Rodzina na swoim - krótki przewodnik po programie rządowym

Do końca marca 2009 roku, w ramach rządowego programu „Rodzina na swoim”, zostało udzielonych 14 820 kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości ponad 1,9 mld zł. Wzrost zainteresowania dopłatami związany jest nie tylko ze zwiększeniem limitów cen m kw., ale również z ogólnym spadkiem cen, dzięki czemu na rynku pojawiło się więcej mieszkań, które można kupić za kredyt z dopłatą.

Pożyczka z dopłatą

Tylko w I kwartale tego roku kredyty otrzymało 4191 osób na łączną kwotę 665 mln zł. Jak podał Bank Gospodarstwa Krajowego, tylko w marcu w całej Polsce skorzystały z niego 2203 osoby. Oznacza to, że w porównaniu z lutym w marcu liczba przyznanych kredytów wzrosła o 67 proc. Łączna wartość podpisanych w marcu umów kredytowych zamknęła się w kwocie 361 502 500 zł i w porównaniu z lutym była wyższa o 77 proc.

Co to jest „Rodzina na swoim”?

Podstawę prawną do wdrożenia programu kredytów preferencyjnych stanowi ustawa z dnia 8 września 2006 roku o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania (wraz ze zmianami ustaw z dnia 15 czerwca 2007 roku i 21 listopada 2008 roku). Program polega na tym, że w ciągu pierwszych 8 lat spłacania takiego kredytu z budżetu państwa (z tzw. Funduszu Dopłat) spłacana jest część odsetek.Dopłata do oprocentowania wyniesie połowę odsetek obliczonych według tzw. stopy referencyjnej (czyli według wskaźnika WIBOR 3M powiększonego o 2 punkty procentowe). Niezależnie więc od tego, jaka będzie stopa oprocentowania kredytu określona w umowie z bankiem, dopłatę otrzymamy w tej samej wysokości, ponieważ jest ona obliczana nie na podstawie oprocentowania ustalonego przez bank, lecz oprocentowania określonego ustawowo. Kredyt preferencyjny może być udzielony wyłącznie w złotówkach i na zakup lub budowę nieruchomości znajdującej się na terenie Polski. Zgodnie z ustawą kwota kredytu może być powiększona wyłącznie o jednorazowe i płatne z góry opłaty oraz prowizje związane z jego udzieleniem do wysokości 2 proc. kwoty kredytu oraz o składki ubezpieczenia tego kredytu. Samo oprocentowanie kredytu mieszkaniowego czy marży pobieranej przez banki może znacznie się różnić, dlatego przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu takiego kredytu warto porównać warunki, na jakich jest on udzielany przez różne instytucje finansowe.

Do kogo po kredyt

Realizację rządowego programu „Rodzina na swoim” nadzoruje Bank Gospodarstwa Krajowego, który podpisuje umowy z instytucjami chcącymi udzielać takich kredytów, czyli z bankami i spółdzielczymi kasami oszczędnościowo-kredytowymi. Do kwietnia o kredyt można było starać się w 9 miejscach, ale Bank Gospodarstwa Krajowego przewiduje podpisanie kolejnych umów jeszcze w 2009 roku.

Komu kredyt

Zgodnie z aktualnymi przepisami o kredyt mogą starać się małżeństwa oraz osoby samotnie wychowujące małoletnie dziecko (do 18. roku życia). Dopłaty będą również przysługiwać osobom samodzielnie wychowującym starsze dziecko (do 25. roku życia) pod warunkiem, że pobiera ono naukę, a także osobom samodzielnie wychowującym dziecko, na które przysługuje zasiłek pielęgnacyjny (niezależnie od jego wieku). Co ważne, żadna z tych osób nie może być stroną jakiejkolwiek innej umowy kredytu preferencyjnego. Nowelizacja ustawy z 2008 roku wprowadziła dodatkowo pewne ułatwienie dla osób nieposiadających zdolności kredytowej. Osoby takie mogą przystąpić do kredytu łącznie z członkiem rodziny (np. z rodzicami, rodzeństwem itp.) – dla podwyższenia swojej zdolności kredytowej. Taki członek rodziny nie musi wtedy spełniać warunków do udzielenia kredytu preferencyjnego. Kredyt w ramach programu „Rodzina na swoim” nie przysługuje osobom, które w dniu zawarcia umowy o przyznanie kredytu preferencyjnego są już właścicielami lub współwłaścicielami domu, mieszkania lub budynku. Z kolei osoby, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe lub spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu lub które wynajmują mieszkanie, aby otrzymać kredyt, muszą w dniu podpisania umowy zobowiązać się, że wypowiedzą umowę w spółdzielni lub, w przypadku najmu, wypowiedzą umowę najmu i opróżnią mieszkanie w ciągu 6 miesięcy od daty uzyskania tytułu własności mieszkania lub domu, na który został przyznany kredyt. Podobnie sytuacja wygląda z kredytem udzielonym na budowę domu. Tutaj kredytobiorca również zobowiązuje się do spełnienia tych samych warunków w terminie 6 miesięcy od otrzymania pozwolenia na użytkowanie. Poza tym z kredytu preferencyjnego może być również sfinansowany koszt wkładu budowlanego oraz nadbudowy, przebudowy lub rozbudowy budynku mieszkalnego.

