Remonty starych kamienic

O remontowaniu starych kamienic rozmawiamy z Sewerynem Chwałkiem, zarządcą nieruchomości, właścicielem firmy zarządzającej Expert Dom.

 Wspólnymi siłami

Na czym najbardziej zależy wspólnotom, które decydują się na remonty kamienic?

Między sąsiadami prawie zawszesą rozbieżności. Ktoś najpierw chce robić klatkę schodową, a ktoś inny może nalegać na remont dachu, bo mieszka na ostatnim piętrze i sufit mu przecieka. Ale na tym właśnie polega rola zarządcy, żeby przygotował analizę budynku, przedłożył ją na zebraniu mieszkańców oraz potrafił wyjaśnić i przekonać do takiej kolejności prac, która będzie najkorzystniejsza dla całej wspólnoty. Najczęściej remont starej kamienicy trzeba zacząć np. od osuszenia budynku, potem zrobić dach, klatkę schodową, a na końcu elewację. Rzeczywiście jest tak, że ludzi najbardziej cieszą remonty efektowne, widoczne. Osuszenia nie widać, a jest jedną z najważniejszych spraw, której nie powinno zostawiać się na koniec. Podobnie jest z dachem, który w praktyce może być problemem tylko dla lokatorów mieszkających najwyżej.

Co jest najbardziej kosztowne?

Stare kamienice wymagają olbrzymich nakładów, sporo jednak zależyod tego, jakich efektów się oczekuje. Remont klatki schodowej może kosztować np. 10 tys. zł, jeśli ograniczymy się do malowania, ale może kosztować i ponad 100 tys., jeżeli wspólnocie będzie zależało na użyciu bardziej luksusowych materiałów bądź odtworzeniu pewnych elementów z epoki. Najwięcej kosztują elewacje, zwłaszcza te, które mają elementy zabytkowe. Dla wielu osób jest to zaskakujące odkrycie, bo można się zastanawiać, co tutaj jest aż tak drogie, tymczasem jest to wydatek minimum 150 tys. zł. Ceny remontów bogato zdobionych elewacji potrafią iść w miliony, np. remont kamienicy przy ul. Prusa, która została odnowiona na zlecenie miasta, kosztował około 3,5 mln zł.

Już sam projekt budowlany to wydatek rzędu 15–20 tys. zł. Droga jest również robocizna, ponieważ takich remontów nie robią małe, dwuosobowe firmy, tylko więksi wykonawcy. Na wrocławskie ceny duży wpływ ma popyt. Oczywiście należy się cieszyć, że coraz więcej budynków jest odnawianych, ale z drugiej strony przez to, że ostatnio robi się np. bardzo dużo remontów dachów, podskoczyły również stawki. Jeszcze trzy lata temu metr kwadratowy dachówki ceramicznej wraz z robocizną kosztowałmniej więcej od 50 do 80 zł, natomiast obecnie trzeba liczyć się z wydatkiem rzędu od 200 do 300 zł. Przy czym sam koszt materiałów nie wzrósł aż tyle, ile koszt robocizny. Skoro wzrósł popyt, firmy wykonawcze chcą na tym skorzystać i ponieważ są rozchwytywane, to dają takie wysokie ceny.

Jakie wspólnoty stać na takie wydatki?

Wspólnoty przeważnie nie decydują się na remonty całościowe, tylko robią wszystko po kolei, metodą małych kroków. Najczęściej najpierw zaczynają od dachu czy wymieniają instalacje, a remont elewacji zostawiają na koniec albo nie robią go wcale. Jak popatrzeć we Wrocławiu, to elewacje robi głównie gmina w budynkach gminnych. Na remont elewacji decydują się również te wspólnoty mieszkaniowe, w których jest co najmniej 40–50 lokali, gdzie jest w stanie zebrać się większa liczba właścicieli. Bardzo często posiłkują się przy tym kredytem. Rzadko zdarza się wspólnota, która tak poważną inwestycję finansuje z własnych środków, bo mieszkańcy musieliby jednorazowo wyłożyć nawet kilkanaście, kilkadziesiąt tysięcy zł. Żeby uzbierać na taki remont, trzeba dokonywać systematycznych wpłat na fundusz remontowy przez wiele lat albo szukać innych rozwiązań.

