Zmiany w podatkach dotyczących sprzedaży nieruchomości w 2009
O nowelizacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie dotyczącym sprzedaży nieruchomości rozmawiamy z Mateuszem Lewickim z wrocławskiego biura usług księgowych „Profit”.
Zmiany w podatkach
Od stycznia br. przy sprzedaży mieszkania, domu lub działki budowlanej możemy skorzystać z nowej ulgi podatkowej. Jakie warunki muszą być w tym celu spełnione?
Ulga dotyczy dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw majątkowych nabytych po 1 stycznia 2009 roku. Żeby z niej skorzystać i zapłacić mniejszy podatek, musimy pieniądze ze sprzedaży starego mieszkania w ciągu dwóch lat wydać na zakup nowej nieruchomości. W zależności od tego, ile pieniędzy wydamy na zakup nowej nieruchomości albo prawa majątkowego, będziemy płacić podatek lub nie. Ulgę oblicza się według wzoru określonego w ustawie o podatku od osób fizycznych. Według definicji zawartej w ustawie jest to iloczyn dochodu i udziału wydatków poniesionych na cele mieszkaniowe w przychodzie uzyskanym ze zbycia nieruchomości.
Czy może Pan wyjaśnić to na przykładzie?
Jeżeli w styczniu 2009 roku kupimy mieszkanie za 200 tys. zł, a po kilku miesiącach sprzedamy je za 250 tys. zł, to naszym dochodem do opodatkowania będzie 50 tys. zł, czyli różnica między kosztem zakupu a przychodem ze sprzedaży. Jeżeli na nową nieruchomość wydamy 250 tys. zł, czyli tyle samo, za ile sprzedaliśmy poprzednią, nasz dochód do opodatkowania wyniesie 0 zł. Jeżeli natomiast za nową nieruchomość zapłacimy np. 200 tys. zł, czyli o 50 tys. zł mniej, wtedy będziemy musieli posłużyć się wspomnianym wzorem. Czyli: dochód (50 tys. zł) mnożymy przez kwotę równą udziałowi naszych wydatków w uzyskanym przez nas przychodzie (200 tys. zł / 250 tys. zł).
W rezultacie uzyskamy kwotę wolną od opodatkowania 40 tys. zł (50 tys. zł x 200 tys. zł / 250 tys. zł).
Czyli, mówiąc bardziej kolokwialnie, musimy obliczyć, jaką częścią uzyskanego przychodu jest nasz wydatek i otrzymany wynik pomnożyć przez nasz dochód...
Z tego wyniknie, posługując się nadal naszym przykładem, że dochodem wolnym od opodatkowania będzie 40 tys. zł, natomiast podatek będziemy musieli zapłacić tylko od 10 tys. zł. Te 10 tys. zł mnożymy przez 19 proc., bo taka jest stawka podatkowa, i wychodzi nam do zapłaty 1900 zł podatku dochodowego.
A co w sytuacji, kiedy nie kupimy nowej nieruchomości w przewidywanym terminie dwóch lat?
Wtedy przepadnie nam możliwość skorzystania z nowej ulgi i będziemy zobowiązani do złożenia korekty PIT-39 i zapłaty podatku razem z odsetkami. Odsetki są liczone od dnia następnego po upływie terminu do dnia płatności.
A co będzie w sytuacji, w której zostanie odwrócona kolejność wydarzeń: jeżeli najpierw, posiłkując się kredytem, kupimy nowe mieszkanie, a potem, np. dopiero po trzech miesiącach, sprzedamy stare i te pieniądze
przeznaczymy na spłatę kredytu? Czy wówczas będziemy mogli skorzystać z nowej ulgi?
Tak, sama kolejność wydarzeń nie ma tu znaczenia, jeżeli tylko zostaną spełnione wszystkie warunki uprawniające do skorzystania z ulgi.
Czy ulga dotyczy wszystkich nieruchomości, również gruntów?
Katalog tych nieruchomości jest zawarty w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ogólnie rzecz ujmując, dotyczy ona domów, mieszkań i działek budowlanych, natomiast nie dotyczy zakupu gruntów i nieruchomości związanych z rekreacją, np. domku letniskowego (szczegóły w ramce). Ulga, która obowiązuje od stycznia 2009, jest na pewno korzystna dla podatników zbywających nieruchomości lub prawo do nieruchomości, niebędących budynkiem mieszkalnym lub lokalem, czyli dla właścicieli gruntów. Ulga meldunkowa, która przestała obowiązywać z początkiem tego roku, obejmowała tylko budynki mieszkalne. Teraz z ulgi będą mogli korzystać również właściciele gruntów.
Nie jest to oczywiście korzystna zmiana dla właścicieli mieszkań, ponieważ ulga meldunkowa pozwalała w ogóle uniknąć opodatkowania,jeżeli właściciel nieruchomości był w niej zameldowany przez 12 miesięcy. Ulga meldunkowa obowiązywała od 1 stycznia 2007 roku do 31 grudnia 2008 roku, czyli przez dwa lata, jednak należy pamiętać, zgodnie z przyjętą w prawie podatkowym zasadą praw nabytych, że nadal mogą z niej skorzystać osoby, które kupiły nieruchomość w momencie jej obowiązywania.
Czyli to, czy i jaki podatek zapłacimy w związku ze sprzedażą nieruchomości, zależy od tego, kiedy ją nabyliśmy i jakie przepisy oraz ulgi w tym okresie obowiązywały?
