Raport o rynku nowych mieszkań we Wrocławiu 2008 - 2009

Zarówno według informacji udostępnionych nam przez deweloperów i spółdzielnie, jak i z oficjalnych statystyk GUS-u wynika, że w 2008 roku we Wrocławiu oddano do użytku rekordową liczbę mieszkań.

Przybyło mieszkań

Jak co roku, tym razem już po raz dziesiąty, poprosiliśmy deweloperów i spółdzielnie mieszkaniowe działające we Wrocławiu i okolicach o wypełnienie dla nas ankiet. Pytaliśmy o liczbę mieszkań oddanych do użytku w 2008 roku, inwestycje, których budowa rozpocznie się lub już rozpoczęła w bieżącym roku oraz o szacowaną liczbę mieszkań, których oddanie do użytku planowane jest w najbliższych latach.

Na nasze pytania odpowiedziało ponad 60 firm, czyli mniej więcej tyle samo co w 2007 roku. W ubiegłym roku dostaliśmy ponad 80 anankiet, ale był to rok, w którym nastroje wśród inwestorów były o wiele lepsze. W tym roku niektóre firmy zrezygnowały z wypełniania ankiety, ponieważ zawiesiły planowane inwestycje lub nie są jeszcze pewne, czy rozpoczną budowę.

Jak czytać tabele

Wszystkie informacje, które napłynęły od inwestorów, ujęliśmy w dwóch tabelach. W pierwszej znalazły się mieszkania oddane do użytku w 2008 roku i mieszkania, których oddanie planowane jest w kolejnych latach. Wszystkie firmy, zarówno deweloperskie, jak i spółdzielnie, ułożyliśmy w porządku alfabetycznym. Pytając o ukończone budowy, posłużyliśmy się tym samym kryterium co Główny Urząd Statystyczny, który za mieszkania oddane do użytkowania uznaje te, których „zakończenie budowy zgłoszone zostało przez inwestora organowi nadzoru budowlanego i organ ten nie zgłosił sprzeciwu lub na których użytkowanie inwestor uzyskał pozwolenie, w drodze decyzji, od organu nadzoru budowlanego”. W rezultacie w rubryce za 2008 rok nie znalazły się mieszkania, których budowa w praktyce zakończyła się w 2008 roku i zostały one przekazane lokatorom, ale oficjalna decyzja o pozwoleniu ma już datę z 2009 roku i w statystykach GUS-owskich znajdzie się dopiero w danych za ten rok. Sytuacja ta dotyczy np. firm WPBM Mój Dom, Stalmont i Verona Building.

Z kolei informacje umieszczone w kolejnych rubrykach dotyczące planów na następne lata należy traktować szacunkowo, ponieważ są to jedynie plany. Nie wszystkie firmy mogły się już zdeklarować co do dokładnej ilości mieszkań, dlatego w niektórych sytuacjach są to dane przybliżone. Zależało nam jednak na tym, żeby pokazać, kto planuje budować jakiego typu budynki.

Z kolei w drugiej tabeli zamieściliśmy informacje dotyczące budów, które rozpoczęły się już w tym roku lub rozpoczną się do końca grudnia. Znalazły się tutaj zarówno inwestycje, które już mają pozwolenie na budowę, jak i takie, dla których jest ono jeszcze w trakcie pozyskiwania. Chcieliśmy pokazać firmy, które pomimo płynących z różnych stron doniesień o kryzysie zdecydowały się na rozpoczęcie prac budowlanych.

Jak to było w 2008 roku

Jak zawsze nie liczyliśmy budynków, tylko lokale mieszkalne w tych budynkach, bez względu na to, czy chodziło o dom jednorodzinny wolno stojący czy budynek wielorodzinny. We wcześniejszych latach pytaliśmy zbiorczo o mieszkania oddane do użytku we Wrocławiu i okolicach, ale w tym roku po raz pierwszy oddzieliliśmy inwestycje budowane w mieście od tych budowanych poza miastem, do 45 km. Po podliczeniu wyszło nam, że deweloperzy i spółdzielnie, którzy wypełnili dla nas ankiety, według swoich własnych deklaracji w 2008 roku oddali do użytku 2892 mieszkania we Wrocławiu i 851 mieszkań w okolicach, czyli w sumie 3743 mieszkania. Kiedy w 2007 roku wypełniła dla nas ankiety podobna ilość inwestorów, zadeklarowali oni ukończenie budowy 2640 mieszkań we Wrocławiu i okolicach za 2006 rok, natomiast w 2008 roku, kiedy wypełniających ankiety było ponad 80, zadeklarowali za 2007 rok ukończenie budowy 3341 mieszkań we Wrocławiu i okolicach. Pomimo różnej liczby firm wypełniających dla nas co roku ankiety wszystko wskazuje na to, że z roku na rok budowanych jest coraz więcej mieszkań. Potwierdzają to również dane Głównego Urzędu Statystycznego, który ma dostęp do pełnych danych z rynku. Z naszych ankiet wynika również, czego oczywiście należało się spodziewać, że zarówno w granicach miasta, jak i poza nimi najwięcej mieszkań budowanych jest w budynkach wielorodzinnych, na drugim miejscu są mieszkania w zabudowie szeregowej i bliźniaczej, a na trzecim – w domach wolno stojących.

