Wrocławski rynek gruntów inwestycyjnych
O wrocławskim rynku gruntów inwestycyjnych, frekwencji na przetargach gminnych i wyczekiwaniu na zmianę koniunktury rozmawiamy z Katarzyną Puterko, rzeczoznawcą majątkowym, doradcą i analitykiem rynku nieruchomości
W jakiej sytuacji znaleźli się inwestorzy w 2009 roku? Jakie najważniejsze czynniki na to wpłynęły?
Najważniejszy dla sytuacji deweloperów był brak finansowania ze strony banków (efekt ogólnoświatowego kryzysu finansowego, który miał przełożenie również na sytuację w naszym kraju). Fakt ten wpłynął na cały rynek dwutorowo – z jednej strony problemy z uzyskaniem kredytów mieli sami deweloperzy, z drugiej strony ich klienci, co wpłynęło na radykalny spadek popytu na mieszkania i domy. W latach 2008–2009 wyraźnie spadła liczba transakcji gruntami inwestycyjnymi, co przełożyło się na spadek cen tych gruntów.
Jakie przełożenie miało to na rynek wrocławskich działek inwestycyjnych?
Na podstawie sporządzonej w listopadzie 2009 analizy rynku sprzedaży gruntów w centralnej części miasta z pominięciem terenów peryferyjnych (transakcje gruntami pod inwestycje deweloperskie mieszkaniowe, wielorodzinne lub wielorodzinne z usługami) stwierdziłam, że radykalny spadek transakcji nastąpił już w pierwszej połowie 2008 roku (o prawie 50 proc. w stosunku do poprzedniego półrocza), a w kolejnych miesiącach tendencja ta utrzymywała się. W pierwszym półroczu 2009 roku na analizowanym terenie zarejestrowano już tylko pojedyncze transakcje. W sumie w ciągu półtora roku (lata 2008–2009) we Wrocławiu liczba tego typu transakcji nie przekroczyła poziomu 30, co stanowiło zaledwie 50 proc. obrotu w samym roku 2007. Obecnie deweloperzy nadal mają problemy z finansowaniem swoich inwestycji – zarówno realizacji budowy, jak i w szczególności zakupu nowych gruntów pod te inwestycje. Praktycznie możliwości finansowania inwestycji deweloperskich przez banki pojawiają się dopiero na etapie zaawansowania budowy na poziomie ok. 20–30 proc. – na zakup gruntów, pierwszy etap (projektowy) oraz stan zerowy budynku deweloper musi dysponować własnymi środkami.
Czy drugie półrocze 2009 roku wyglądało podobnie jak pierwsze?
Obecnie mówi się już o tym, że sytuacja na rynku nieruchomości powoli się zmienia. To jest nadzieja dla deweloperów, bo banki złagodziły wymagania kredytowe w stosunku do klientów indywidualnych i ruszyły z akcją kredytową. Na razie sprzedają się te inwestycje, które już są gotowe, jednak klienci nie mogą liczyć na tak duże promocje cenowe jak jeszcze na początku roku. Widać, że deweloperzy z nadzieją patrzą w przyszłość i planują nowe inwestycje oraz nowe zakupy gruntów. Są też we Wrocławiu firmy, które już mają grunty z pozwoleniem na budowę i czekają obecnie na dobry moment z ruszeniem z inwestycją. Zmiany widać również na przetargach gminnych – obecnie coraz więcej chętnych stawia się do przetargów i coraz więcej transakcji dochodzi do skutku (często w trzecim lub czwartym podejściu).
Ale czy nie wynika to przede wszystkim z faktu, że na kolejnych przetargach cena jest niższa?
Niekoniecznie. Uczestniczyłam niedawno w przetargu dotyczącym sprzedaży niedużej działki pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną na Złotnikach. Była to już czwarta próba sprzedaży gruntu przez gminę i cena została znacznie obniżona w stosunku do pierwszego przetargu, ale właśnie na tym czwartym przetargu pojawiło się kilku chętnych i działka osiągnęła cenę co prawda niższą od ceny wywoławczej z pierwszego przetargu, jednak wyraźnie wyższą niż w przetargu drugim. Zatem nie chodziło o to, że inwestorzy czekali, aby kupić taniej, tylko w pewnym momencie na tyle zmieniła się sytuacja rynkowa, że inwestowanie zaczęło się opłacać.