Ważne jest, żeby pamiętać, iż przepisy zmieniały się trzy razy w ciągu ostatnich trzech lat. Do końca 2006 roku płaciło się 10 proc. ryczałtu od sprzedaży nieruchomości i obowiązywał dwuletni termin, żeby wydać te pieniądze na zakup innej nieruchomości (tutaj również wyłączone były nieruchomości rekreacyjne). Później, od 1 stycznia 2007 do 31 grudnia 2008 roku była ulga meldunkowa, o której już mówiliśmy i nie płaciło się ryczałtu w wysokości 10 proc., natomiast płaciło się 19 proc. podatku od dochodu, czyli od kwoty przychodu pomniejszonej o wydatki poniesione na nieruchomość. Do wydatków można było również zaliczyć koszty ulepszenia budynku, dlatego warto było zatrzymywać faktury dotyczące ulepszeń w tym budynku. To także teraz obowiązuje, tyle że nie mogą być to wydatki poniesione np. na pomalowanie budynku, ale na otynkowanie czy wstawienie krat w oknach. Musi to być ulepszenie tej nieruchomości, żeby później można było odjąć koszty od przychodu ze sprzedaży.
Od 2009 roku 1 proc. podatku od dochodu ze sprzedaży nieruchomości
możemy przeznaczyć na wybraną organizację pożytku publicznego.
Kiedy jeszcze możemy uniknąć sprzedaży nieruchomości?
Nie zniknęła ulga dotycząca pięcioletniego okresu posiadania nieruchomości. Jeżeli ktoś jest w posiadaniu nieruchomości lub prawa majątkowego dłużej niż pięć lat, nie dotyczą go te zmiany i nowa ulga, bo i tak podatku nie zapłaci. Jeżeli nabyliśmy nieruchomość np. w 2004 roku, to po pięciu latach możemy ją sprzedać bez płacenia podatku od dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.
A jak wygląda sytuacja ze sprzedażą nieruchomości odziedziczonej lub darowizny? Czy zapłacimy wtedy podatek dochodowy?
Procedura wygląda tak samo jak przy kupnie mieszkania, czyli obowiązuje podatek w wysokości 19 proc., jeżeli będziemy chcieli sprzedać nieruchomości wcześniej niż przed upływem pięciu lat od końca roku, w którym ją nabyliśmy.
Co jeszcze zmieniło się w prawie podatkowym z początkiem roku?
Pojawił się obowiązek wypełnienia deklaracji PIT-39. Deklarację tę będziemy mieli obowiązek złożyć do 30 kwietnia, tak jak nasze roczne rozliczenia. W tej deklaracji powinny znaleźć się informacje dotyczące dochodów, które podlegają opodatkowaniu z tytułu sprzedaży nieruchomości wyliczonych z tego wzoru, o którym wcześniej mówiliśm oraz o dochodach, które są zwolnione z tego opodatkowania.
Nowością jest również to, że w przypadku, kiedy zapłacimy podatek od dochodu ze sprzedaży nieruchomości, będziemy mogli przeznaczyć 1 proc. na wybraną organizację pożytku publicznego...
Zgadza się, przekazanie tego 1 proc. będzie odbywać się na takich samych zasadach jak przy standardowym rozliczeniu. Tutaj również będziemy mogli przekazać 1 proc. na wybraną organizację pożytku publicznego, wpisując jej nazwę i numer KRS w tym zeznaniu, a urząd skarbowy przekaże tę kwotę na wybraną przez nas organizację pożytku publicznego.
Od nowego roku zmieniły się również przepisy dotyczące nieodpłatnego użyczania nieruchomości. Jak to teraz będzie wyglądało?
W sytuacji, kiedy nieodpłatnie użyczamy nieruchomość osobie niespokrewnionej, np. udostępniamy nasze mieszkanie znajomej, to według starych przepisów po obu stronach powstawał przychód, pomimo że użyczenie był nieodpłatne. Traktowano to jako korzyść dla obu stron. Natomiast teraz, według znowelizowanej ustawy, jest tak, że tylko osoba, która korzysta z tej nieruchomości, będzie musiała zapłacić podatek, natomiast właściciel nie. Oblicza się to w ten sposób, że bierze się średnie ceny rynkowe obowiązujące w danej miejscowości najmu dla podobnych lokali i w ten sposób urząd skarbowy wylicza przychód. Podatek oblicza się na zasadach ogólnych wg skali podatkowej. Od nowego roku zmieniły się stawki i progi podatkowe i wynoszą 18 proc. dochodu do 85 528 zł, powyżej tej kwoty zapłacimy 32 proc. dochodu.
Od nowego roku weszła również w życie zmiana opodatkowania zaniechanych inwestycji, która na pewno ucieszy deweloperów.
Rzeczywiście jest to korzystna zmiana dla deweloperów, ponieważ według wcześniejszych przepisów zaniechana inwestycja nie była kosztem uzyskania przychodu. Od nowego roku deweloper będzie mógł w koszty podatkowe zaliczyć wydatki poniesione na inwestycję, która nie została zrealizowana. Mówi o tym nowy zapis w art. 22 ust. 5e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Rozmawiała
Anna Andrusyszyn-Wojtasik
Biuro usług księgowych „Profit”
www. profit.wroclaw.pl
Nowa ulga podatkowa
Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie dochodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o PDOF i są to:
1) wydatki poniesione na:
a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131 grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego – położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,
2) wydatki poniesione na:
a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c), na cele określone w pkt 1,
b) płatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)
–w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30,
3) wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowski Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:
a) budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub
c) gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub
d) gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a).
