Ceny transakcyjne mieszkań we Wrocławiu w 2009 roku i prognozy na 2010
Analizą objęte zostały wszystkie transakcje sprzedaży mieszkań hipotecznych w obrocie wtórnym na terenie Wrocławia i przyległych do niego gmin: Długołęka, Czernica, Siechnice, Żórawina, Kobierzyce, Kąty Wrocławskie, Miękinia, Oborniki Śląskie i Wisznia Mała.
Było lepiej niż w prognozach
Transakcje mieszkaniami spółdzielczymi zostały zebrane ze zdecydowanej większości spółdzielni wrocławskich, z pominięciem niektórych małych spółdzielni, w skład których wchodzi kilkunastu, kilkudziesięciu członków. Niepełne dane dotyczą również kilku spółdzielni stwarzających szczególne utrudnienia w udostępnianiu danych transakcyjnych.
Szczegółowe badanie transakcji w poszczególnych obrębach przeprowadzono w ciągu dwóch lat: 2008 i 2009. Analizę trendu zmian cen średnich przeprowadzono na podstawie transakcji z lat 2006–2009 oraz początku roku 2010.
Liczba transakcji
Rozkład częstości transakcji lokalami mieszkalnymi na terenie miasta jest nierównomierny. Widać brak transakcji lub ich minimalną liczbę w obrębach z dominującą zabudową jednorodzinną (np. Bieńkowice, Widawa, Polanowice, Zacisze, Zalesie) bądź w obrębach z marginalną zabudową mieszkaniową (np. Rędzin, Strachowice, Opatowice, Żar).
Około 45% transakcji skupionych jest w czterech centralnie położonych obrębach (Stare Miasto, plac Grunwaldzki, Południe i Grabiszyn). Następne 25% transakcji dotyczy kilku obrębów z blokowiskami z wielkiej płyty (Popowice, Gaj, Gądów Mały, Nowy Dwór, Kozanów, Pilczyce i Różanka).
Liczba transakcji w gminach przyległych do Wrocławia wynosi od kilku (Wisznia Mała, Żórawina, Miękinia, Czernica) do około pięćdziesięciu (gmina z miasteczkiem – Kąty Wrocławskie oraz Kobierzyce).
W sumie w 2009 roku zawarto we Wrocławiu 2863 transakcje. Tak więc w stosunku do roku poprzedniego w obrębie miasta ta liczba nie zmieniła się (pomijamy wzrost o około 1%). Natomiast w okolicach Wrocławia zanotowano spadek o około 20%.
Rozkład liczby transakcji zawartych we Wrocławiu, prezentowany na wykresie 1, wskazuje na sezonowość wtórnego rynku lokali mieszkaniowych. Wiosną następuje stopniowy wzrost liczby zawieranych transakcji, apogeum osiągane jest w miesiącach letnich, a następnie następuje spadek. Jednakże w roku 2009 sezonowość ta uległa spłaszczeniu, a poza tym w styczniu i lutym nastąpiło lekkie tąpnięcie w liczbie transakcji, mające również odzwierciedlenie w cenach średnich. Wielkość liczby transakcji w roku 2009 w poszczególnych miesiącach jest większa niż w odpowiadających miesiącach roku poprzedniego. Jednakże sumaryczna ilość, ze względu na słaby początek roku, jest zbliżona. Rok 2006 był rekordowy, a szczytowa liczba transakcji z okresu letniego pokrywa się z maksimum trendu wzrostowego. Rozkład liczby transakcji na początek 2010 roku nie odbiega od rozkładu w analogicznym okresie lat 2007 i 2008.
