Analiza wrocławskiego rynku nowych mieszkań 2009-2010 - strona 2
Co badamy
Zakresem szczegółowej analizy objęto segment inwestycji deweloperskich w budownictwie wielorodzinnym (MW) na terenie miasta Wrocławia.
Ograniczenie do tego segmentu wynika z tego, że w zakresie inwestycji w domy jednorodzinne obecnie realizowanych jest tylko kilkanaście inwestycji deweloperskich – większość ofert w ramach kilku dużych osiedli jednorodzinnych, pozostałe realizacje dotyczą inwestycji obejmujących od kilku do kilkunastu obiektów na jednym osiedlu. Oferta deweloperów w tym segmencie nie jest zbytnio zróżnicowana – zdecydowana większość to domy w zabudowie szeregowej, ewentualnie bliźniaczej (rzadko wolno stojącej). Wynika to z optymalizacji wskaźnika zabudowy gruntu, zwykle stanowiącego znaczny procent kosztu budowy obiektu.
Analizy budownictwa wielorodzinnego dokonano wg podziału miasta Wrocław na 5 obszarów. Obszary te wydzielono, kierując się podobieństwem i atrakcyjnością danego rejonu. Ten podział nie jest zbieżny z tradycyjnymi granicami dzielnic naszego miasta.
Inwestycje - ile i gdzie
Obecnie na terenie miasta Wrocławia realizowanych jest przez ok. 80 firm deweloperskich ponad 120 inwestycji w budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne.
Rozkład inwestycji deweloperskich w budownictwo wielorodzinne potwierdza zaobserwowane wśród potencjalnych nabywców tendencje:
– Najwięcej inwestycji (31%) realizowanych jest w rejonie centralnym, śródmiejskim – tu (pomimo wysokich cen) najchętniej nabywane są mieszkania zarówno na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, jak i w celach inwestycyjnych (na wynajem).
– Od wielu lat niezmiennie najatrakcyjniejsze są obszary południowe (31%) i tam lokuje się najwięcej inwestycji na rynku pierwotnym w zorganizowanych (często zamkniętych), kameralnych osiedlach wielorodzinnych.
– Obszary zachodnie (20%) i północne (12%) są nadal terenem rozwojowym – ilość inwestycji nie jest zbyt duża, jednak widać zdecydowany wzrost liczby rozpoczynanych budów w porównaniu z okresem sprzed 3–5 lat, kiedy to tereny te były zupełnie niedoceniane przez nabywców, a tym samym deweloperów (w latach 2004–2005 zarejestrowano znikomą aktywność budowlaną na tym obszarze, natomiast już w latach 2006–2007 widać wyraźnie wzrost liczby transakcji zarówno w segmencie mieszkań i domów, jak i działek budowlanych oraz wzrastającą aktywność budowlaną, na razie realizowaną głównie przez indywidualnych inwestorów na własne potrzeby mieszkaniowe). Lata 2008–2009 przyniosły odwrócenie tendencji na rynku gruntów inwestycyjnych – inwestorzy nabyli więcej gruntów w zachodniej części miasta niż w południowej.
– Część wschodnia (6%) pozostaje nadal „w tyle” za innymi obszarami – jest tu realizowanych zaledwie kilka inwestycji. Wynika to z kilku powodów:
* niewielki odsetek powierzchni pokryty aktualnymi planami zagospodarowania przestrzennego
* dość duże obszary przeznaczone w planach miejscowych i w studium gminnym pod aktywność gospodarczą i tereny zielone (w tym obszary zalewowe rzeki Odry)
* słabiej (w porównaniu do innych rejonów miasta) rozwinięta infrastruktura miejska
* obszary postrzegane przez potencjalnych nabywców jako mniej atrakcyjne i mniej poszukiwane na lokalizację funkcji mieszkaniowej.
Poziom cen mieszkań deweloperskich oferowanych obecnie na rynku pierwotnym jest dość zbieżny z ilością inwestycji w poszczególnych częściach miasta – są one pochodną atrakcyjności danej lokalizacji:
– Średnie najwyższe ceny zarejestrowano w części centralnej/śródmiejskiej – jest to efekt prestiżowej lokalizacji oraz kumulacji w tym obszarze mieszkań o charakterze apartamentów.