Limit w metrach

Kredyty preferencyjne w ramach programu „Rodzina na swoim” mogą być udzielone na zakup mieszkania lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (czyli mieszkania od spółdzielni) nie większego niż o powierzchni 75 m kw. Nie ma wymogu, że mieszkanie musi być już wybudowane i oddane do użytku, kredyt można otrzymać również na zakup mieszkania, które dopiero jest budowane. Poza tym kredyty mogą być także udzielone na zakup domu, którego powierzchnia nie przekracza 140 m kw. lub na budowę takiego domu. Trzeba tu jednak wyraźnie podkreślić, że powyższe limity nie oznaczają, że dopłata będzie dotyczyć kwoty całego kredytu! Żeby dopłata mogła być naliczana w ten sposób, mieszkanie nie mogłoby mieć więcej niż 50 m kw., a dom 70 m kw. O ile w przypadku mieszkań jest to jak najbardziej możliwe, o tyle w przypadku domów trudno byłoby znaleźć nieruchomość nie większą niż 70 m kw. Poza tym zarówno zakup mieszkania lub domu, jak i koszt wybudowania domu, które mają być finansowane z kredytu preferencyjnego, nie mogą przekroczyć ustawowego limitu ceny m kw.

Limit ceny

Większe zainteresowanie kredytami z dopłatami wiąże się ze zwiększeniem limitu ceny m kw., za jaką można kupić mieszkanie lub dom, żeby starać się o dopłaty. Nowe wartości wskaźników przeliczeniowych ustalone na potrzeby „Rodziny na swoim” na II kwartał 2009 roku obowiązują od 1 kwietnia. Chociaż kredyty w ramach tego programu były już udzielane od 2007 roku, wcześniej cieszyły się dużo mniejszym zainteresowaniem.

Przykładowe limity ceny m kw. dla programu „Rodzina na swoim”:

*wartość wskaźnika stanowi iloczyn współczynnika 1,4 oraz średniej arytmetycznej dwóch ostatnio ogłoszonych przez właściwego wojewodę wartości wskaźnika obowiązujących dla gminy, na której terenie położony jest lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny, na który ma być udzielony kredyt preferencyjny

Zasady przekazywania pieniędzy

Dopłaty do kredytu z Funduszu Dopłat są przelewane bezpośrednio na konto instytucji finansowej, która udzieliła takiego kredytu, zatem nie przechodzą przez kredytobiorcę. Poza tym dopłata nie jest przekazywana bankom w całości z góry, tylko wypłacana w ratach każdorazowo po spłaceniu przez kredytobiorcę całości należnej raty kapitałowej oraz odsetek. Fundusz może zaprzestać wypłacania
dopłat w kilku sytuacjach, tzn. kiedy kredyt zostanie w części lub w całości wykorzystany niezgodnie z celem, na jaki został udzielony; w sytuacji, kiedy kredytobiorca nie dopilnował spraw, do których zobowiązał się przy podpisywaniu umowy (np. nie rozwiązał umowy najmu w terminie 6 miesięcy) lub został skazany prawomocnym wyrokiem za przestępstwo popełnione w związku z udzieleniem kredytu preferencyjnego.

Osiem lat i co dalej?

Kredyt z dopłatą nie zawsze, w globalnym rozliczeniu, musi się opłacać bardziej niż „zwykły” kredyt. Wynika to z tego, że dopłatę dostaniemy tylko przez pierwsze 8 lat, jeżeli zaś kredyt bierzemy na 30 lat, to przez pozostałe 22 lata będziemy spłacać kredyt bez pomocy państwa. W takim przypadku łączna kwota odsetek za cały okres kredytu może być wyższa przy kredycie z dopłatą niż przy kredycie bez dopłaty. Dlatego po 8 latach spłacania kredytu przy pomocy państwa można zastanowić się nad jego refinansowaniem, czyli spłatą kredytu dotowanego przez państwo za pomocą zwykłego kredytu komercyjnego, jeżeli okaże się, że taka oferta jest korzystniejsza. Możliwość refinansowania nie jest ograniczona ustawą, ale może być ograniczona umową kredytową i np. może być obciążona dodatkową prowizją. Dlatego przed podpisaniem umowy o kredyt preferencyjny warto sprawdzić, czy możliwa jest jego wcześniejsza spłata, a jeśli tak, to czy jest z tego tytułu pobierana dodatkowa prowizja. Rozważając refinansowanie kredytu preferencyjnego, trzeba bowiem wziąć pod uwagę koszty prowizji za wcześniejszą spłatę.