Czy ceny na pierwszych przetargach mogły być jeszcze bardzo przeszacowane?
One na pewno były przeszacowane, ponieważ wynikały z wycen sporządzanych przez rzeczoznawców majątkowych w oparciu o dane historyczne. Jeżeli rzeczoznawca robił wycenę nawet na początku 2008 roku, to miał do dyspozycji niepełne dane za 2007 rok, a dodatkowo nie uwzględniał trendu spadkowego, którego wtedy jeszcze nie było widać w transakcjach. W dodatku od momentu wyceny do samego przetargu również mija pewien czas, często liczony w miesiącach. Trzeba również pamiętać o tym, że ceny do kolejnych przetargów nie są przeszacowywane, a są wręcz obniżane, ale nikt nie zleca rzeczoznawcy dodatkowej wyceny na potwierdzenie aktualności wartości.
Jakiego rodzaju działki są teraz atrakcyjne na rynku? Co mają do dyspozycji deweloperzy?
Aktualnie jest sporo ofert dotyczących działek deweloperskich na rynku wtórnym w bardzo różnych częściach miasta. Zdecydowanie mniej niż w poprzednich latach jest ofert działek „gołych”, tzn. bez planu zagospodarowania czy warunków zabudowy. Przeważają oferty przygotowane np. pod budowę kameralnego osiedla w zabudowie wielorodzinnej – już z pozwoleniem na budowę lub przynajmniej z koncepcją architektoniczną, z których dokładnie wynika, ile mieszkań można wybudować, ile tzw. PUM-u, czyli powierzchni użytkowej mieszkań, jest na sprzedaż.
Kto takie działki wystawia?
Na pewno część ofert wystawiona jest przez inwestorów – spekulantów działających wg zasady „kupić taniej, sprzedać drożej”, część jest wystawiona do sprzedaży przez inwestorów, którzy zrezygnowali z realizacji projektu w obliczu doniesień o nadchodzącym kryzysie lub nie dostali kredytu bankowego na finansowanie inwestycji.
Jakie są różnice pomiędzy cenami, które widać w ofertach, a rzeczywistymi cenami transakcyjnymi? Jaki jest ten margines negocjacji?
Bałabym się wypowiadać na temat marginesu, bo do każdej transakcji – ze względu na to, że jest ich mało – trzeba podejść indywidualnie. Jeżeli ktoś musi sprzedać, to wiadomo, że będzie bardziej skłonny do negocjacji i obniżenia ceny.
Analiza cen działek jest o wiele bardziej skomplikowana niż analiza poziomu cen mieszkań, zwłaszcza kiedy jest tak mało transakcji. Oprócz lokalizacji bardzo ważnym czynnikiem jest ilość PUM-u możliwa do wybudowania, a wynika to nie tylko z samych rozmiarów działki, ale również z uwarunkowań planistycznych dotyczących wysokości i intensywności zabudowy, występujących ograniczeń w zabudowie itp. W przypadku działek wszystko jest przeliczane na ilość PUM-u – dla inwestycji deweloperskich nie ma innej analizy. Szacuję, że w porównaniu do 2007 roku ceny spadły średnio o kilkanaście procent, chociaż w przypadku gruntów sprzedawanych przez miasto ceny na kolejnych przetargach są obniżane nawet o 30 proc.
Czy działki w użytkowaniu wieczystym są również atrakcyjne dla deweloperów?
Użytkowania wieczystego prawie w ogóle nie sprzedaje się na rynku wtórnym, zdecydowana większość to transakcje własnością, natomiast – co ciekawe – nie widać jakiegoś zróżnicowania w cenach pomiędzy użytkowaniem wieczystym a własnością z punktu widzenia dewelopera. Wynika to m.in. ze specyfiki samej inwestycji deweloperskiej. Jest to inwestycja krótkoterminowa – od momentu nabycia gruntu do momentu sprzedaży ostatniego lokalu mija okres ok. 3–4 lat. W tym czasie inwestor realizuje zyski z inwestycji, a ewentualne opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego gruntu ponosi tylko w tym kilkuletnim okresie – zresztą opłaty z tego tytułu stanowią niewielki odsetek w stosunku do nakładów na realizację całego zamierzenia budowlanego i nie stanowią znaczącego obciążenia finansowego. Z drugiej strony większość osób, która kupuje mieszkanie od dewelopera, również nie zwraca na to uwagi – po pierwsze wiele z nich ma małą świadomość różnicy pomiędzy tymi dwoma prawami, po drugie zazwyczaj opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego gruntu przypadające na poszczególne nieruchomości lokalowe nie stanowią dużego obciążenia budżetu domowego.