Na przykład jakich?

Ja akurat polecam zaciągnięcie kredytu, chociaż wspólnota stoi przed wyborem: czy zbierać pieniądze przez 10 lat i dopiero wtedy robić remont, a trzeba tu też mieć na uwadze, że w tym czasie zdrożeją zarówno materiały budowlane, jak i koszty robocizny, czy właśnie zaciągnąć kredyt, zrobić remont od razu i potem spłacać go z pieniędzy wpłacanych na fundusz remontowy. Jeżeli kredyt dla wspólnot mieszkaniowych kosztuje przykładowo 7–8% w skali roku, a jak pokazuje doświadczenie, ceny prac remontowych w ciągu ostatnich lat poszły w górę nawet 20–30%, a teraz idą 10–15% w skali roku, to wynika z tego, że kredyt po prostu się opłaca.

Jak długo trzeba będzie spłacać taki kredyt?

Najczęściej udzielane są kredyty na 10 lat, chociaż są już oferty na 15 lat. Banki już tak dostosowały się do tej specyfiki wspólnot, że opracowały ofertę, w której jedynym zabezpieczeniem kredytu jest uchwała wspólnoty mieszkaniowej o funduszu remontowym, niepotrzebne są tutaj żadne dodatkowe zabezpieczenia. W praktyce wygląda to tak, że w uchwale ustanawia się stawkę za metr kwadratowy mieszkania, która może wynosić np. 1, 2 lub 3 zł i na tej podstawie bank oblicza zdolność kredytową. Jeżeli miesięcznie, od całej wspólnoty, na fundusz remontowy będzie wpływać np. 3 tys. zł, to bank ustali ratę kredytu na poziomie np. 2100 zł, ponieważ banki przyjęły standardowo, że rata nie może być wyższa niż 70% wszystkich wpłat na fundusz.

Na jakie sumy mogą sobie pozwolić wspólnoty?

Najważniejsze jest prawidłowe wyliczenie stawki za metr mieszkania.Żeby pożyczyć od banku około 100 tys. zł,koszty miesięczne nie będą mniejsze niż 1,5 zł za metr mieszkania kamienicy o powierzchni około 1000 metrów kwadratowych. Za kredyt na 200 tys. trzeba będzie płacić około 2,20–2,30 zł za metr miesięcznie, a to już dla wielu osób jest bardzo duże obciążenie.

Czy wspólnoty nie obawiają się zaciągania takich kredytów?

Oczywiście, że są obawy, które najczęściej rozkładają się wiekowo – młodsi ludzie są bardziej skłonni do kredytowania, starsi mniej. Starsze osoby rzeczywiście bardziej boją się takich rozwiązań, zwłaszcza tego,co będzie, jak któryś z sąsiadów nie będzie spłacał.

Co wtedy?

Niestety, odpowiedzialność przed bankiem jest solidarna i to wspólnota musi zapłacić całą ratę kredytu, również za tego sąsiada, który zalega z wpłatami. Oczywiście potem wspólnota może wobec niego występować do sądu, może nawet próbować zlicytować jego mieszkanie, ale przed bankiem nie ma podziału na sąsiadów, jest tylko jeden kredytobiorca, czyli wspólnota jako całość.

A jeżeli niektórzy sąsiedzi od początku nie chcą ani remontu, ani kredytu?

Wspólnota podejmuje uchwałę większością głosów, czyli nie wszyscy muszą się na nią zgodzić. Ci, którym się ona nie podoba, mogą zaskarżyć jądo sądu i to sąd oceni, czy zaciąganie kredytu jest zasadne.

A jak zachowuje się w takich sytuacjach gmina, która ma udziały w budynku?

Gmina nie jest współwłaścicielem aktywnym, który sam z siebie wychodzi z inicjatywą, ale przy remontach, o których zdecyduje wspólnota, nie stwarza trudności. Jeżeli wspólnota podejmie uchwałę o kredycie, to gmina jednorazowo będzie chciała wpłacić swój udział przypadający na remont. W praktyce banki zgadzają się na taką konstrukcję, żeby kredyt zaciągała cała wspólnota mieszkaniowa, a gmina była wyłączona z odpowiedzialności. Na pewno gmina nie będzie głosować za kredytem, w którym musiałaby uczestniczyć, ale jeżeli da się jej możliwość wpłaty jednorazowej i wyłączenia z odpowiedzialności kredytowej, to raczej nie będzie robić kłopotów. Osobiście uważam, że polityka
gminy nie jest w tym wypadku najszczęśliwsza, bo przecież sukcesywnie wyprzedaje swoje mieszkania i później w ten kredyt wstępowaliby nabywcy mieszkań, a gmina płaciłaby mniej za te remonty.

