Rynek nieruchomości: podsumowanie 2009 r i prognozy na 2010
O opinię na temat mijającego roku i prognozy dotyczące następnego poprosiliśmy sześć osób związanych z wrocławskim rynkiem nieruchomości. Specjalnie dla nas wypowiedzieli się: rzeczoznawca majątkowy, deweloper, pośrednik, przedstawiciel spółdzielni mieszkaniowej, doradca rynku nieruchomości i doradca kredytowy.
Poprosiliśmy o podsumowanie ubiegłego roku, wskazanie ważnych wydarzeń dla rynku nieruchomości, ale nie narzucaliśmy konkretnych zagadnień, ponieważ zależało nam, żeby to nasi rozmówcy wybrali, o czym warto powiedzieć i na co zwrócić uwagę. Chociaż każdy oceniał ubiegły rok z nieco innej perspektywy, wspólny wniosek, jaki da się wyciągnąć ze wszystkich wypowiedzi, jest taki, że 2009 rok nie okazał się tak katastrofalny, jak niektórzy przewidywali i zamiast głębokiego kryzysu można było mówić raczej o spowolnieniu i przeczekiwaniu, które najprawdopodobniej przeciągnie się jeszcze na nowy rok. Zmniejszyła się liczba transakcji, ponieważ klienci deweloperów i pośredników mieli trudności z pozyskaniem kredytów. Zostały zawieszone inwestycje, gdyż kłopoty z ich finansowaniem mieli również deweloperzy. Spadły ceny, bo po boomie były one mniej lub bardziej przeszacowane. Dotychczas najbardziej pesymistyczne scenariusze jednak się nie sprawdziły.
Krzysztof Hojka, rzeczoznawca majątkowy
Dla rzeczoznawcy majątkowego, ze względu na wykonywane czynności zawodowe, upływający rok był zróżnicowany w zależności od obsługiwanego segmentu rynku nieruchomości. Z jednej strony był to rok słaby, gdyż kryzys na rynkach finansowych przełożył się wprost na wyhamowanie kredytowania na rynku nieruchomości, a tym samym na spadek liczby transakcji nieruchomościami, w niektórych segmentach rynku nawet bardzo znaczny. Na przykład relacja liczby transakcji zabudowanymi nieruchomościami biurowo-magazynowo-produkcyjnymi we Wrocławiu i okolicach kształtowała się w trzech pierwszych kwartałach lat 2007–2008–2009 jak 3–2–1. Z kolei taka relacja dla wielkopowierzchniowych gruntów o przeznaczeniu nierolnym kształtowała się jak 4,8–3,5–1.
Oczywiście brak kredytowania nie był jedyną przyczyną drastycznego spadku obrotu w tych segmentach rynku. Kryzys ekonomiczny wywołał, zwłaszcza u inwestorów zagranicznych, obawę przed inwestowaniem w Polsce. Pewnym zaskoczeniem na tym tle jest wielkość obrotu na wtórnym rynku lokali mieszkalnych, który utrzymuje się na poziomie z lat 2007 i 2008 (poza styczniem i lutym, w których wystąpiło lekkie tąpnięcie ilościowe i cenowe). Na rynku mieszkaniowym nastąpiła wyraźna rotacja kredytodawców: część banków zrezygnowała w ogóle z udzielania kredytów hipotecznych, część prowadzi kredytowanie tylko w złotych, część – nie mając pieniędzy na kredyty – prowadziła pozorowaną działalność kredytową, maksymalnie utrudniając klientom otrzymanie kredytu. Klienci przeszli do banków, które biorą udział w akcji „Rodzina na swoim” i udzielają kredytów we frankach szwajcarskich lub euro, także tzw. kredytów ekspresowych. Rzeczoznawca musiał więc dostosować się do tej sytuacji lub poszukać nowych źródeł zleceń. Tu kryzys (którego podobno w Polsce nie było) paradoksalnie dostarczył zajęcia rzeczoznawcom – gminy, szukając dodatkowych dochodów, przeprowadziły szeroko zakrojoną akcję aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste. Ponieważ z reguły poprzednie opłaty były ustalane przed kilku, kilkunastu laty, przed boomem z roku 2006, więc nowe opłaty były nieraz wyższe o kilkaset procent. Zszokowani i zbulwersowani użytkownicy wieczyści szukali więc pomocy u... rzeczoznawców majątkowych, oczywiście nie tych, którzy przygotowywali wyceny dla gmin. Rok 2009 był również dobry dla rzeczoznawców wyceniających nieruchomości przeznaczone pod budowę dróg i autostrad w związku z Euro 2012. Nie spełniły się w mijającym roku pesymistyczne prognozy wielu ekspertów rynku nieruchomości, snute na przełomie 2008 i 2009 roku, mówiące o kilkudziesięcioprocentowych spadkach cen nieruchomości, o masowych bankructwach deweloperów, o licytacjach nieruchomości odbieranych przez banki niespłacającym kredytów kredytobiorcom, o masowym wysypie na rynek nieruchomości kupowanych w celach spekulacyjnych. Spadki cen w poszczególnych segmentach rynku były kilku, kilkunastoprocentowe. Ceny lokali mieszkalnych w budynkach z wielkiej płyty od połowy roku znajdują się natomiast nawet w lekkim trendzie wzrostowym.
