Ubezpieczenia i fundusze escrow mają zwiększyć bezpieczeństwo transakcji

​Działają już na rynku sposoby na uzyskanie odszkodowania za niewywiązywanie się dewelopera z umowy i na uchronienie wpłaty za mieszkanie w przypadku upadłości firmy.

Sposób na wiarygodność

12 deweloperów powołało do życia Towarzystwo Ubezpieczeń Wzajemnych „Bezpieczny Dom”, które ma zabezpieczać pieniądze klientów tych firm. Jeżeli któryś z deweloperów nie wywiąże się z umowy w terminie lub okaże się niewypłacalny, Towarzystwo będzie musiało wypłacić odszkodowanie.

Pomysł zrodził się wśród  firm zrzeszonych w Polskim Związku Firm Deweloperskich. Prace przygotowawcze trwały prawie rok, pod koniec ubiegłego roku Towarzystwo dostało pozwolenie na działalność od Komisji Nadzoru Ubezpieczeń i Funduszy Emerytalnych a w styczniu 2005r zostało oficjalnie zarejestrowane. Od dwóch miesięcy Towarzystwo podpisuje pierwsze umowy z deweloperami. – Początkowo chcieliśmy zlecić takie ubezpieczenia jakiemuś istniejącemu już towarzystwu, ale żadne nie chciało się tego podjąć, więc postanowiliśmy działać sami – mówi Jacek Bielecki, wiceprezes TUW „Bezpieczny Dom”. Pierwsi członkowie zostali bardzo starannie dobrani spośród firm, które od dawna należą do PZFD –Trochę już się znamy i wiemy komu możemy zaufać – mówi Jacek Bielecki. W skład założycielskiej dwunastki weszli: warszawskie „Dom Development”, „Mostostal Technika”, „Fort Mokotów”, „PKO Inwestycje”, „Turret Poland”, „Zielony Żoliborz”, krakowskie „Geo Developer”, „Geo, Mieszkanie i Dom”, „Spółka Mieszkaniowa  Salwator”, „Doctor Q Bud”, łódzki „BRE.locum” i wrocławski „Archicom”.

Jak to działa

TUW „Bezpieczny Dom” na początek ubezpiecza jedynie inwestycje dwunastki deweloperów, którzy wchodzą w skład Towarzystwa. Wiceprezes Jacek Bielecki przyznaje, że na razie nie zabiega o nowych członków, chociaż pojawiły się już pierwsze zapytania od różnych deweloperów – Chcemy dać sobie dwa lata na zdobycie doświadczenia - mówi. Z drugiej strony to nie jest tak, że każda inwestycja dewelopera należącego do założycielskiej 12 jest automatycznie objęta polisą. – Deweloper musi każdorazowo zgłosić do nas inwestycję do ubezpieczenia a my ją szczegółowo analizujemy pod kątem zdolności do ukończenia jej w terminie i dopiero wtedy podejmujemy decyzję o ubezpieczeniu – tłumaczy Jacek Bielecki. – Ubezpieczamy jedynie te inwestycje, których sami jesteśmy pewni. TUW monitoruje przebieg budowy ubezpieczonej inwestycji i rozlicza dewelopera z kolejnych etapów. Klient może mieć gwarancję, że Towarzystwo robi to skrupulatnie, ponieważ w razie kłopotów będzie musiało wypłacić odszkodowanie.

To deweloper decyduje o tym, które swoje inwestycje chce objąć ubezpieczeniem i to on opłaca składki. – Klienci deweloperów nie ponoszą żadnych kosztów, umowa ubezpieczenia jest zawierana pomiędzy deweloperem a Towarzystwem na rzecz osoby trzeciej czyli klienta – tłumaczy Jacek Bielecki. Wysokość składki ubezpieczenia jest uzależniona od czasu trwania ubezpieczenia - im bliżej do końca tym składka jest niższa. Klient dostaje od Towarzystwa odszkodowanie w przypadku kiedy deweloper w ciągu 8 miesięcy od wyznaczonego terminu nie przekaże własności mieszkania lub nie zwróci pieniędzy. Klient dewelopera, który ubezpieczył swoją inwestycję, może liczyć na zwrot wpłaconych zaliczek, nie może to być jednak kwota wyższa niż 275 tysięcy zł.

