Rynek domów jednorodzinnych we Wrocławiu

Obecnie mamy okres korekty cen, który musiał nastąpić po boomie z 2006 roku. Kupujący powstrzymują się od decyzji, obserwują, co się dzieje, sprzedający jeszcze próbują utrzymać stare ceny, licząc, że może znajdzie się jakiś chętny, ale rynek już oczekuje, że ceny będą niższe.

 Z Katarzyną Puterko, rzeczoznawcą majątkowym, rozmawiamy o rynku domów jednorodzinnych we Wrocławiu

Opracowała Pani „Analizę rynku domów jednorodzinnych we Wrocławiu w latach 2004–2007” na podstawie danych z bazy „Walor”. Co to jest za baza?

„Walor” jest bazą danych transakcji wspólnie przez kilkunastu rzeczoznawców działających na terenie Wrocławia i okolic. Nazwę „Walor” przyjęliśmy od nazwy programu, z którego korzystamy. Do bazy wpisujemy informacje pochodzące z aktów notarialnych uzyskane w zakładach katastralnych, sądach wieczystoksięgowych oraz zebrane przez nas podczas oględzin nieruchomości. Informacje te są nam potrzebne do naszej codziennej pracy i pozwalają na profesjonalne wykonywanie analiz rynku oraz wycen. Obecnie w bazie mamy zgromadzone dane o około 56 tysiącach transakcji od 2003 roku. Podobne bazy prowadzone są również przez rzeczoznawców w innych miastach na terenie całego kraju.

Jak zmieniał się rynek domów jednorodzinnych we Wrocławiu w ciągu ostatnich lat?

Lata 2004 i 2005 były okresem stabilnego rozwoju i tendencji wzrostowych zarówno na rynku domów, jak imieszkań. W 2004 roku zarejestrowaliśmy około 200 transakcji domami na rynku wtórnym plus około 80 domami w budowie. 2005 rok wyglądał bardzo podobnie: odnotowaliśmy 230 transakcji na rynku domów i 50 na rynku domów w budowie. Średnie ceny z tego okresu kształtowały się na poziomie 350–400 tys. zł. Przełom nastąpił w 2006 roku, kiedy to liczba transakcji w porównaniu do roku poprzedniego wzrosła o 66 proc. W tym czasie we Wrocławiu na rynku wtórnym sprzedano około 380 domów jednorodzinnych i prawie 80 domów w budowie. Jednocześnie nastąpił bardzo gwałtowny, kilkudziesięcioprocentowy wzrost cen, średnio o około 80 proc., a w niektórych przypadkach nawet o 100 proc. i więcej. Kupcy na domy w gorącym okresie 2006 roku znajdowali się nawet w ciągu jednego miesiąca, a trzeba pamiętać, że domy zazwyczaj sprzedają się dłużej niż mieszkania – przynajmniej pół roku, rok, a nawet kilka lat. Zeszło prawie wszystko, co było wystawione na sprzedaż, również te mniej atrakcyjne oferty z poprzednich lat. W 2007 roku nastąpił już wyraźny spadek liczby transakcji. Na rynku wtórnym sprzedano około 180 domów gotowych oraz około 30 domów w budowie. Dało się również zauważyć wyraźne zahamowanie wzrostu cen, które zatrzymały się na poziomie 2006 roku, ale począwszy od 2007 roku łatwiej jest je negocjować.

Jak wygląda aktualna sytuacja?

Nie mamy jeszcze wszystkich aktów notarialnych za pierwsze półrocze 2008 roku, ale już widać, że ilość transakcji jest mniejsza, porównywalna z 2007 rokiem, i na pewno nie będą to takie liczby jak w 2006 roku. W okresie od stycznia do maja 2008 zarejestrowałam na terenie Wrocławia około 50 transakcji domami gotowymi na rynku wtórnym, sprzedawanymi przez osoby fizyczne. Jeśli taka tendencja nadal się będzie utrzymywać, to obecny rok przyniesie dalszy spadek liczby transakcji. Natomiast wciąż utrzymują się wysokie ceny – najdroższy dom sprzedano w tym roku za 1 mln 850 tys. zł (na południu Wrocławia), najniższe ceny na poziomie ok. 550–600 tys. zł dotyczyły domów zlokalizowanych na zachodnich krańcach miasta. Aktualnie na rynku jest wiele ofert, ale przez to, że ceny są jednak wysokie, sporo osób przeniosło się z inwestycją poza miasto. Skoro Wrocław stał się taki drogi, kupujący decydują się zamiast np. Leśnicy, Marszowic czy Stabłowic na wybór Wilkszyna, bo jest tańszy, zamiast Strachocina, Wojnowa czy Zakrzowa – na Kiełczów lub miejscowości za Kiełczowem, gdzie jest jeszcze taniej. Wiele osób woli nawet samemu się wybudować, jeżeli znajdzie działkę, niż kupić drożej gotowy dom.