Jeżeli jednak wspólnota obawia się kredytu, jak jeszcze może zdobyć przynajmniej część pieniędzy na remont?

Wspólnota może spróbować zarobić na remont dzięki np. dochodom uzyskanym z reklam bądź ze sprzedaży lokali, jeżeli takie posiada. Mamy np. pod swoją opieką wspólnotę, która zrobiła ocieplenie całej elewacji i remont dachu dzięki wyodrębnieniu i sprzedaży lokali na strychu. Takie rozwiązanie nie jest czasochłonne, można to zrobić w kilka miesięcy, natomiast na dochody z reklamy trzeba jednak poczekać dłużej, no chyba że wspólnota zdecyduje się zaciągnąć kredyt wiedząc, że może go spłacać właśnie dzięki reklamie. Takie rozwiązanie ma tę zaletę, że kredyt nie obciąża bezpośrednio właścicieli mieszkań. Zawsze można też próbować szukać innych rozwiązań. Wspólnota może np. wynająć jakieś pomieszczenie, powiedzmy część piwnicy czy zgodzić się na zamontowanie anteny telefonii komórkowej na dachu. Tutaj pomysłów może być wiele, wszystko zależy od możliwości i od woli porozumienia wśród samych mieszkańców.

A co z dotacjami na remonty kamienic wpisanych do rejestru zabytków?

Niestety do tego rejestru wpisanych jest nie więcej niż 150 nieruchomości tworzących wspólnoty mieszkaniowe, a przecież wspólnot mieszkaniowych we Wrocławiu jest ponad pięć tysięcy. Moim zdaniem gmina, chcąc wspierać remonty w mieście, powinna wyjść z bardziej odważnym projektem. Żeby zachęcać wspólnoty, można byłoby np. promować współdziałanie i pomagać w tych remontach, które odmieniłyby wygląd nie tylko jednego budynku, ale całych ulic. Mamy np. w samym centrum miasta piękną ulicę Rejtana, na której właśnie rozmawiamy.

Gdyby wszystkie tutejsze wspólnoty porozumiały się ze sobą i zdecydowały o jednoczesnym remoncie, zleciły zrobienie spójnego, dopracowanego kolorystycznie projektu rewitalizacji całej Rejtana, to nic od miasta by nie dostały, bo nie są wpisane do rejestru zabytków. One co prawda są tzw. zwykłymi zabytkami, czyli wpisanymi do rejestru gminnego, ale z tego tytułu nie przysługują żadne pieniądze. Gdyby miasto zdecydowało się na premiowanie projektów całościowych, czyli remontu ciągów kamienic oraz współpracy między wspólnotami, to może byłoby to jakąś zachętą, bo teraz wspólnoty nie mają żadnego interesu w działaniu razem. Jedna najpierw wynajmuje ekipę na dach, a za dwa lata robi to wspólnota obok, bo wcześniej wolała wymienić instalacje, tymczasem gdyby zrobiły to razem, zlecały większe projekty w tym samym czasie – koszty byłyby niższe. W jaki sposób gmina miałaby wspierać takie projekty? Oczywiście najlepsze byłoby wsparcie pieniężne, ale można też myśleć o innych zachętach. Gmina mogłaby np. opłacić tylko projekt budowlany, bo w skali wspólnoty są to duże pieniądze albo wynająć firmę, która opracuje projekt rewitalizacji dla dwóch ulic i podwórka, albo gwarantować kredyt, który przekracza zdolność kredytową wspólnot.

Ale gmina może się obawiać, że wyda pieniądze, a mieszkańcy nie będą potrafili porozumieć się między
sobą, urzędnicy często na to narzekają...