Nowa jakość

Sam wiceprezes Towarzystwa przyznaje, że  8 miesięcy od wyznaczonego terminu to dosyć długi okres na wywiązanie się ze zobowiązań. – Braliśmy pod uwagę różne terminy: pół roku, rok, jednak doszliśmy do wniosku, że na początek najbezpieczniejszy będzie termin 8 miesięcy a jak już zdobędziemy trochę doświadczenia postaramy się ten czas skrócić – mówi Jacek Bielecki. W przyszłości Towarzystwo zamierza zwiększyć kwotę możliwego odszkodowania. – Na początek gwarantujemy wypłaty odszkodowań do kwoty 275 tysięcy, nawet jeżeli wartość mieszkania jest znacznie wyższa – mówi Jacek Bielecki.

Wiceprezes TUW „Bezpieczny Dom”podkreśla, że TUW jako instytucja z założenia non-profit nie ma przynosić założycielom bezpośrednich korzyści finansowych, ale jest to inwestycja na przyszłość. Celem Towarzystwa jest budowanie marki i wizerunku rzetelnego dewelopera, któremu można zaufać. – Naszą inicjatywą wyprzedziliśmy oczekiwania klientów ponieważ liczymy, że będzie to procentować w przyszłości – mówi Jacek Bielecki.   

Na rynku wrocławskim, poza Archicomem, działają jeszcze dwie firmy, które należą do TUW „Bezpieczny Dom”: „BRE.locum” i „Geo, Mieszkanie i Dom”, jednak na razie nie zgłosiły żadnej wrocławskiej inwestycji do ubezpieczenia. – Deweloperzy wolą ubezpieczyć zupełnie nowe inwestycje, ponieważ trudniej jest sprzedać coś, co ma dopiero powstać - mówi Jacek Bielecki.

Inne możliwości

Powstanie TUW „Bezpieczny Dom” może stać się sygnałem dla innych deweloperów, że klienci potrzebują poczucia bezpieczeństwa. Dlatego również deweloperzy, którzy się nie zrzeszają, starają się robić coś w tym kierunku. Przykładem może być wrocławska firma „Religa”, która przy podpisaniu umowy przedwstępnej wymaga wpłaty 10 proc. wartości nieruchomości a resztę klient płaci dopiero przy przeniesieniu własności, kiedy staje się już faktycznym właścicielem nieruchomości. – Budowę finansujemy ze środków własnych i  kredytu inwestycyjnego a umowa przedwstępna z klientem jest dla banku gwarancją spłaty tego kredytu - mówi Małgorzata Molendowska z firmy „Religa”. 90 proc. wartości nieruchomości, które klient płaci przy podpisaniu umowy przeniesienia własności, jest jednocześnie spłatą kredytu zaciągniętego przez dewelopera. Dzięki takiemu rozwiązaniu klient ryzykuje tylko 10 proc. wartości mieszkania, gdyby doszło np. do bankructwa dewelopera, podczas gdy wiele firm deweloperskich żąda wpłaty nawet do 100 proc. wartości inwestycji jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego ostatecznie własność na klienta.