Bardzo skromnie przedstawia się oferta domów jednorodzinnych budowanych przez deweloperów w granicach Wrocławia. Duże inwestycje są właściwie tylko dwie – Osiedle Malownicze na Marszowicach i Osiedle Zaciszne naterenie Wojnowa. Pozostałe realizacje dotyczą niewielu inwestycji liczących od kilku do kilkunastu domów. Ze względu na wysokie ceny gruntu deweloperzy najchętniej budują domy w zabudowie szeregowej z uwagi na efektywność wykorzystania gruntu (więcej domów na mniejszej powierzchni).

Ile kosztuje przeciętny dom?

Jeszcze w 2007 roku we Wrocławiu nie można było kupić nowego, wykończonego domu średniej wielkości (tzn. około 150 m kw. plus garaż) poniżej 1 mln zł. Natomiast w tej chwili ceny są już niższe, co wynika przede wszystkim z tego, że jest mniejszy popyt. Wiele zależy tu od polityki pośredników. Bardzo mało jest domów oferowanych bezpośrednio przez właściciela, ponieważ sprzedają się one dłużej i trudniej niż mieszkanie. Wciąż na rynku jest sporo ofert, których ceny są zbyt wywindowane. Jeżeli jakaś nieruchomość wystawiona jest np. za 1 mln 200 tys. zł i przez kilka miesięcy nie zostaje sprzedana, to jej cena obniżana jest np. do 1 mln zł, następnie do 900 tys. zł, a na końcu zostaje sprzedana za 800 tys. zł. Może niektórzy liczą jeszcze, że znajdzie się klient, który tyle zapłaci? Z drugiej strony przybywa ofert, które mają bardziej realne ceny. Nieruchomość od razu jest wystawiana np. za 800 tys. zł i sprzedawana za 750 tys. zł, co znaczy, że cena ofertowa była skalkulowana na poziomie rynkowym.

Jakie domy są najdroższe, a jakie najtańsze?

Najdroższe w mieście są wielkie rezydencje (kilkaset metrów powierzchni użytkowej) w najlepszych dzielnicach. Ich ceny dochodzą nawet do kilku milionów zł. Maksymalne ceny dużych i średnich domów w dobrym stanie po remoncie dochodzą do poziomu około 1 mln 500 tys. zł. Najniższe ceny są bardzo różne.Czasami trudno mówić o cenie domu, ponieważ jest on w tak złym stanie technicznym albo tak nieatrakcyjny, że nabywcy w rzeczywistości chodzi tylko o działkę i – kupując dom np. za 400 tys. zł – nabywa grunt z zamiarem wyburzenia budynku i wzniesienia nowego. Najtańsze są domy do remontu i tzw. kostki z lat 70., które można kupić już za 500 tys. zł, ale o tym decyduje lokalizacja. Te na Oporowie będą kosztowały około 700–750 tys. zł, ale np. na Stabłowicach już 500–600 tys. zł. Cena zależy również od tego, jaki to dom i w jakim stanie.

Które lokalizacje są najlepszew mieście?

Najdroższe i uważane za najlepszesą tereny tzw. Wielkiej Wyspy: Zacisze, Zalesie, Biskupin, Dąbie, Bartoszowice. Nowych domów nie ma tu prawie wcale, niewiele jest również transakcji poniemieckimi, wyremontowanymi, dużymi willami. Przedmiotem transakcji są najczęściej albo domy do remontu lub w średnim stanie, albo tzw. kostki budowane na małych działkach w latach 70. Ludzie kupują po to, aby je wyremontować, przebudować czy wręcz wyburzyć i postawić nowy dom. Bardzo atrakcyjne jest też południe Wrocławia, czyli Krzyki, zwłaszcza Ołtaszyn, Wojszyce, Partynice, Oporów. Jest tutaj jeszcze sporo niezabudowanych miejsc, a sukcesywnie uchwalane plany zagospodarowania umożliwiają rozwój kolejnych inwestycji.

