Rynek pierwotny Wrocław 2009 okiem rzeczoznawcy
Aktualna sytuacja na rynku pierwotnym jest znacznie trudniejsza do przeanalizowania od tej na rynku wtórnym, zarówno pod względem liczby transakcji, jak i cen. Wynika to ze sposobu sprzedaży mieszkań.
Akty notarialne przenoszące własność nie odzwierciedlają sytuacji na rynku. Najczęściej są one realizacją umowy przedwstępnej (deweloperskiej), która została zawarta rok, dwa czy nawet trzy lata wcześniej, ponieważ finalizacja transakcji mogła przeciągnąć się w czasie. Ponadto obecne ceny ofertowe deweloperów mogą znacznie różnić się od ostatecznych cen w umowach przedwstępnych z uwagi na różne upusty, bonifikaty czy dodatkowe bonusy w postaci chociażby wykończenia i wyposażenia mieszkania lub np. samochodu.
W 2008 roku widoczny był już trend spadkowy. Nałożyło się na to kilka czynników. Boom mieszkaniowy z 2006 roku przeniósł się jeszcze na 2007 rok, ale ceny mieszkań i gruntów były już tak przeszacowane, że musiała nastąpić ich korekta. Od kwietnia 2007 roku zaczęły się podwyżki stóp procentowych NBP (po długim okresie obniżek i stabilizacji trwającym prawie 2 lata) – do połowy 2008 roku Rada Polityki Pieniężnej 8 razy podnosiła stopy procentowe. Do tego doszedł ogólnoświatowy kryzys finansowy (głównie w sektorze bankowym). Okazało się, że o finansowanie coraz trudniej i osoby, które jeszcze w 2007 roku mogły liczyć na kredyt, w 2008 roku już go nie dostały albo otrzymały w mniejszej kwocie. To przełożyło się na zmniejszenie popytu przy jednoczesnym wzroście podaży mieszkań, ponieważ w 2006 roku bardzo wielu deweloperów kupiło grunty i rozpoczęło inwestycje.
W 2007–2008 roku skończył się również spekulacyjny zakup mieszkań. W 2006 roku były transakcje, w którychinwestorzy kupowali po kilka, kilkanaście lokali w jednej inwestycji, licząc na wzrost cen. Co więcej, w 2008 roku mieszkania te zaczęły wracać na rynek, ponieważ inwestorzy spekulacyjni wyzbywali się nieruchomości, chcąc zrealizować zyski. Dochodziło nawet do paradoksalnych sytuacji, że mieszkanie od inwestora-spekulanta było tańsze niż kupowane bezpośrednio od dewelopera.
W tej chwili liczba transakcji gruntami pod nowe inwestycje jest bardzo niewielka; są to pojedyncze sprzedaże i nie ma takich masowych zakupów, jakie miały miejsce w 2006 roku, kiedy to prawie wszystko, co było możliwe do kupienia, zostało kupione po bardzo wysokich cenach. Skutkiem tego jest ekonomiczna nieopłacalność realizacji nowych inwestycji na gruntach kupionych po bardzo wysokich cenach, przy weryfikacji cen sprzedaży mieszkań do dzisiejszego poziomu. Deweloperzy wstrzymują się obecnie z rozpoczęciem nowych inwestycji mieszkaniowych lub wręcz zawieszają już rozpoczęte budowy, ponieważ przy obecnym spadku cen mieszkań nie są w stanie zamknąć finansowo inwestycji. Ale nawet przy możliwym do osiągnięcia satysfakcjonującym poziomie cenowym sprzedaży ryzyko braku popytu, czyli braku możliwości sprzedania wybudowanych mieszkań, jest obecnie bardzo duże.
Mniejsze zainteresowanie gruntami widać również na przetargach gminnych, podczas których na działki inwestycyjne od dłuższego czasu brakuje chętnych, a nieruchomości po obniżce cenowej są wystawiane na przetarg po raz drugi lub trzeci.
Widać również, że niektórzy inwestorzy próbują uzyskać zmianę warunków zagospodarowania – nowe decyzje lihjo warunkach zabudowy dla inwestycji komercyjnych (biurowe, handlowo-usługowe) w miejsce mieszkaniowych.
Nowością z ostatnich miesięcy jest zjawisko określane jako „sprzedaż ujemna”, oznaczające sytuację, kiedy więcej klientów rezygnuje z podpisanych już umów przedwstępnych kupna mieszkania (np. z powodu braku finansowania) niż podpisuje nowe umowy.
Analogiczną sytuację daje się zaobserwować na rynku wtórnym, na którym w ciągu ostatnich miesięcy bardzo wyraźnie spadła liczba transakcji.
Bardzo trudno jest obecnie przewidzieć, jak długo potrwa czas takiego wyczekiwania, ponieważ rynek nieruchomości zależy w dużej mierze od ogólnej sytuacji w gospodarce, na którą ma wpływ bardzo wiele czynników. Rada Polityki Pieniężnej próbuje łagodzić negatywne skutki kryzysu finansowego obniżką stóp procentowych – w ciągu 4 miesięcy (listopad 2008–luty 2009) były cztery obniżki, w tym dwie dość znaczne, bo o 0,75 punktu procentowego, jednak trudno jest obecnie przewidzieć, jakie będą tego efekty w dłuższej perspektywie. Jeżeli nastroje społeczeństwa i inwestorów się pogorszą, to na pewno odbije się to niekorzystnie również, a może przede wszystkim, na rynku nieruchomości. Na pewno nie jest to sytuacja przejściowa rzędu 2–3 miesięcy. Trzeba liczyć się z tym, że bardziej rozciągnie się w czasie. Może zmianę przyniesie Euro 2012, które nakręci koniunkturę w lokalnej gospodarce?
Katarzyna Puterko - rzeczoznawca majątkowy
www.probitas.pl
Przeczytaj również: Raport o rynku nowych mieszkań we Wrocławiu 2008 - 2009