Bank na straży

Innym zabezpieczeniem klientów firm deweloperskich jest wpłacanie pieniędzy na rachunek powierniczy (tzw. escrow). Rachunek powierniczy to konto bankowe prowadzone na rzecz dewelopera, na które klienci wpłacają pieniądze za mieszkania. Deweloper nie może jednak swobodnie dysponować pieniędzmi zgromadzonymi na tym koncie, musi spełnić określone warunki, co jest sprawdzane przez bank prowadzący ten rachunek. Są dwa rodzaje rachunków escrow: otwarty i zamknięty. Ten pierwszy polega na tym, że deweloper dostaje od banku pieniądze wpłacane przez klientów transzami – w miarę postępów robót na budowie. Bank sprawdza, czy jakiś etap budowy został zakończony i dopiero po sprawdzeniu wypłaca deweloperowi część pieniędzy. Rachunek powierniczy typu zamkniętego jest jeszcze bezpieczniejszy dla klientów, bo deweloper dostaje pieniądze wpłacone za mieszkania dopiero po zakończeniu całości inwestycji i po przedstawieniu notarialnej umowy przeniesienia własności nieruchomości.

Od 1 maja 2004 r. rachunki powiernicze zostały uregulowane w prawie bankowym, przez co stały się znacznie bezpieczniejsze dla klientów. Teraz w przypadku gdy np. deweloper ma kłopoty finansowe, rachunek powierniczy, na którym znajdują się środki powierzone przez klientów, nie może być zajęty przez komornika na poczet innych długów tego dewelopera. Poza tym w przypadku upadłości firmy deweloperskiej środki zgromadzone na rachunku powierniczym nie wchodzą w skład masy upadłości, co oznacza, że z pieniędzy tych nie będą zaspokajane długi innych wierzycieli upadłego dewelopera. Warunkiem jest jednak, aby umowa rachunku powierniczego miała tzw. „datę pewną” (tzn. data podpisania tej umowy powinna być potwierdzona przez notariusza)

Kolejek nie ma

Koszty założenia rachunku powierniczego są różne w różnych bankach, zależą również od dewelopera. Przykładowo bank PKO BP, który współpracuje z prawie 30 deweloperami na terenie Dolnego Śląska, za otwarcie rachunku powierniczego zamkniętego dla dewelopera pobiera jednorazowo opłatę w wysokości 3600 zł, a za otwarcie rachunku powierniczego otwartego właściciel (czyli np. deweloper) musi zapłacić 4500 zł. Z kolei w BZ WBK opłaty nie są jednorazowe tylko miesięczne. Deweloper za rachunek powierniczy płaci miesięcznie tyle samo co za prowadzenie rachunku bieżącego.    

Zdaniem samych deweloperów zainteresowanie bankowymi rachunkami powierniczymi wśród ich klientów jest niewielkie, nawet jeżeli deweloperzy nie obciążają ich żadnymi dodatkowymi kosztami. Bezpłatnie swoim klientom możliwość rozliczania się za pośrednictwem bankowego rachunku powierniczego oferuje np. firma AS-Bau, jednak do tej pory nie było chętnych. – Klienci płacą u nas za wykonane prace i taka forma najwyraźniej im odpowiada – wyjaśnia Agnieszka Balczun z firmy As-Bau. Podobne doświadczenia z rachunkami powierniczymi mają inni deweloperzy.  – Kilkanaście osób zdecydowało się na rachunek powierniczy w 2002 roku, kiedy podpisywaliśmy umowę z bankiem PKO BP, jednak od 2003 roku nie mieliśmy już takich klientów – mówi Paweł Gustaw z WPB „Mój Dom”. Regułą jest, że klienci wpłacają pieniądze bezpośrednio do dewelopera. - Tylko niecałe 10 proc. klientów decyduje się na rozliczanie za pomocą rachunku powierniczego – ocenia Robert Sowa z firmy „Profit Development”.

Sami deweloperzy nie są zainteresowani reklamowaniem rachunków powierniczych, ponieważ z przyczyn oczywistych wolą dostawać pieniądze bezpośrednio od klientów a nie od banków i to pod pewnymi warunkami. Próby wprowadzenia obowiązkowego rachunku powierniczego i uregulowania zasad jego funkcjonowania  skończyły się na projekcie ustawy, która nigdy nie weszła w życie. Był to projekt  Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast. Po zlikwidowaniu Urzędu projekt „umarł śmiercią naturalną”, bo nie miał kto go dalej promować. Środowisko deweloperów było przeciwne wprowadzeni obowiązku sprzedaży mieszkań za pośrednictwem rachunku powierniczego. Obecnie banki, które oferują rachunki dla deweloperów i ich klientów, same ustalają zasady i opłaty.     