W 2010 roku, patrząc na poszczególne segmenty rynku nieruchomości, należy oczekiwać:
– lekkiego wzrostu cen lokali mieszkaniowych na rynku zarówno wtórnym, jak i pierwotnym. Rynek lokali mieszkaniowych zawsze najszybciej wykazuje zmianę trendu
– na rynku nieruchomości komercyjnych zapewne dalej będzie stagnacja, z niskim wolumenem obrotu. Inwestorzy, zwłaszcza zagraniczni, będą jeszcze „leczyć rany” po kryzysie
– deweloperzy przypuszczalnie mają w swych zasobach dość gruntów do zagospodarowania, więc gdyby rozpoczęli nowe inwestycje, to nie przełoży się to na ruch na rynku gruntów deweloperskich i istotną zmianę cen
– ceny domów jednorodzinnych zapewne będą stabilne, tak jak i ceny działek budowlanych, chociaż pod koniec roku 2010 powinny zacząć lekko rosnąć.
Wróżby te spełnią się, jeśli oczywiście dochodzące nas sygnały o końcu kryzysu i następującym wzroście gospodarki są prawdziwe. Należałoby sobie i inwestorom życzyć w nadchodzącym roku większej ilości i łatwiejszych kredytów nie tylko mieszkaniowych, ale także w segmencie rynku nieruchomości komercyjnych.
Tomasz Stoga, prezes Inkom SA
Na przykładzie mojej firmy mogę powiedzieć, że rzeczywiście czwarty kwartał 2008 roku i pierwszy kwartał 2009 roku to były nie tyle bardzo trudne, ale bardzo dziwne kwartały. Deweloperzy mieli przygotowane inwestycje, banki – przynajmniej te nas finansujące – nie narzekały na brak pieniędzy, a klienci byli zainteresowani mieszkaniami, natomiast niepewność związana z rynkami finansowymi spowodowała wstrzymanie decyzji o zakupie ze strony klientów i rozpoczynaniu nowych budów ze strony deweloperów. Taka konsternacja co do rozwoju sytuacji trwała około pół roku. Mniej więcej w okolicach marca–kwietnia klienci powoli zaczęli interesować się ofertami deweloperów , a banki – we Wrocławiu były dwa, o których wiem, że nie wstrzymały kredytowania dla deweloperów – zaczęły znowu rozmawiać z nimi. W tym czasie w mediach dużo mówiło się o tym, że deweloperzy mają gotowe mieszkania na sprzedaż i rzeczywiście mogę to potwierdzić, że wiosną sprzedaliśmy wszystkie gotowe mieszkania, które mieliśmy wybudowane. W kwietniu moja firma dostała kredyt inwestycyjny, a w maju ruszyliśmy z pracami budowlanymi. Sprzedaż nowej inwestycji rozpoczęliśmy w lipcu i mogę powiedzieć, że w listopadzie przekroczyliśmy 70 proc. sprzedaży.
