Analiza wrocławskiego rynku nowych mieszkań 2009-2010
Rynek deweloperski znajduje się w sytuacji dość stabilnej. Po okresie boomu i stagnacji ożywienie jest wyraźnie widoczne, a w porównaniu do pierwszego półrocza ubiegłego roku zwiększyła się liczba nowych inwestycji mieszkaniowych.
Nadzieja na stabilizację
Pod koniec 2008 roku definitywnie skończył się trwający 2–3 lata boom inwestycyjno-budowlany i – podobnie jak poprzednio wzrost cen – koniec hossy na wrocławskim rynku nieruchomości najszybciej zauważalny był w segmencie nieruchomości mieszkaniowych, bo tu spadek cen był największy. Wyraźnie dało się zaobserwować trend spadkowy zarówno cen mieszkań oraz domów na rynku pierwotnym i wtórnym, jak i gruntów deweloperskich na terenie miasta. Radykalny spadek liczby transakcji sprzedaży w latach 2008–2009 w porównaniu do lat 2006–2007 również najbardziej widoczny był w przypadku nieruchomości mieszkaniowych.
Około jeden rok (do połowy 2009) trwała stagnacja segmentu mieszkaniowego: rynek był w stanie nierównowagi (istniała wyraźna przewaga podaży nad popytem), potencjalny popyt niemożliwy był do zaspokojenia z uwagi na problemy z kredytowaniem zakupów nieruchomościowych – stąd wynikała niewielka liczba zawieranych transakcji.
Liczby rosną
W drugiej połowie 2009 roku rynek mieszkaniowy ożywił się. Wyraźnie wzrosła liczba transakcji oraz zauważalny był wzrost poziomu cen. Nie sprawdziły się pesymistyczne przepowiednie co do stanu rynku nieruchomości pod koniec 2009 roku. W 2008 oraz na przełomie 2008/2009 najczęstsze prognozy trendów na rynku mieszkaniowym na najbliższy rok przewidywały spadki cen mieszkań na rynku wtórnym o przynajmniej 20–30% oraz problemy firm deweloperskich: brak płynności, a co za tym idzie – bankructwa i wstrzymania inwestycji. Wiele podmiotów, zarówno osób fizycznych, jak i firm, przestraszyło się doniesień o kryzysie i pesymistycznych prognoz. Część potencjalnych nabywców wstrzymywała się z zakupem, czekając na duże obniżki cen.
Spadki cen mieszkań na rynku wtórnym wystąpiły tylko w pierwszej połowie ubiegłego roku na poziomie średnio ok. 10% (w niektórych segmentach wręcz tylko ok. 5%) rocznie, natomiast w drugiej połowie roku widać było wyraźne ożywienie. Przejawiało się ono zarówno wyraźnym wzrostem liczby transakcji, jak i zauważalnie wyższymi przeciętnymi cenami transakcyjnymi oraz krótszym czasem ekspozycji lokalu na rynku. Dotyczyło to i rynku wtórnego, i pierwotnego mieszkań. Z informacji uzyskanych w firmach deweloperskich wynika, że jesienią zeszłego roku sprzedaż wyraźnie ruszyła i praktycznie zniknęły z rynku oferty gotowych do oddania mieszkań.
Fakt ten wpłynął korzystnie na sytuację finansową deweloperów, którzy zaczęli myśleć o nowych inwestycjach i rozglądać się za nowymi gruntami, zwłaszcza że ceny na rynku działek i gruntów ustabilizowały się i „znormalniały” w porównaniu z okresem boomu z lat 2006–2007. Objawiło się to co prawda spadkiem cen gruntów w latach 2008–2009 sięgającym w niektórych lokalizacjach nawet do 30–40%, jednak spadki takie nie powinny dziwić, biorąc pod uwagę bardzo mocno przeszacowaną wartość tych nieruchomości w okresie poprzednim. Pomimo że w II półroczu 2009 roku ceny nieruchomości gruntowych we Wrocławiu (podobnie zresztą jak na większości najbardziej rozwiniętych rynków największych aglomeracji miejskich) pozostawały jeszcze w trendzie spadkowym, to sytuacja wydaje się obecnie ustabilizowana.
Kto za to zapłaci
Koniunkturę na rynku nieruchomości napędza również rynek kredytowy. W tej chwili ten element można określić jako decydujący o możliwości trwałego ożywienia rynku mieszkaniowego lub jego zahamowania. W ostatnich miesiącach banki prowadzą bardziej liberalną politykę kredytową, co skutkuje większymi możliwościami kredytowania zakupów klientów indywidualnych. Co prawda niektórzy deweloperzy mają nadal problemy z finansowaniem swojej działalności inwestycyjnej, jednak już sama zwiększona sprzedaż mieszkań zauważalnie poprawia płynność tych podmiotów.
Optymizm firm deweloperskich widać z jednej strony we wznowieniu lub rozpoczęciu nowych inwestycji na gruntach już posiadanych, z drugiej strony we wzroście liczby transakcji zakupu nowych działek inwestycyjnych. Większe zainteresowanie gruntami widać również na przetargach gminnych, w czasie których na działki inwestycyjne już nie brakuje chętnych i praktycznie wszystkie przetargi dochodzą do skutku.