Czy w związku z problemami wielu ludzi z uzyskaniem kredytu na mieszkanie zainteresowanie deweloperów przeniosło się na grunty pod inwestycje komercyjne?
Był taki moment w 2008 roku, kiedy w inwestycjach, które jeszcze nie były realizowane albo w takich, w których można było jeszcze coś zmieniać, deweloperzy zaczynali wprowadzać poprawki do projektów i powiększali np. część biurową kosztem mieszkalnej, bo biura sprzedawały się lepiej niż mieszkania, natomiast teraz tendencja się odwróciła. Z jednej strony rynek biurowy odczuwa nadpodaż powierzchni biurowej (spadły ceny najmu), z drugiej strony wciąż niezaspokojony popyt na mieszkania powoli zaczyna mieć źródła finansowania w bankach – odwróciły się relacje znowu z korzyścią dla budownictwa mieszkaniowego.
Jakie rejony miasta są najbardziej atrakcyjne dla budownictwa mieszkaniowego?
Od lat najwyższe ceny osiągają działki w centrum i na południu miasta, ale tam wolne obszary zaczynają się powoli kończyć. Moim zdaniem w ciągu najbliższych kilku lat atrakcyjnym obszarem stanie się dzielnica Fabryczna. Po pierwsze jest tam dużo wolnych gruntów, po drugie – chyba największy odsetek planów już uchwalonych i trakcie uchwalania, np. prawie całe Marszowice są jeszcze wolne, niezabudowanie, a są to tereny objęte aktualnie obowiązującym planem miejscowym. W ciągu ostatnich lat pojawiły się tu pierwsze zakupy gruntów, ale miejsca takie jak Ratyń czy Jerzmanowo są ciągle nieatrakcyjne. Deweloperzy na razie tu nie inwestują, ponieważ są jeszcze atrakcyjne tereny w popularniejszych lokalizacjach miasta. Wreszcie – po trzecie – na zachodzie Wrocławia realizowanych jest bardzo wiele inwestycji związanych z Euro 2012, budowany jest stadion, drogi dojazdowe, droga na lotnisko oraz AOW, dlatego należy oczekiwać, że wartość tych terenów będzie rosła. Zresztą już obecnie dzielnica Fabryczna jest drugą dzielnicą Wrocławia (po Krzykach) pod względem ilości prowadzonych inwestycji deweloperskich.
Kiedy przewiduje Pani koniec kryzysu?
Osobiście uważam, że w Polsce nie mamy kryzysu na rynku nieruchomości. Na pewno wiele firm jest w trudniejszej sytuacji, ale ja nie nazwałabym tego kryzysem. Były i są trudności gospodarcze, których na pewno doświadczyło wiele firm, ale sytuacja na rynku nieruchomości nie była tak zła jak np. w Stanach Zjednoczonych. W Polsce mieliśmy spadki cen mieszkań rzędu 10, 15 czy nawet 20 proc. wartości, ale wciąż były to dużo mniejsze spadki niż wcześniejszy wzrost cen. Sądzę, że bessa potrwa jeszcze około roku, bo coraz częściej mówi się o tym, że jest już lepiej. Na pewno nie będzie gorzej. Uważam, że jeżeli nie wydarzy się coś nieoczekiwanego w gospodarce, to można spodziewać się zwiększonej liczby inwestycji czy zakupów gruntów. Wkrótce może odwróci się tendencja na przetargach, bo ceny są już urealnione, więc grunty mogą się okazać atrakcyjne i jeżeli banki znowu uruchomią kredytowanie inwestycji, deweloperzy ruszą z kolejnymi budowami. Obecnie jest chyba dobry czas na zakupy na rynku nieruchomości.
Anna Andrusyszyn-Wojtasik
Przeczytaj także artykuły o powiązanej tematyce:
