Sprzedaż po obniżkach

O aktualnej sytuacji na rynku wrocławskich nieruchomości rozmawiamy ze współwłaścicielem biura Świat Nieruchomości – Mirosławem Juszczakiem

Ubiegłoroczną sytuację na rynku podczas naszej ostatniej rozmowy na ten temat określił Pan jako czas wyczekiwania. Czy coś się od tej pory zmieniło?

To wyczekiwanie przeciągnęło się na rok 2009 i trwało – według naszej oceny – mniej więcej do połowy roku. Było już bardzo uciążliwe zarówno dla sprzedających, jak i dla kupujących. Część osób nie mogła dłużej czekać z decyzją. Mniej więcej od czerwca zaczęliśmy obserwować zwiększony ruch klientów. Dotyczył on przede wszystkim mieszkań małych, czyli w warunkach wrocławskich mieszczących się w kwocie do 300 tys. zł. Na wzrost popytu zapewne niemały wpływ miał też rządowy program dofinansowania kredytów „Rodzina na swoim”, który dotyczy właśnie lokali mniejszych i tańszych. Trudno określić procentowo, ile osób wśród kupujących korzysta z tej formy dofinansowania, ale z moich obserwacji wynika, że jest to znacząca część klientów. Te rodziny, które planują zakup mieszkania w odpowiedniej cenie i metrażu, w pierwszej kolejności rozważają wzięcie kredytu w ramach „Rodziny na swoim”. Ale trzeba też pamiętać, że nie wszyscy, którzy kupują małe mieszkania, mogą skorzystać z takiego programu, bo dotyczy on przede wszystkim małżeństw.

Czy na rynku jest wybór wśród ofert spełniających te kryteria?

Takie mieszkania są dostępne zarówno na rynku wtórnym, jak i na pierwotnym, zwłaszcza że wielu deweloperom zależy, żeby ich oferta pasowała do wymagań programu. Dlatego w sprzedaży jest duża pula mieszkań deweloperskich o metrażu 50–60 m kw., które nie są może najtańsze, ale mieszczą się w kryteriach programu. Kiedy rozpoczynał się kryzys na rynku nieruchomości, rynek pierwotny został automatycznie skazany na zagładę. Wieszczono, że deweloperzy będą bankrutować. Tymczasem niczego takiego nie widzę – znam deweloperów, którzy zaczynają nowe inwestycje i sprzedają nieruchomości.

Jaką ofertę mają deweloperzy, którzy mimo kryzysu odnotowują sprzedaż?

Bardzo różną. Są to i mieszkania najtańsze, między 4 a 5 tys. zł za m kw., te w przedziale średnim pomiędzy 5–6 tys. zł za m. kw., ale również sprzedają się apartamenty wyceniane na ponad 10 tys. zł za m kw. Oczywiście obecnie klienci bardziej wybierają, bardziej negocjują ceny, dłużej zastanawiają się nad zakupem. Najbardziej widoczne jest teraz to, że rzadkością są zakupy inwestycyjne mieszkań przeznaczonych pod wynajem, raczej są to zakupy na potrzeby własne. Nie widać już zwłaszcza tych inwestorów, którzy kupowali po kilkadziesiąt mieszkań w jednej inwestycji.

Czy nieruchomości nie są już dobrą inwestycją czy po prostu ludzie nie mają na nie pieniędzy?

Spora część społeczeństwa nie ma, natomiast pozyskiwanie pieniędzy na inwestycje z kredytów przestało się opłacać z uwagi na wyższe marże banków, generalnie wyższe oprocentowanie kredytów i trudności z ich uzyskaniem. Do tego dochodzi niepewność co do możliwości wynajęcia nabytego lokalu oraz co do poziomu czynszu, na który możemy liczyć, dlatego że podaż na rynku wynajmu jest relatywnie duża. Nie można mówić, że nieruchomości to zła inwestycja, bo one jako takie zawsze będą dobrą lokatą kapitału, natomiast nie musi być opłacalne zainwestowanie w jakąś konkretną nieruchomość, która może nie dać zwrotów w szybkim czasie.

Co, oprócz dotacji do kredytów dla rodzin, zachęciło kupujących do powrotu na rynek? Czy wyczekiwanie przeszło w zniecierpliwienie czy może tak bardzo spadły ceny?

Stagnacja trwała od jesieni zeszłego roku poprzez zimę i prawie całą wiosnę i wtedy też przestały spadać ceny. Niektóre osoby pilnie śledzące rynek zdecydowały, że nie ma na co dłużej czekać, skoro ceny stoją i nie należy ryzykować ponownego ich wzrostu. Tak więc wydaje się, że relatywnie niskie ceny zachęciły klientów do powrotu na rynek.

Ciekawy jest ten wzrost ruchu w miesiącach wakacyjnych, które tradycyjnie są słabszym okresem i biura zazwyczaj mają mniej klientów niż wiosną czy jesienią.

Na pewno część klientów nadrabia zaległości z pierwszej połowy roku, kiedy planowali nabycie mieszkań, obserwowali rynek, ale nie podejmowali żadnych ruchów. Teraz nadszedł dla nich moment realizacji wcześniejszych planów. Część nabywców, kupujących głównie nieruchomości inwestycyjnie, stara się chwytać okazje. Jeszcze inna grupa klientów wróciła na rynek nieruchomości dlatego, że informacje na temat kryzysu podawane w mediach nabrały charakteru uspokajającego, a w niektórych krajach wręcz ogłoszono koniec recesji. Tymczasem w ubiegłym roku i w pierwszej połowie bieżącego niemal codziennie byliśmy bombardowani informacjami o kryzysie i pesymistycznymi prognozami.

W ostatnich miesiącach sporo mówiło się również o tym, że coraz trudniej otrzymać kredyt, zwłaszcza na dobrych warunkach i zdarzają się sytuacje, kiedy obie strony są już dogadane, nierzadko podpisana jest umowa przedwstępna, ale ku zaskoczeniu kupujących bank odmawia kredytu. Czy obserwuje Pan takie zjawisko?

Rzeczywiście jest teraz taka tendencja, że chętniej daje się kredyty osobom zamożnym, które otrzymują go szybko i na dobrych warunkach. Osoby z mniejszymi zarobkami muszą zazwyczaj więcej zapłacić bankowi, żeby ten kredyt otrzymać. Zdarzają się takie sytuacje, kiedy to klienci albo nie dostają kredytu wcale, albo mniejszą kwotę niż zakładali, albo na gorszych warunkach, tzn. z wyższą marżą, z wyższym oprocentowaniem. Dlatego warto wziąć to pod rozwagę. Czas, który przeznaczamy na załatwienie kredytu, musi być teraz relatywnie dłuższy. Najczęściej klienci rezerwują sobie na to około 2–3 miesięcy, żeby móc spokojnie załatwić wszystkie formalności, działając jednocześnie w kilku bankach. Oczywiście jeżeli dostaniemy wcześniej kredyt, nie ma powodu, żeby zwlekać z podpisaniem umowy, ale ten czas trzeba sobie zastrzec. Uważam, że jest to bardzo rozsądne rozwiązanie, zwłaszcza że zerwanie umowy przeważnie wiąże się z utratą zadatku, warto więc o tym pamiętać.

Pomówmy teraz o zachowaniach sprzedających. W ubiegłym roku wielu z nich decydowało się na wycofanie oferty, przeczekanie gorszych czasów, żeby tylko nie obniżać ceny. Jak jest teraz? Czy sprzedający wracają na rynek?

Tu jest bardzo różnie. Na pewno wiele osób jest już zmęczonych czekaniem. Jeżeli mieszkanie już rok funkcjonuje w ofercie biura nieruchomości, to jest to długo, dlatego klienci zaczynają się niecierpliwić i najczęściej ceny obniżają – jedni szybciej, drudzy później. Ci, którzy rzeczywiście chcą sprzedać nieruchomość, obserwują uważnie rynek i jeśli przez kilka tygodni nie ma chętnych, decydują się na obniżenie ceny, są skłonni negocjować warunki umowy. Dziś rozmowa pomiędzy stronami o cenie nieruchomości jest na pewno łatwiejsza niż w ubiegłym roku. Stąd wzrost liczby transakcji, który obserwujemy.

Jakie są aktualne ceny mieszkań?

Ceny ofertowe są niższe w porównaniu z ubiegłym rokiem średnio o około 10–15 proc. Wszystko zależy też od dzielnicy, ale przeciętnie jest taniej o około 500–1000 zł na m kw. Np. na Zakrzowie średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym to 4600–5000 zł za m kw., w rejonie ulic Powstańców Śląskich–Zielińskiego ceny wahają się między 5500 a 6000 zł za m kw., z kolei Krzyki-Borek to stawki rzędu 6500–7000 zł za m kw. W zachodniej części miasta, tam gdzie są osiedla: Leśnica, Stabłowice, Złotniki, średnie ceny wynoszą od 5000 do 5500 zł za m kw. Trzeba przyznać, że w porównaniu z dochodami Polaków nawet po obniżkach ceny te nadal są wysokie. Przy obecnych zarobkach typowej polskiej rodziny i kosztach utrzymania panujących w mieście mieszkanie we Wrocławiu, aby było towarem dostępnym, powinno kosztować około 3000–3500 zł za m kw. Niestety tak nie jest i mieszkanie w Polsce nadal jest towarem luksusowym. Mam jednak nadzieję, że w przyszłości się to zmieni, tak samo jak stało się to z rynkiem samochodowym – dziś prawie każdy może kupić auto.

Czy w związku z tym, że we Wrocławiu jest drogo, zainteresowanie klientów przenosi się na tereny podwrocławskie?

W ostatnich latach stosunkowo dużo mieszkań zostało sprzedanych na obrzeżach Wrocławia i w jego okolicach, np. w Siechnicach, w Radwanicach, w Bielanach Wrocławskich, w Wysokiej. Powstały tu nowe osiedla z mieszkaniami, których kiedyś w ogóle nie było, gdyż dominowała tu zabudowa jednorodzinna. Teraz dużo buduje się również w Oławie, w Oleśnicy, w Świdnicy, chociaż tutaj – ze względu na odległość – rzadkością są klienci z Wrocławia. Ale zdarzają się osoby, które wolą dojeżdżać, żeby móc mieszkać taniej.

Czy poza Wrocławiem jest trochę taniej czy dużo taniej?

Przepaści nie ma, ale jeżeli zamiast 5500 zł za m kw. można zapłacić np. 4000 zł, jest to duża różnica. Jeśli ktoś ma niską zdolność kredytową, musi zdecydować: albo kawalerka w dużym mieście, albo dwa lub trzy pokoje z dojazdami. O wyborach ludzi decyduje wiele czynników, czasem po prostu liczebność rodziny, która potrzebuje większego mieszkania niż jednopokojowe. Inni na pierwszym miejscu postawią dostępność komunikacyjną, dlatego wolą mieszkać ciasno, ale w mieście.

Jak wygląda sytuacja na rynku działek pod budownictwo jednorodzinne?

Obecnie gmina Wrocław sprzedaje w przetargach sporo działek przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne i ich ceny też są niższe niż przed rokiem. Natomiast generalnie podaż działek jest ograniczona i nawet jeżeli gmina ma ich kilkaset, to prędzej czy później się one skończą. Dlatego też nie przewiduję pola do jakiejś radykalnej obniżki cen gruntów przygotowanych do budowy. Tylko tereny nieuzbrojone, niepodzielone mogą być zdecydowanie tańsze. My sprzedajemy dość dużo działek poza Wrocławiem i nie obserwujemy tam radykalnego spadku cen gruntów, szczególnie jeżeli chodzi o działki mające dostęp do mediów. Oczywiście obecnie działki są tańsze, tak jak wszystkie nieruchomości, ale niedużo. Grunt w Polsce zawsze był postrzegany jako solidna lokata kapitału. Ciągle obserwujemy ludzi, którzy kupują grunt tylko jako zabezpieczenie pieniędzy, nie planując w najbliższym czasie żadnej budowy. W działki wciąż się inwestuje, są to bardzo przemyślane decyzje.

Gdzie najczęściej szuka się działek?

Przede wszystkim na południu Wrocławia i na zachodzie. Poszukiwane są te uzbrojone, na których można szybko rozpocząć budowę, z dobrym dojazdem, chętnie blisko komunikacji publicznej i przede wszystkim działki bez wad nieusuwalnych, takich jak bliskość autostrady, tereny zalewowe, czyli bez tego, czego nie możemy zmienić.

Jak dużych działek się szuka? Mniejszych niż kilka lat temu?

Powierzchnie działek nowo wydzielanych muszą mieć parametry zgodne z wymogami zapisanymi w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. W większości gmin nie możemy dzielić działek na mniejsze niż 800 m kw. lub nawet 1000 m kw. Ponieważ mało kogo stać na działkę dużą, powiedzmy o powierzchni 2000 m kw., dlatego przeciętna jej powierzchnia poza Wrocławiem zbliżona jest do 1000 m kw. W okolicach Wrocławia średnie ceny gruntów budowlanych wahają się pomiędzy 200 a 300 tys. zł za działkę.

Ile kosztują działki w mieście?

