Dopłaty ciągle dla nielicznych - strona 2
Gdzie po dopłaty?
Kredyt z dopłatami można uzyskać w dowolnym banku, który podpisze umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego. Obecnie są to: PKO Bank Polski, Pekao SA, Bank Pocztowy, Gospodarczy Bank Wielkopolski, Bank Polskiej Spółdzielczości oraz wybrane Spółdzielcze Kasy Oszczędnościowo-Kredytowe i banki spółdzielcze. Dopłaty są dla wszystkich banków na tym samym poziomie. Jednak odsetki, jakie dostajemy z budżetu, odejmowane są od raty pobieranej przez dany bank. W efekcie: im tańszy kredyt w banku, tym niższa będzie rata także po dopłatach. Uwaga! Do kredytów z dopłatami banki stosują z reguły wyższe oprocentowanie (o 0,5–1 pkt proc.) niż w przypadku kredytów na zwykłych zasadach.
Oto przykłady. W Warszawie ustawowy limit po zmianie to 6340 zł za metr, podczas gdy średnia rynkowa to 8800 zł. W Krakowie dysproporcja jest jeszcze większa – 3883 zł wobec 8005 zł na rynku (w tabeli obok prezentujemy zestawienie urzędowych wskaźników w relacji do cen rynkowych zaczerpniętych z raportu Expandera i Szybko.pl). W efekcie, jeśli dołożyć ograniczenie powierzchni nieruchomości, okaże się, że nieruchomości spełniających warunki jest niewiele. Są to zazwyczaj mieszkania o niskim standardzie, zlokalizowane w najmniej popularnych dzielnicach. Sprawdziliśmy, jak po 15 sierpnia br. w poszczególnych miastach kształtuje się stosunek wyznaczonego ustawą limitu do średniej rynkowej ceny nieruchomości. Uznaliśmy, że jeśli obliczony wskaźnik jest wyższy niż 80 proc., wtedy w danym mieście istnieje możliwość zakupu mieszkania z kredytem z dopłatą. W większości przypadków bowiem średnia cena metra kwadratowego nie odbiega od cen najtańszych mieszkań o więcej niż 20 proc. Gdy limit jest niższy od średniej ceny w danym mieście, wtedy osoba, która chce skorzystać z dopłaty, może wybierać tylko w tańszych mieszkaniach zlokalizowanych w gorszych dzielnicach. Taka sytuacja dotyczy Łodzi, Torunia i Białej Podlaskiej. Generalnie w mniejszych miastach mieszkania z dopłatami powinny być bardziej dostępne. Nie sprawdza się to jednak w każdym przypadku. Do naszego zestawiania wybraliśmy Białą Podlaską, 60-tysięczne miasto powiatowe zlokalizowane w północnej części województwa lubelskiego. Średnia cena metra kwadratowego mieszkania w tym mieście wynosi 3200 zł i także jest wyższa niż limit w województwie lubelskim, czyli 2758,99 zł.
Jak działają dopłaty do kredytów?
Sam mechanizm nie jest jednak taki prosty. Nie chodzi o zwrot połowy odsetek, które faktycznie płacimy. Z powrotem dostajemy nieco więcej. Przeanalizujmy to na przykładzie. Pożyczamy 200 tys. zł na 20 lat na zakup 50-metrowego mieszkania w Katowicach. Bank najpierw obliczy tzw. stopę referencyjną. W naszym przypadku to 6,5 proc. (3-miesięczny WIBOR plus ustalona w ustawie tzw. marża – 2 pkt proc.). Następnie od pozostającego do spłaty zadłużenia (a więc na początku będzie to 200 tys. zł) zostaną obliczone odsetki wg połowy stopy referencyjnej, a więc 3,25 proc. Przy pierwszej racie dopłata wyniesie 541,67 zł. W efekcie rata do zapłaty to 949,48 zł. Taką ratę równą zapłacilibyśmy, gdyby kredyt miał oprocentowanie 1,33 proc. Dla porównania rata bez dopłaty wyniosłaby 1491,15 zł (a w przypadku kredytu we frankach szwajcarskich – 1260,44 zł). Przy kolejnej racie odsetki do dopłaty będą liczone od kwoty zadłużenia pomniejszonej o to, co spłaciliśmy w pierwszym miesiącu. W drugim miesiącu dopłata wyniesie 540,56 zł, a rata 950,58 zł. W ten sposób raty będą stopniowo rosnąć w trakcie trwania okresu dopłat. W ostatnim miesiącu ósmego roku (przy założeniu, że nie zmienią się stopy rynkowe) rata wyniesie ok. 1085 zł, a więc tyle, ile przy oprocentowaniu kredytu na poziomie 2,75 proc.