KOMENTARZ DORADCY KREDYTOWEGO
Tomasz Pizur, Hipotekaplus.pl

Rozważając opłacalność kredytu w programie „Rodzina na swoim” z dopłatami rządowymi, trzeba uwzględnić kilka czynników. Najważniejsze związane są z marżą banku, która zostanie nam zaproponowana. Mimo że możemy liczyć na dopłatę w wysokości połowy odsetek przez pierwszych 8 lat kredytowania, różnice w proponowanych marżach (od 1,9 proc. do 6,15 proc.) sprawiają, że – w zależności od banku – kredyt z dopłatą może być tańszy lub droższy od standardowej oferty kredytowej. Może się też okazać, że rata kredytu preferencyjnego będzie niższa tylko przez okres dopłat, natomiast po 8 latach miesięczne obciążenie byłoby niższe przy standardowej ofercie w złotówkach. W takiej sytuacji mimo wszystko może opłacać się skorzystanie z kredytu z dopłatami, jeśli mamy realną szansę na spore nadpłaty lub nawet całkowitą spłatę kredytu w ciągu 8 lat. Jeśli nastawiamy się na jego spłatę przez pełen okres kredytowania, warto porównywać łączną kwotę odsetek, jakie zapłacimy. Jeżeli rozważamy kredyt walutowy jako alternatywę, musimy uwzględnić w wyliczeniach koszt spreadu walutowego (koszt wynikający z różnicy między kursem kupna i sprzedaży waluty) oraz ryzyko związane z wahaniami kursów walut. Faktem jest również mniejsza dostępność kredytów walutowych w obecnej sytuacji rynkowej.

Przykładowe wyliczenie rat dla mieszkania o wartości 300 000 zł
z wkładem własnym w wysokości 60 000 zł

Powyższe porównanie dotyczy zakupu mieszkania o powierzchni 50 m kw. w kwocie 300 000 zł, przy czym nasz przykładowy kredytobiorca dysponuje wkładem własnym w wysokości 60 000 zł (kwota kredytu to 240 000 zł). Rozważamy kredyt hipoteczny na 30 lat w systemie rat równych. Porównywane są 3 opcje: kredyt z dopłatami ze średnią rynkową marżą na poziomie 3 proc. (np. w banku Pekao), kredyt bez dopłat w złotówkach z korzystną obecnie marżą banku na poziomie 1,35 proc. (Bank Zachodni) oraz kredyt bez dopłat we frankach z marżą na poziomie 2,8 proc. (np. Deutsche Bank). Przy wyliczeniach – w przypadku kredytu walutowego – uwzględniony został koszt spreadu walutowego, obliczenia zakładają kursy walut na obecnym poziomie oraz stały poziom stóp procentowych.

Istytucje finansowe udzielające kredytów w ramach programu „Rodzina na swoim”:

• Bank PKO BP SA
• Bank Pekao SA
• Gospodarczy Bank Wielkopolski S.A.
• Bank Polskiej Spółdzielczości S.A.
• Mazowiecki Bank Regionalny S.A.
• Bank Pocztowy S.A.
• Alior Bank S.A.
• Dombank Hipoteczny Oddział Getin Bank S.A.
• Pekao Bank Hipoteczny S.A.

Stopa WIBOR 3M(WIBOR trzymiesięczny) to, zgodnie z zapisaną w ustawie definicją, roczna stopa procentowa trzymiesięcznych pożyczek udzielonych w złotówkach na warszawskim rynku międzybankowym, notowana przez agencję informacyjną wskazaną w umowie między Bankiem Gospodarstwa Krajowego a instytucją ustawowo uprawnioną do udzielania kredytów, udzielającą kredytu preferencyjnego (czyli konkretnym bankiem albo kasą oszczędnościowo-kredytową). Z kolei stopa referencyjna to zmienna stopa procentowa, stanowiąca podstawę ustalenia wysokości dopłat do oprocentowania kredytów preferencyjnych. Równa jest przeciętnej stopie WIBOR 3M, obliczana jako średnia arytmetyczna notowań w kwartale poprzedzającym dany kwartał, powiększona o 2 punkty procentowe, publikowana w Biuletynie Informacji Publicznej przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Stopa referencyjna obowiązująca w II kwartale 2009 roku wynosi 6,82 proc.