Od połowy roku w rozmowach z innymi deweloperami, na forum PZFD i innych stowarzyszeń zrzeszających firmy deweloperskie daje się zauważyć wzrost optymizmu co do sytuacji rynkowej. Tak jak na przełomie 2008/2009 roku ciężko było znaleźć kogoś, kto optymistycznie patrzyłby w przyszłość, tak w połowie roku sytuacja odwróciła się. Chyba nie ma nikogo, kto byłby zwolennikiem tezy, że czeka nas, podobnie jak trzy lata temu, ogromna fala wzrostu cen i napływu klientów, którzy zechcą kupować mieszkania deweloperskie, natomiast powoli wracamy do tego, co było przed 2006 rokiem. Uważam, że ciekawe produkty, czyli mieszkania i domy w dobrej lokalizacji i w przyzwoitej cenie, będą znajdowały swoich nabywców. Natomiast chybione projekty, w których albo zostały przepłacone działki, albo wybrano nieciekawą lokalizację, będą miały problemy ze sprzedażą. Obecną sytuację rynkową określiłbym jako powrót do lat 2002–2005, kiedy dało się przewidzieć sytuację rynkową w ciągu kolejnych kilku miesięcy. Zarówno w boomie, jak i w miesiącach zastoju bardzo mi przeszkadzało, że ciężko było cokolwiek zaplanować. Zwłaszcza w okresie prosperity nie można było określić cen wykonawstwa, bo zarówno wykonawcy, jak i dostawcy materiałów bardzo luźno podchodzili do kontraktów z deweloperami. Zdarzało się, że parę razy w tygodniu mieliśmy podwyżkę cen materiałów.
Obecnie, co jest bardzo cenne dla planowania inwestycji, da się powiedzieć, po ile średnio buduje się we Wrocławiu i ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania. Spokojnie można znaleźć firmy wykonawcze, które wybudują budynek wielorodzinny w standardzie deweloperskim w okolicach 3000–3500 zł netto za metr kwadratowy. Z kolei w dobie kryzysu trudno było określić dobrą cenę sprzedaży. Jeden z zaprzyjaźnionych prezesów deweloperów stwierdził, z czym ja się zgadzam, że 6 z przodu odstrasza klientów, natomiast jeżeli deweloper zdecyduje się sprzedawać mieszkania w cenie do 6000 zł za metr kwadratowy, nie powinien mieć większych problemów ze znalezieniem klientów. Powyżej 6000 zł za metr trzeba natomiast już poczekać na klienta lub mieć w ofercie mieszkania gotowe albo w standardzie pod klucz. Oczekuję, że w przyszłym roku sytuacja na rynku nieruchomości będzie stabilna, że nie pojawią się żadne gwałtowne skoki cen ani w górę, ani w dół, co dotyczy również cen wykonawców. Wiemy mniej więcej, po ile możemy zbudować metr kwadratowy dobrze wyposażonego mieszkania. Zatem – życząc sobie w przyszłym roku dalszej stabilizacji – myślę, że jest to życzenie, które ma realną szansę na spełnienie.