BEZPIECZNA UMOWA

Podpisanie tzw. „umowy deweloperskiej” zawsze wiąże się dla osoby kupującej mieszkanie ze sporym ryzykiem, bo klient firmy deweloperskiej płaci za coś co dopiero powstaje, albo ma powstać w przyszłości. Kupując mieszkanie od dewelopera najczęściej jesteśmy zmuszeni już w trakcie budowy wpłacać raty za powstające mieszkanie, podczas gdy prawo własności przechodzi na nas dopiero po zakończeniu budowy i po podpisaniu aktu notarialnego. To rodzi niebezpieczeństwo związane np. z upadłością dewelopera, bo, do momentu podpisania umowy przenoszącej własność w formie aktu notarialnego, mieszkanie pozostaje własnością firmy deweloperskiej i w razie upadłości wchodzi w skład „masy upadłości”, o czym boleśnie przekonali się klienci spółki Pontus, która budowała mieszkania przy ul. Marchewkowej. Przed upadłością dewelopera nie sposób jednak zabezpieczyć się przy podpisywaniu umowy, tak więc na wypadek bankructwa firmy budującej dla nas mieszkanie najlepszym zabezpieczeniem jest ubezpieczenie. Można jednak postarać się aby umowa zabezpieczyła nas przed niesolidnością dewelopera.

Kontrakt deweloperski nie został uregulowany w polskim prawie cywilnym i nie ma jednego standardu umowy deweloperskiej. Dlatego umowy stosowane przez deweloperów mogą bardzo się od siebie różnić. Najczęściej dokumenty tego typu są bardzo skomplikowane i wielostronicowe, co powoduje, że laikowi bardzo trudno zorientować się ich zapisach i wykryć ewentualne niebezpieczeństwa. Jeśli podpisujemy z deweloperem umowę bez pomocy prawnika należy zwrócić uwagę na następujące elementy umowy.

• forma aktu notarialnego – umowa deweloperska nie musi być podpisywana u notariusza, ale forma notarialna lepiej zabezpiecza interesy klienta, warto więc zapłacić nieco więcej i podpisać umowę deweloperską u notariusza;
• kary umowne – powinny obowiązywać obie strony, to znaczy zarówno klienta – np. za brak wpłaty w terminie, jak i dewelopera za niedotrzymanie terminów ukończenia poszczególnych etapów budowy i terminu przeniesienia własności lokalu na klienta;
• terminy wpłat – powinny być powiązane z ukończeniem określonych etapów inwestycji, takich jak, np. ukończenie fundamentów, stan surowy zamknięty, najlepiej aby ostatnia wpłata była dokonywana równocześnie z przeniesieniem własności mieszkania;
• przeniesienie własności mieszkania – termin podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu powinien być określony konkretną datą (np. 25 października 2006), a nie sformułowaniem typu: 3 miesiące po oddaniu budynku do użytku;
• powierzchnia mieszkania – najczęściej dopuszcza się niewielkie rozbieżności pomiędzy powierzchnią planowaną, a powierzchnią wybudowaną, ważne jednak aby w umowie określić dopuszczalny margines błędu, np. +/- 2% powierzchni użytkowej; sposób liczenia powierzchni użytkowej powinien być określony w umowie, najlepiej poprzez odniesienie do Polskiej Normy PN 9836-1997;
• cena mieszkania – powinna być określona w umowie w sposób precyzyjny i ostateczny, nie należy zgadzać się na zapisy uprawniające dewelopera do zwiększenia ceny mieszkania, np. w razie wzrostu cen materiałów budowlanych.

Należy pamiętać, że każdą umowę można negocjować, dlatego warto niekiedy poświęcić trochę czasu na dłuższe rozmowy z deweloperem, żeby przeforsować korzystne dla siebie zmiany.