Jak kupować mieszkania na rynku wtórnym - Przewodnik - strona 3
Umowa przedwstępna
Jeżeli nie możemy od razu zakupić upatrzonego mieszkania, ponieważ np. czekamy na przydzielenie kredytu przez bank, warto jest podpisać tzw. umowę przedwstępną, która jest „przyrzeczeniem” zawarcia umowy ostatecznej, czyli umowy sprzedaży nieruchomości.
Umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego daje nam możliwość domagania się na drodze sądowej zawarcia umowy sprzedaży na wypadek, gdyby druga strona próbowała się wycofać. W tej sytuacji będziemy mogli sądownie zmusić drugą stronę do wywiązania się z obietnicy i sprzedania nam nieruchomości. Obie strony mogą również podpisać umowę przedwstępną na zwykłej kartce papieru, bez wizyty u notariusza. Taka umowa również będzie ważna, jednak nasze uprawnienia w przypadku wycofania się sprzedającego będą dużo mniejsze. Taka umowa da nam jedynie prawo domagania się od niesłownego właściciela odszkodowania lub kary umownej, pod warunkiem że pamiętaliśmy o tym, żeby taką ustalić i wpisać do umowy.
Umowa przedwstępna powinna zawierać dokładne dane kupującego i sprzedającego, wyraźne postanowienie, że strony zamierzają podpisać umowę sprzedaży, podstawowe dane samej nieruchomości, takie jak: adres, numer księgi wieczystej itp., umówioną cenę sprzedaży i wszystkie inne warunki, które chcemy, żeby zostały uwzględnione, jak np. kary umowne, kwestie zadatku, odstępnego oraz terminu przekazania nieruchomości. Nie musimy obowiązkowo wpisywać terminu, w jakim ma być podpisana umowa ostateczna, ale warto przynajmniej ustalić zasady jego ustalania. Jeżeli termin zawarcia ostatecznej umowy nie zostanie wyznaczony w samej umowie przedwstępnej, to należy to zrobić w ciągu jednego roku od daty zawarcia tej umowy.
Zadatek lepszy niż zaliczka
Przy podpisywaniu umowy przedwstępnej najczęściej musimy wpłacić zadatek lub zaliczkę. Trzeba przy tym pamiętać, że są to dwie różne sprawy. Jeżeli decydujemy się na zapłatę zaliczki, to oznacza, że z góry wpłacamy pieniądze na poczet ceny mieszkania i później odliczamy ją od całej sumy, którą mamy zapłacić. Jeżeli natomiast umowa nie dojdzie do skutku, to zaliczka teoretycznie podlega zwrotowi.
Nieco inaczej wygląda sytuacja z zadatkiem. Podobnie jak zaliczka, wpłacony zadatek też po zawarciu transakcji odlicza się od ostatecznej ceny sprzedaży. Jednak dodatkowo zadatek pełni funkcję kary umownej, która zabezpiecza wykonanie umowy przez obie jej strony. Jeżeli przy zawarciu umowy przedwstępnej został wręczony zadatek, a którakolwiek ze stron tej umowy będzie zwlekać z przystąpieniem do umowy ostatecznej, wtedy druga strona może odstąpić od umowy przedwstępnej bez potrzeby wyznaczania dodatkowego terminu. Jeżeli osobą naruszającą umowę przedwstępną jest sprzedający, wówczas kupujący może domagać się od niego zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Z kolei jeżeli kupujący nie będzie chciał przystąpić do umowy przyrzeczonej, wtedy sprzedawca ma prawo zatrzymać sobie całą kwotę zadatku. Ustanowienie zadatku jest szczególnie ważne wtedy, gdy decydujemy się na podpisanie umowy przedwstępnej nie u notariusza. W takim przypadku zadatek jest w zasadzie jedynym zabezpieczeniem tej umowy, bo brak formy notarialnej pozbawia nas możliwości żądania przed sądem zawarcia umowy ostatecznej.