Najbardziej rozwojowe tereny znajdują się przede szystkim w zachodniej części miasta. Jeszcze w 2004 roku np. Stabłowice, Marszowice, Leśnica, Mokra, Ratyń, Złotniki czy Jerzmanowo były przez wiele osób odbierane jako tzw. koniec świata. W poprzednich latach miała tu miejsce znikoma ilość transakcji, ale już w 2007 roku zanotowano po kilka w każdym z tych rejonów. Odkąd pojawili się tutaj deweloperzy i zaczęły powstawać nowe inwestycje, wiele osób zaczęło inaczej postrzegać te obszary. Atrakcyjność tych terenów podniosły inwestycje miejskie, zwłaszcza planowane i już trwające remonty dróg, które mają poprawić komunikację z zachodnią częścią miasta. W tej chwili np. prawie całe Stabłowice mają uchwalony plan zagospodarowania, nową kanalizację, nowe nawierzchnie dróg. Kanalizacja budowana jest również na Złotnikach. Od kiedy na południu bardzo podrożały działki, wiele osób zamiast płacić 800 zł za 1 m kw. np. na Ołtaszynie, szuka domu w innych częściach miasta.

Powoli zmienia się również sytuacja północno-wschodniej części Wrocławia, czyli Psiego Pola. Te tereny są jeszcze mniej atrakcyjne z uwagi na trudny dojazd, ale sytuację powinien poprawić remont i przebudowa placu Kromera oraz trwające i planowane remonty mostów. Na pewno zwiększyło się zainteresowanie takimi rejonami, jak: Pawłowice, Polanowice, Zgorzelisko, Zakrzów, Strachowice czy Wojnów, gdzie kiedyś miały miejsce tylko pojedyncze transakcje. Teraz widać trochę większe zainteresowanie, ponieważ są to potencjalne tereny rozwojowe dla deweloperów i inwestorów prywatnych. W ciągu ostatnich 2–3 lat średnie ceny domów jednorodzinnych w tym rejonie wzrosły ponad dwukrotnie, czyli więcej niż na południu, co świadczy o rosnącej atrakcyjności tej części miasta.

Jakie domy są najczęściej kupowane?

Z uwagi na ceny najchętniej oglądane są domy nieduże. Widać to również po tym, jakie domy ludzie budują. Jeżeli wyceniam dom budowie, to obecnie niewiele jest takich, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m kw. Zauważyłam, że ostatnio pojawiło się dużo projektów typowych domów ok. stumetrowych. Kiedyś nie było takiego zjawiska, ale teraz wiele ludzi buduje domy o powierzchni 100–120 m kw., co jest wynikiem wysokich kosztów budowy. Czy małe domy są alternatywą dla mieszkań o dużych metrażach? Ponieważ w 2006 roku ceny rosły bardzo szybko, zwłaszcza mieszkań, to nagle okazało się, że zamiast dużego mieszkania można w porównywalnej cenie kupić średniej wielkości dom z działką. Natomiast już dzisiaj te relacje ustabilizowały się na takim poziomie, że jednak domy są droższe od mieszkań. Mieszkania o dużych metrażach – czyli nie 70, ale 120–150 m kw., kosztują po kilkaset tysięcy zł, zatem jeżeli ktoś ma wydać na nie np. 600–750 tys. zł, może wybierze szeregówkę w dalszej lokalizacji, gdzie będzie miał dodatkowo niewielki ogródek i garaż. Ceny dużych mieszkań w centralnej części miasta i szeregówek w dalszych lokalizacjach ciągle są porównywalne.

Co będzie dalej?

Jeżeli chodzi o ceny domów, to na pewno nie wrócimy już do poziomu z lat 2004–2005. To już niemożliwe, bo rynek bardzo się rozwinął, wzrosły ceny gruntów, podrożały materiały budowlane. Obecnie mamy okres korekty cen, który musiał nastąpić po boomie z 2006 roku. Kupujący powstrzymują się od decyzji, obserwują, co się dzieje, sprzedający jeszcze próbują utrzymać stare ceny, licząc, że może znajdzie się jakiś chętny, ale rynek już oczekuje, że ceny będą niższe. Ich spadek widać przede wszystkim po mieszkaniach, bo transakcji na rynku domów jest zdecydowanie mniej i są bardzo zróżnicowane. Takie zastopowanie na rynku powinno się utrzymać do końca roku, a co będzie dalej, trudno przewidzieć. Jeżeli nic się nie zmieni w sytuacji gospodarczej i ekonomicznej naszego kraju, nie będzie kryzysów, załamań, nie zostaną uchwalone nowe przepisy prawne, które miałyby znaczący wpływ na rynek nieruchomości, to sytuacja powinna się ustabilizować. Prawdopodobnie ceny będą powoli rosły, tak jak to było w latach poprzedzających boom na rynku, więc na inwestycjach w nieruchomości się nie straci, ale drugiego boomu już raczej nie będzie.

Anna Andrusyszyn-Wojtasik