W chwili obecnej w zachodniej części miasta ceny działek budowlanych wahają się między 350 a 600 zł za m kw. Te tereny – Leśnica, Stabłowice, Złotniki, Maślice ostatnio bardzo zyskały. Poprawiła się tam komunikacja, zostały wyremontowane ulice Lotnicza i Kosmonautów, trwają dalsze remonty. Klienci są świetnie zorientowani w tym, co gdzie się remontuje, jakie drogi mają być poszerzane, gdzie będzie szybki tramwaj, gdzie nowy most, jak będzie przebiegać obwodnica. To bardzo pozytywne, że kupujący zwracają uwagę na takie rzeczy.

Na zachodzie Wrocławia sytuacja się polepsza, ale na południu pogarsza, bo jest coraz ciaśniej. W ostatnim czasie powstało tu sporo nowych osiedli mieszkaniowych, ale nie ma miejsca na nowe drogi. Czy taka sytuacja może zmienić postrzeganie tych rejonów jako bardzo atrakcyjnych?

Rzeczywiście na południu zrobiło się ciasno, ale to nie zagraża pozycji Krzyków, które nadal są postrzegane jako jedno z najatrakcyjniejszych miejsc. Myślę, że to się nie zmieni, bo stąd jest stosunkowo blisko do autostrady i do centrum miasta. W innych dzielnicach też są jakieś niedogodności – każda dzielnica ma swoje zalety i wady, ale nawet uciążliwości komunikacyjne nie zaszkodziły Krzykom.

Jak wygląda sytuacja na rynku domów?

Potaniały jeszcze bardziej niż mieszkania, niektóre nawet o 30 proc., ale widzę również ożywienie na rynku domów, czego nie było przez długie miesiące. Teraz pojawiają się klienci, których interesują bardzo różne oferty. Najczęściej przeznaczają na zakup domu kwoty rzędu 1–1,5 mln zł, ale są również klienci na szeregówki oferowane za 500–600 tys. zł. Przedział zainteresowań klientów jest szeroki i nie dotyczy tylko najtańszych ofert.

Jakie są przewidywania? Czego oczekiwałby Pan po kolejnych miesiącach?

Spodziewam się, że po miesiącach zastoju zainteresowanie zakupem mieszkań do końca roku będzie rosło. Tak samo przewiduję wzrost zainteresowania zakupem gruntów, a nawet domów. Wiele osób czuje się bardzo niepewnie, gdy chodzi o możliwość sfinansowania zakupu nieruchomości. Nawet jeżeli ktoś dziś ma zdolność kredytową, to nie może być pewien, czy to się nie zmieni, czy nie straci pracy, gdyż rynek zatrudnienia jest bardzo niepewny. Dlatego są osoby, które – nie mając pewności, czy ich sytuacja się nie pogorszy – będą szybciej decydowały się na zakupy. Myślę też, że będzie się nasilać tendencja powrotów z emigracji ze względu na zwiększające się zagranicą bezrobocie – powrotów z pieniędzmi, które dają możliwość zakupu mieszkania.

Dlaczego Pan tak sądzi?

Przy słabnącej koniunkturze zawsze to obcokrajowiec jest obywatelem drugiej kategorii i najczęściej to on pierwszy traci pracę. Myślę, że spora część naszych emigrantów zarobkowych będzie wracała do domów i zacznie się rozglądać za zakupem czegoś dla siebie. Ten popyt powinien utrzymać się do końca roku, może krócej – zależy od tego, co się będzie działo w polskiej gospodarce i lokalnym rynku pracy. Wiadomo, że w budżecie brakuje pieniędzy, więc kredyty mogą znowu zdrożeć. Trudno zatem przewidzieć, co wydarzy się w przyszłym roku.

Co się stanie, gdy stopy rzeczywiście wzrosną?

W przypadku znacznej podwyżki należałoby się spodziewać fali powrotów na rynek części mieszkań zakupionych w ostatnich latach i sfinansowanych z kredytu. Rynek nie jest w stanie przyjąć zbyt dużej ich liczby, dlatego popyt mógłby spaść. Również dla kupujących kredyt mógłby być jeszcze trudniej dostępny, co skłoniłoby ich do kupowania tylko najbardziej okazyjnych nieruchomości. Delikatne podniesienie stóp procentowych może umocnić złotego i ulżyć kredytobiorcom korzystającym z kredytów walutowych, ale z kolei zbyt duże podwyżki mogą załamać popyt na rynku mieszkań. Dlatego miejmy nadzieję, że drastycznych podwyżek nie będzie.

Anna Andrusyszyn-Wojtasik