To jest bardzo złe założenie oparte na braku zaufania do inicjatywy obywateli. Oczywiście, że mamy w Polsce problem z aktywnością społeczną, tylko że ktoś musi wreszcie zacząć tworzyć takie mechanizmy, żeby ludzie zaczęli dostrzegać sens współpracy.

Rozmawiamy cały czas o remontowaniu, ale czy powinno się ono kończyć jedynie na odtwarzaniu pewnych rzeczy? Na zachodzie widuje się już kamienice, które są nie tylko wyremontowane, ale i zmodernizowane, czyli np. mają na tyłach dobudowaną windę. Czy takie rozwiązania są możliwe we Wrocławiu?

Wydaje mi się, że ludzie nie mają jeszcze takich potrzeb, nie myślą o tym. Wiąże się to też oczywiściez finansami. Wiem, że w Warszawie są już inwestorzy, którzy chcą dobudowywać dodatkową kondygnację i w zamian za to oferują mieszkańcom np. właśnie windę, ale są to raczej rzadkie przypadki. Nie bez znaczenia jest tutaj też kwestia struktury właścicielskiej. Gdyby kamienice były w 100% w rękach prywatnych, takie inwestycje stałyby się bardziej prawdopodobne niż we wspólnotach, w których udziały ma miasto. Co prawda miasto remontów nie blokuje, ale na pewno nie chciałoby dokładać do czegoś, co jest w pewnym sensie ekstrawagancją, w sytuacji, gdy jest właścicielem mieszkań, w których nawet nie ma łazienek.

A na którym miejscu w rankingu potrzeb wspólnoty są podwórka?

Z perspektywy wspólnot podwórka w ogóle nie są brane pod uwagę, bo to nie jest ich teren. Miasto, wyodrębniając nieruchomości, niemal wszystkie budynki sprzedało po obrysie, dlatego podwórka są własnością gminy. Oczywiście może zdarzyć się, że wspólnota ma na własność kawałek podwórka, ale zdarza się to bardzo rzadko. Dochodzi do takich absurdalnych sytuacji, że gmina nie chce płacić za oświetlenie podwórka, bo lampa jest zamontowana na elewacji budynku wspólnoty mieszkaniowej. Gmina niby próbuje wydzierżawiać podwórka, jednak idzie to opornie, poza tym nie jest to rozwiązanie problemu. Jeżeli każda wspólnota dostanie po kawałku, to od razu pojawią się różne pomysły np. grodzenia się. Jedni będą chcieli parking, inni kwiaty, w efekcie każdy zrobi coś innego, część w ogóle nic nie zrobi i efekt będzie opłakany.

Uważam, że podwórka nie powinny pozostawać w kompetencji ZZK, które zajmuje się nieruchomościami i przy okazji podwórkami. Do tego powinna zostać wyznaczona osobna jednostka gminna, której zadaniem byłoby wyłącznie zarządzanie podwórkami, organizowanie ich rewitalizacji i współpraca ze wspólnotami. Jeżeli nie osobna jednostka gminna,to stowarzyszenie, bo gminazlecać swoje zadania stowarzyszeniom.Takie stowarzyszenie mogłoby opracowywać formuły prawne,organizacyjne, zadbałoby o techniczneaspekty organizacji podwórek, miałoby na to pieniądze od miasta,ale jako stowarzyszenie mogłoby starać się również o pieniądze z UE. Sądzę, że wtedy również wspólnoty chętniej partycypowałyby w kosztach takiej rewitalizacji. Byłoby to w ich interesie i miałyby wpływ na wygląd całego podwórka, bo co z tego, że dostaną jakiś kawałek w dzierżawę i będą musiały go utrzymywać, jak sąsiedzi nie zrobią nic i podwórko nadal będzie źle wyglądało.

Nie wszystko jest też kwestią pieniędzy. Uważam, że wspólnotom brakuje stowarzyszenia, które pomagałoby rozwiązywać pewne problemy, doradzało, jak się organizować, jak wcielać w życie różne rozwiązania. Spółdzielnie mają większy potencjał, bo są lepiej zorganizowane, ale nie istnieją żadne organizacje wspólnot mieszkaniowych, które pomagałyby w takich nowatorskich przedsięwzięciach, w rozwiązywaniu problemów natury prawnej czy w rozmowach z urzędami.

Anna Andrusyszyn-Wojtasik