– Następnie najdroższe cenowo są osiedla położone na południu miasta – tu również zdarzają się tzw. apartamentowce oraz budynki o charakterze reprezentacyjnych willi.
– Pozostałe rejony o cenach wyraźnie niższych, zbliżonych poziomem do siebie.
Średnie i najwyższe ceny w części wschodniej wydają się dość wysokie z uwagi na jedną drogą inwestycję na tym obszarze („Apartamenty Rakowiecka”, gdzie ceny lokali dochodzą do poziomu ok. 8500 zł/m2). Bez uwzględniania tej inwestycji najwyższe ceny w obszarze wschodnim miasta nie przekraczają poziomu ok. 6500–7000 zł/m2.
Ciekawostką jest fakt, że w zasadzie w każdej lokalizacji na terenie Wrocławia ceny minimalne kształtują się na zbliżonym poziomie ok. 4000–4500 zł/m2 (jedynie w obszarze centralnym jest to ok. 5000 zł/m2), czyli w każdej części miasta można znaleźć tańsze inwestycje deweloperskie.
Zdecydowana większość (ponad 60%) cen ofertowych nowych mieszkań w inwestycjach deweloperskich zawiera się w przedziale 5000–7000 zł/m2.
Ceny poniżej 5000 zł/m2 zdarzają się sporadycznie i dotyczą inwestycji o gorszych, peryferyjnych lokalizacjach, głównie we wschodniej i północnej części miasta (m.in. Wojnów, Swojczyce, Osobowice, Zakrzów).
Około 6% to oferty na poziomie powyżej 10 000 zł/m2 – tak wysokie ceny dotyczą lokali o charakterze apartamentów (w budynkach apartamentowych) zlokalizowanych w centrum miasta lub w części południowej Wrocławia.
Podsumowanie
Przewidywania co do dalszego rozwoju wrocławskiego rynku pierwotnego w zakresie budownictwa wielorodzinnego są obecnie raczej optymistyczne. Rynek deweloperski znajduje się w sytuacji dość stabilnej – z jednej strony wyhamował już trend spadkowy cen mieszkań, rośnie liczba transakcji sprzedaży, z drugiej strony nie należy spodziewać się na razie wielkich wzrostów cenowych i powrotu boomu inwestycyjnego, zwłaszcza że banki nadal ograniczają kredytowanie inwestycji deweloperskich. Większość inwestorów prognozuje umiarkowany, ale jednak postępujący wzrost sprzedaży mieszkań uzasadniony ciągle niezaspokojonym popytem. Przewiduje się, że w najbliższym czasie klienci indywidualni będą raczej kupować nowe mieszkania na własne potrzeby, a nie inwestycyjnie.
W obecnej sytuacji należy zakładać dłuższy okres względnej stabilizacji rynku z umiarkowaną tendencją rozwojową. Taka sytuacja jest najbardziej pożądana przez deweloperów, bowiem przewidywalna przyszłość jest bardzo cenna dla planowania inwestycji (wysokości kosztów budowy, średnich cen sprzedaży, możliwości sprzedaży itp.).
Katarzyna Puterko
Analiza była prezentowana na doroczonej konferencji IA MRN.
Zobacz analizę rynku mieszkań we Wrocławiu w I kwartale 2011 roku
Zobacz aktualne oferty nowych mieszkań we Wrocławiu w naszym portalu
| Katarzyna Puterko Rzeczoznawca majątkowy, analityk rynku nieruchomości, magister ekonomii. Członek-założyciel Polskiej Izby Rzeczoznawstwa Majątkowego. Od 2004 roku, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, świadczy usługi w zakresie wycen nieruchomości, analiz i szeroko rozumianego doradztwa na rynku nieruchomości. Autorka kilkuset wycen i analiz dotyczących nieruchomości o charakterze mieszkalnym, komercyjnym i inwestycyjnym; zajmuje się kompleksowymi usługami w zakresie wycen wszelkich nieruchomości, analiz rynku oraz analiz opłacalności inwestycji w nieruchomości oraz doradztwem inwestycyjnym i prawnym w zakresie dotyczącym nieruchomości. Obszar jej działania obejmuje głównie teren Dolnego Śląska. PROBITAS Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Katarzyna Puterko e-mail: probitas@probitas.pl, www.probitas.pl |
Przeczytaj także artykuły o powiązanej tematyce:
