Jak kupić nowy dom - poradnik

W przypadku zakupu nowego domu najważniejsze jest znalezienie szczegółowej odpowiedzi na dwa podstawowe pytania: co kupujemy i od kogo.

Przeszukując oferty deweloperów , mamy przede wszystkim do czynienia z wizualizacjami i planami budowy osiedla, w ramach którego powstanie ten jeden konkretny budynek. Trzeba pamiętać, że osiedla domów bardzo często budowane są etapami przewidzianymi na kilka lat do przodu, co oznacza, że ich rozrost zależy od liczby klientów, którzy chcą nabyć kolejne domy. Warto mieć na uwadze to, na jakim etapie jest budowa całego osiedla, bo jeżeli nasz dom jest jednym z pierwszych, to powinniśmy liczyć się z tym, że najbliższym sąsiedztwem na kolejne lata będą ekipy budowlane i ciężarówki dowożące materiały.

Przewidzieć przyszłość

Rzadko zdarza się, żeby inwestycja osiedla pod lasem pozostała tzw. samotną wyspą. Jeżeli na działce budowlanej powstaje nowe osiedle, można spodziewać się, że w przyszłości zaczną pojawiać się kolejne inwestycje, bo gmina przewidziała dany teren pod rozwój budownictwa mieszkaniowego. Oczywiście wcale nie muszą to być kolejne domy jednorodzinne wybudowane przez tego samego dewelopera. Dlatego przed wybraniem miejsca, w którym chcemy zamieszkać, powinniśmy zainteresować się planami zagospodarowania przestrzennego dla danej okolicy, które powiedzą nam, z jakimi terenami sąsiaduje działka i co w przyszłości będzie można tu wybudować. Plany zagospodarowania zawierają informacje nie tylko o tym, ile działek budowlanych znajduje się w okolicy, ale przede wszystkim o tym, gdzie gmina planuje wybudować oczyszczalnię ścieków, nową drogę czy wysypisko śmieci. Dlatego jeżeli wokół inwestycji są tylko pola i łąki, a nie inne domy, trzeba liczyć się z tym, że w pobliżu nowego osiedla domów mogą nie powstać kolejne, bo np. gmina znajdzie dobrego inwestora i zmieni plany zagospodarowania pod budowę hipermarketu czy fabryki.

Ponieważ marzeniem niektórych osób może być nie tylko własny dom, ale również mały zakład stolarski w piwnicy czy miniwarsztat samochodowy, dobrze jest zwrócić uwagę na to, czy miejscowy plan zagospodarowania dopuszcza prowadzenie takiej działalności w okolicy. Jeżeli tak, to warto zawczasu poznać swoich sąsiadów, żeby uniknąć niespodzianek.

Dokumenty o inwestycji

Po wstępnym zebraniu informacji na temat upatrzonego domu i okolicy należy przyjrzeć się dokumentom dotyczącym samej inwestycji. Powinny nas zainteresować:

1. Pozwolenie na budowę i zatwierdzony projekt budowlany. Samo pozwolenie, wydawane przez starostę lub prezydenta miasta, ma ważność trzy lata i jeżeli w tym czasie deweloper nie rozpocznie budowy, będzie musiał starać się o wydanie nowego. Pozwolenie może być zmieniane, więc trzeba upewnić się, że nie zostały wydane żadne decyzje o zmianie pozwolenia na budowę, a jeżeli zostały, to warto się z nimi zapoznać.
2. Księga wieczysta, w której są zapisane najważniejsze informacje o nieruchomości, czyli np. kto jest jej właścicielem czy to, jakie są na niej obciążenia. Wgląd do księgi wieczystej jest jawny i bezpłatny, trzeba jednak uiścić stosowne opłaty, jeżeli chce się otrzymać jej odpis. Sprawdzenie księgi wieczystej dobrze jest zlecić fachowcowi, ponieważ nawet takie „drobiazgi” jak kolor podkreślenia w przypadku ksiąg papierowych są już jakąś informacją. Księgi wieczyste można również przeglądać w wersji elektronicznej na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości: ekw.ms.gov.pl
3. Wypis z ewidencji gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej nieruchomości. W ewidencji gruntów znajdziemy m.in. informacje zarówno na temat właściciela nieruchomości, jak i samej nieruchomości, czyli jej położenia, granic, powierzchni, numeru księgi wieczystej. Ważnym załącznikiem wypisu z ewidencji gruntów jest wyrys mapy ewidencyjnej, który pokazuje położenie danej nieruchomości względem nieruchomości sąsiednich, a także usytuowanie budynków i budowli na nieruchomości.

Użytkowanie czy własność

Wśród informacji dotyczących nieruchomości koniecznie zwróćmy uwagę na to, czy działka jest własnością czy pozostaje w użytkowaniu wieczystym. Informację o tym znajdziemy w księdze wieczystej. Ma to znaczenie o tyle, iż w przypadku kupienia od dewelopera użytkowania wieczystego oprócz podatku od nieruchomości będziemy płacić opłatę roczną za użytkowanie wieczyste w wysokości 1 proc. od wartości rynkowej nieruchomości. Użytkowanie wieczyste jest zawsze ustanawiane na 99 lat, liczone od daty ustanowienia, tzn. jeżeli deweloper kupił działkę kilka czy kilkanaście lat przed rozpoczęciem budowy inwestycji, to jego klienci automatycznie kupują użytkowanie wieczyste na krótszy okres.

Po zakupie domu możemy postarać się o przekształcenie użytkowania wieczystego we własność, co oczywiście wiąże się z dodatkowymi kosztami, których wysokość zależy od wielu czynników, m.in. od wartości nieruchomości czy upustów przewidzianych przez poszczególne gminy.