2008 rok według GUS-u

Według danych Głównego Urzędu Statystycznego, zamieszczonych w Biuletynie Statystycznym za IV kwartał 2008 roku, wydanym w lutym 2009 roku, w ubiegłym roku w całym województwie dolnośląskim oddano do użytku 12 498 mieszkań, czyli o 37,7 proc. więcej niż w 2007 roku. Po rozbiciu danych za 2008 rok na poszczególne kategorie okazuje się, że sami tylko deweloperzy budujący na terenie całego województwa oddali do użytku 6379 mieszkań, czyli o 69,5 proc. więcej niż w 2007 roku. Z kolei spółdzielnie mieszkaniowe działające na terenie Dolnego Śląska oddały do użytku 649 mieszkań, czyli 71,5 proc. tego co rok wcześniej. W 2008 roku na obszarze całego Dolnego Śląska rozpoczęto budowę 14 855 mieszkań, czyli o 56,1 proc. więcej niż w 2007 roku. Dla deweloperów zostały wydane pozwolenia na rozpoczęcie budowy 9635 mieszkań, czyli porównywalnie z 2006 rokiem, ale o 27,5 proc. mniej niż w rekordowym 2007 roku, kiedy to wydano pozwolenie na budowę aż 13 298 mieszkań deweloperskich na terenie Dolnego Śląska.

Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania oddanego do użytku w 2008 roku w województwie wynosiła 96,7 m kw., natomiast średnia powierzchnia mieszkania oddanego do użytku przez dewelopera wyniosła 69,6 m kw. (w 2007 roku było to 62,8 m kw.). Z kolei w samym Wrocławiu, według danych GUS-u zamieszczonych w Biuletynie dotyczącym sytuacji społeczno-gospodarczej Wrocławia, w 2008 roku oddano do użytku 5287 mieszkań, czyli o 58,9 proc. więcej niż w 2007 roku. Sami deweloperzy oddali 4080 mieszkań, czyli aż o 78,4 proc. tego co w 2007 roku, natomiast spółdzielnie mieszkaniowe oddały do użytku 504 mieszkania, czyli o 3,7 proc. więcej niż rok wcześniej.

Co będzie dalej?

Ponad 40 inwestorów ze wszystkich, którzy nadesłali nam ankiety, planuje rozpoczęcie nowej budowy (lub właśnie ją rozpoczęło) w obecnym roku. Deklaracje na następne lata należy traktować szacunkowo, ponieważ są to plany, które mogą ulec zmianie. Przyglądając się tym wynikom, można ostrożnie założyć, że w 2009 roku, według zsumowanych założeń wszystkich inwestorów, którzy wypełnili dla nas ankiety, we Wrocławiu ponownie może zostać oddanych ponad 4000 mieszkań oraz ponad 800 w okolicach miasta. Najmniej inwestorów zdecydowało się na ujawnienie planów dotyczących kolejnych lat, ale można się spodziewać, że będą to większe liczby niż te, które znalazły się w naszym zestawieniu.
W tym roku przy okazji zbierania ankiet zauważyliśmy, że inwestorzy stali się bardziej ostrożni w deklarowaniu inwestycji, które planują oddać w dłuższej perspektywie.

GUS o sytuacji w kraju

Według danych Głównego Urzędu Statystycznego w ubiegłym roku w całej Polsce oddano do użytku 165 192 mieszkania, czyli o 23,6 proc. więcej niż w 2007 roku. Sami tylko deweloperzy oddali do użytku 66 703 mieszkania, czyli aż o 46,1 proc. więcej niż w 2007 roku. Z kolei spółdzielnie mieszkaniowe wybudowały 8647 mieszkań, czyli o 4,9 proc. więcej niż rok wcześniej.

W sumie w 2008 roku w całej Polsce rozpoczęto budowę 174 686, czyli o 5,4 proc. miej niż w 2007 roku. Mniej budów rozpoczęli zarówno deweloperzy, jak i spółdzielnie mieszkaniowe. Deweloperzy w całej Polsce rozpoczęli budowę 67 018 mieszkań (wobec 78 698 w 2007 roku), a spółdzielnie 5702 (wobec 8671 rok wcześniej). Za to w 2008 roku zostało wydanych więcej pozwoleń na budowę dla deweloperów niż w 2007 roku. W 2008 roku wydano pozwolenia na budowę 110 461 mieszkań w 100 315 budynkach (w 2007 roku było to 107 055 mieszkań). Na pewno nie wszystkie te pozwolenia zostaną od razu wykorzystane, ponieważ już chociażby sygnały płynące z rynku wrocławskiego pokazują, że niektórzy deweloperzy zdecydowali się zawiesić swoje inwestycje i poczekać na lepsze czasy.