Mirosław Juszczak, współwłaściciel biura Świat Nieruchomości
Rok 2009 był na rynku nieruchomości w Polsce rokiem charakteryzującym się dużymi zmianami, trudnymi do przewidzenia. Na początku roku można było zauważyć duży spadek popytu na nieruchomości i podążający za nim spadek cen. Gdy już wieszczono prawie upadek rynku i całkowicie pogrzebano sens inwestowania w nieruchomości, szczególnie w mieszkania, w połowie roku – nietypowo, bo w lecie – rynek odżył i klienci zaczęli prześcigać się w kupnie mieszkań, szczególnie tych niedużych. Ta tendencja utrzymuje się z niewielkimi fluktuacjami do dzisiaj. Jedynie trudno tylko klientom domówić warunki transakcji, gdyż sprzedający – pomimo zapowiedzi ogromnych spadków cen mieszkań – jakoś nie są skłonni do znaczących obniżek. Podobnie nieprzewidywalny okazał się rynek gruntów. O ile mówiło się, że nie warto już inwestować w mieszkania i tylko jeszcze ziemia może dać sensowny zysk, to dziś widać, że kupujących działki jest niewielu i ci, którzy w nie zainwestowali dla zysku, jakoś nie mogą go zrealizować… I jeszcze jeden przykład: powierzchnie biurowe do wynajęcia. Straszono, że rynek ten całkowicie się załamie – a wystarcza tylko elastyczność cenowa po stronie podaży, aby transakcje dochodziły do skutku. Zatem wszystkim klientom życzymy elastyczności w podejmowaniu decyzji. A jakie prognozy możemy dać na 2010 rok? Raczej będzie inaczej niż się ogólnie oczekuje. Czyli jeśli będą mówić, że idzie wzrost – oczekujmy raczej spadku, gdy namawiają do inwestowania – uciekajmy, gdy nas zniechęcają – zainteresujmy się, bo tu może być coś ciekawego – czyli zamęt myślowy w sprawach dużych i małych. Wydaje się, że wzorując się na roku 2009, rozsądnie byłoby dla własnego dobra podejmować decyzje odwrotne niż twierdzą analitycy i ogólnie uznane autorytety. I jeszcze jedno. Bez odpowiedniej ilości kapitału na rynku nie ma transakcji i nieruchomości tracą na wartości. Wartość domów na rynku amerykańskim stopniała od początku kryzysu już o kilkanaście bilionów dolarów – ciekawe, czy ktoś policzy, jak to wygląda u nas? O ile już jesteśmy ubożsi, a nawet o tym nie wiemy? Dlatego na rynek nieruchomości wpłynąć może znacząco przede wszystkim postawa banków, czyli dostęp do dobrych, niedrogich ofert kredytu hipotecznego. Dostęp nie tylko medialny, reklamowany, ale rzeczywisty. Wtedy rynek ma szansę się odbudować.
Mam nadzieję, że nie wrócą już czasy, gdy za dom płaciło się u notariusza gotówką przyniesioną w walizce. Mają ją dziś tylko nieliczni, więc ewentualnych transakcji byłoby bardzo niewiele. Lepiej więc niech banki otworzą się na nowych klientów, szczególnie tych z dochodami z zagranicy lub prowadzących własną działalność. Życzmy sobie wszyscy, aby rok 2010 przyniósł uspokojenie na rynku nieruchomości, aby podejmowanie decyzji o zakupie bądź sprzedaży nieruchomości nie wiązało się z dużą ilością wypijanego leku na nerwy.
Karol Sworowski, główny specjalista ds. marketingu SBM Maślice
Rok 2009 upłynął pod hasłem kryzysu gospodarczego, a w wymiarze lokalnym – wielkich inwestycji miejskich również na zachodzie Wrocławia. Spółdzielnia Budowlano-Mieszkaniowa „Maślice” nie odczuła skutków kryzysu. Zakończyliśmy w terminie budowę budynku wielorodzinnego przy ul. Paniowickiej. W drugiej połowie roku rozpoczęliśmy budowę kolejnego budynku i z sukcesem zebraliśmy prawie 90 proc. chętnych na budowaną nową inwestycję. Sprecyzowaliśmy plany działania na najbliższe lata. Wiemy, że w ciągu najbliższych 6–7 lat w centrum Maślic Małych wybudujemy 6 budynków wielorodzinnych.
Aktualnie na Maślicach w okolicy Spółdzielni następują bardzo duże zmiany. Zakończyła się budowa najnowocześniejszego w mieście Zespołu Szkolno-Przedszkolnego przy ul. Suwalskiej. Trwa budowa Stadionu Miejskiego oraz Autostradowej Obwodnicy Wrocławia. Po zakończeniu tych inwestycji standard życia mieszkańców Maślic poprawi się diametralnie. Obwodnica ułatwi wyjazd z miasta we wszystkich kierunkach. W obrębie stadionu powstaną miejsca, w których mieszkańcy będą mogli spędzać czas wolny. Wszystkie te zmiany wpływają na poprawę komfortu życia i atrakcyjności Maślic. Cieszymy się z nich, bo są bardzo potrzebne.
