustalić ich treść, trzeba również zajrzeć do akt.
Warto sprawdzanie księgi wieczystej zlecić fachowcowi, który zna się na prawie, ponieważ każda drobna informacja, a nawet kolor podkreślenia ma określone znaczenie. Numer wzmianki podkreślony kolorem czerwonym oznacza, że wzmianka kryjąca się pod tym numerem została już wykreślona. Księgę należy przejrzeć dwukrotnie: pierwszy raz po wyborze mieszkania, a drugi raz tuż przed samą transakcją kupna, najlepiej w tym samym dniu. Przed zakupem mieszkania należy też sprawdzić, jakie osoby są w nim zameldowane. Możemy zażądać od właściciela aktualnego zaświadczenia z Wydziału Ewidencji Ludności Urzędu Miasta, lub – za jego zgodą – sprawdzić to samemu. Prawo wglądu do ewidencji ludności przysługuje również licencjonowanym pośrednikom, nie potrzebują oni do tego zgody właściciela.