Rok 2010 oby nie był gorszy od minionego. Mam nadzieję, że po kryzysie banki otworzą się na kredytobiorców, umożliwiając im zakup wymarzonych mieszkań. Zmiana sposobu wyliczania zdolności kredytowej na bardziej korzystną dla klientów pozwoli ożywić popyt na większe, trzy- i czteropokojowe mieszkania. Jednocześnie umożliwi osobom młodym, które rozpoczęły dopiero pracę, zakup pierwszego, niewielkiego lokum. Wierzę, że miastu uda się zrealizować zaplanowane inwestycje, poprawiając komunikację we Wrocławiu i poza nim.
Jerzy Pękalski, doradca rynku nieruchomości
Na początku 2009 roku były obawy, że ten kryzys będzie mocny, że rozwój wydarzeń będzie podobny jak w Stanach, to znaczy nastąpi gwałtowne załamanie rynku, jednak okazało się, że w Polsce było inaczej. Rzeczywiście banki wstrzymały akcję kredytową, przez co na początku roku spadła liczba transakcji. Mniej osób sprzedawało nieruchomości, a te transakcje, w których sprzedaży uczestniczyłem, okazały się bardzo wyjątkowe – klienci byli przymuszeni sytuacjami życiowymi, podobnie kupujący. Oczywiście ceny nieruchomości w związku z tym, że popyt spadł, również zaczęły spadać. Najpierw zaczęły się obniżki na rynku wtórnym, który najszybciej zareagował na zmiany. Rynek pierwotny z cenami trzymał się dosyć długo, co według mojej oceny nie tyle było związane z niechęcią deweloperów do obniżek, ale ze zobowiązaniami wobec banków. Dlatego deweloperzy bardziej skłonni byli dołożyć jakiś prezent, co finansowano z innego funduszu, niż obniżyć cenę metra. Pod względem spadku cen na rynku pierwotnym sytuacja nie zmieniła się do tej pory, bo nadal deweloperzy mają część gotowych mieszań niesprzedanych, chociaż na pewno mniej niż na początku roku. Ceny deweloperskie zmalały, ale nie tak znacząco, jak można się było spodziewać i nie tak jak ceny na rynku wtórnym. Na rynku tym w chwili obecnej mamy taką sytuację, że poszukujący mieszkań od razu pytają się, o ile można obniżyć cenę i czy właściciel jest skłonny do negocjacji. Ceny wyjściowe można negocjować o 10, a w niektórych przypadkach nawet i więcej procent. Jeżeli ktoś wystawi mieszkanie za drogo, to nikt nawet nie dzwoni i nie pyta o te obniżki, bo zupełnie nie ma zainteresowania ofertami, których ceny są przeszacowane. Spadek cen mieszkań spowodował również to, że wiele osób zdecydowało się na wynajem, co z kolei zaowocowało zwiększoną ofertą takich mieszkań i również spadkiem cen. Jeszcze niektórzy właściciele trzymali wysokie ceny mieszkań na wynajem do jesieni, kiedy szukają ich studenci, ale okazało się, że zbyt drogie mieszkania po prostu się nie wynajęły i obecnie ich ceny są również niższe.
Bardzo spadło zainteresowanie działkami pod budownictwo jednorodzinne, natomiast na rynku pojawiło się dużo działek deweloperskich, gotowych do budowy, z opracowanym projektem. Jeszcze w tamtym roku ceny tzw. powierzchni użytkowej metra (PUM), na które przeliczane są takie działki, wynosiły 1200–1400 zł, natomiast teraz można już kupić działki w cenie 600–800 zł za metr kwadratowy PUM-u. Rozwój sytuacji zależy od tego, czy deweloperzy będą budowali nowe mieszkania, bo na razie jeszcze tego nie robią. Sądzę, że w przyszłym roku ceny nie powinny już bardziej spadać, ale jeżeli banki nie zaczną ponownie finansować inwestycji deweloperskich, obniży się podaż, a wtedy w sposób naturalny ceny zaczną powoli rosnąć.
Anna Bugryn, doradca kredytowy z firmy Hipotekaplus.pl
Rok 2009 rozpoczęła niepewność związana ze skutkami kryzysu na rynku subprime w USA. Niektórzy specjaliści kreślili czarne scenariusze, a wśród nich nawet wstrzymanie akcji kredytowej, a już niemalże na pewno wycofanie kredytów w walutach obcych. Oczywiście nic takiego się nie stało, a banki w 2009 roku nadal udzielały kredytów hipotecznych i to również w walutach obcych. Rzeczywiście trudniej było uzyskać kredyt bez wkładu własnego, ale nieliczne banki nadal oferowały taki na 100 proc. wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie. Problemem mogło być jednak uzyskanie kredytu we frankach szwajcarskich. Substytutem więc stały się kredyty w dolarach oraz w euro, a końcówka roku to już zdecydowana dominacja waluty europejskiej. Marże kredytów w euro były widocznie niższe od marż kredytów we frankach. Kredyty w złotówkach – najłatwiej dostępne – nadal pozostawały najdroższym rozwiązaniem w związku z wyższymi stopami procentowymi w naszej walucie.
Początek 2009 roku to wyjątkowy wzrost kursu CHF (nawet powyżej 3 zł), a później stopniowy jego spadek. Spadały także stopy procentowe i dotyczy to zarówno poziomu LIBOR, jak i WIBOR. Na podstawie tych stóp procentowych banki ustalają oprocentowanie kredytów hipotecznych, tak więc ich wyraźny spadek przekładał się na obniżenie rat kredytowych.
Warto także wspomnieć o rządowym programie „Rodzina na swoim”, który w zeszłym roku bił rekordy popularności. Dzięki zmianom w ustawie rządowej więcej rodzin i osób samotnie wychowujących dzieci uzyskało dostęp do kredytów z dopłatami. Dodatkowo do programu przystąpiły nowe banki, co przełożyło się na wzrost konkurencyjności ich ofert.
Od 1 lipca 2009 roku można spłacać kredyt hipoteczny bezpośrednio w walucie, w której został udzielony. Wcześniej, zaciągając kredyt w walucie obcej, np. we frankach szwajcarskich, bank uruchamiał go w złotówkach, przeliczając walutę po aktualnym kursie kupna. Dzięki temu bank sporo zarabiał na tak zwanym spreadzie walutowym. Zostało to jednak uregulowane przez KNF (Komisja Nadzoru Finansowego). Dzięki temu wiele osób zarabiających na przykład w euro dostało możliwość spłacania kolejnych rat kredytu hipotecznego bezpośrednio w tej walucie.
Ostatnie miesiące 2009 roku to czas promocji na rynku bankowym. Zwykle sprowadzały się one do zwiększania dostępnego poziomu LTV (czyli wyższej kwoty kredytu w stosunku do wartości nieruchomości) lub obniżania kosztów uzyskania kredytu hipotecznego. Najczęściej jednak wiązały się z koniecznością wykupienia dodatkowych produktów banku (na przykład ubezpieczeń) lub zobowiązaniem do przelewania pensji na rachunek banku.
Wprowadzanie promocyjnych ofert kredytowych dobrze zapowiada nadchodzący 2010 rok. Oznacza to bowiem, że banki prawdopodobnie będą silnie konkurować, a kredytobiorcy uzyskają korzystniejsze warunki kredytu. Marże kredytu prawdopodobnie nie będą już tak niskie jak w 2007 czy na początku 2008 roku, ale na pewno pozostanie to najtańsza forma pożyczki.
Biorąc pod uwagę bankową politykę promującą euro, możemy spodziewać się dalszych obniżek marż kredytów w tej walucie. Nic nie wskazuje, aby jakakolwiek inna zagroziła dominacji euro.
W 2010 roku Polacy nadal będą się interesować preferencyjnymi kredytami „Rodzina na swoim”, jednak rząd zapowiada stopniowe jego wygaszanie.
Jak dotąd KNF nie zapowiada wprowadzenia żadnych odgórnych zaostrzeń czy ograniczeń w udzielaniu kredytów hipotecznych. Pewne jest więc, że Polacy nadal będą zaciągać kredyty hipoteczne, gdyż popyt na własne mieszkanie jeszcze się nie skończył.
Anna Andrusyszyn-Wojtasik
Przeczytaj także artykuły o powiązanej tematyce:
