Raport - wrocławski rynek nieruchomości komercyjnych

2008 rok był dla Wrocławia rekordowy pod względem ilości nowoczesnej powierzchni biurowej oddanej do użytku. Według szacunków Knight Frank, międzynarodowej firmy doradczej w branży nieruchomości, na rynku pojawiło się wówczas ponad 105 tys. m kw. nowych biur.

Obecnie wszystko wskazuje na to, że po okresie boomu, kiedy Wrocław wysunął się na pierwsze miejsce wśród regionalnych rynków biurowych, podaż biur w 2009 roku będzie o około 75 proc. niższa niż w 2008 roku. Inwestorzy wstrzymują się z decyzjami i czekają na rozwój sytuacji.

Czas podnajmu

W 2008 roku we Wrocławiu zakończono realizację 14 projektów biurowych, które dostarczyły ponad 105 tys. m kw. nowej powierzchni biurowej. Bardzo duża część powierzchni w tych budynkach została wynajęta jeszcze w trakcie ich budowy – mówi Dorota Kościelniak z firmy Knight Frank. W związku z tym dostępność powierzchni biurowych w nowych budynkach jest ograniczona. Teoretycznie bez najemcy pozostaje obecnie we Wrocławiu około 19 tys. m kw. powierzchni biurowej. Jest to jednak powierzchnia w znacznym stopniu rozproszona. W ofercie właścicieli biurowców przeważają moduły biurowe; najłatwiej jest wynająć biuro wielkości 200–500 m kw. – Znalezienie nowoczesnego biura o powierzchni powyżej 2 tys. m kw. w gotowym biurowcu bywa problematyczne – przyznaje Dorota Kościelniak.

I ilość, i jakość

2008 był rokiem przełomowym nie tylko pod względem ilości, ale i jakości oddawanej do użytku powierzchni biurowej.Dzięki dużym, międzynarodowym deweloperom, którzy zdecydowali się stawiać budynki komercyjne we Wrocławiu, w mieście powstały pierwsze budynki klasy A. – Coraz częściej mamy we Wrocławiu do czynienia z tzw. inteligentnymi budynkami, które oferują potencjalnym najemcom o wiele wyższy standard niż budynki, jakie powstawały we Wrocławiu jeszcze kilka lat temu. Obejmuje on między innymi podwieszane sufity, system kontroli dostępu bądź monitoring budynku, nowoczesny system przeciwpożarowy, a przede wszystkim system podnoszonych podłóg – rozwiązanie szczególnie ważne dla firm z branży IT – mówi Dorota Kościelniak. Dodatkowo dużym udogodnieniem jest inteligentny system sterowania, umożliwiający na przykład automatyczne wyłączenie klimatyzacji przy otwartych oknach. Te wszystkie ułatwienia służą redukcji kosztów związanych z eksploatacją budynku, przez co są one znacznie niższe niż w budynkach starszego typu. – Potwierdza to prowadzony przez nas monitoring struktury wydatków w budynkach zarządzanych przez Knight Frank we Wrocławiu i na terenie całej Polski – dodaje Dorota Kościelniak.

Ceny

W 2008 roku nowoczesną powierzchnię biurową można było wynająć za 14–17 euro za m kw. netto, a w centrum – od 17 euro za m kw. netto. Spośród nowo oddanych projektów najwyższe stawki wywoławcze dotyczyły powierzchni w budynku Times przy ulicy Kazimierza Wielkiego. Zdaniem Doroty Kościelniak, w związku z obserwowanym obecnie kryzysem na rynkach finansowych i – co się z tym wiąże – ograniczeniem popytu na nowoczesne powierzchnie, na początku roku wyjściowe stawki czynszów powinny się ustabilizować. Już obecnie na rynku daje się zauważyć niewielki wzrost stawek za ostatnie wolne powierzchnie w gotowych budynkach w najlepszych lokalizacjach oraz spadek cen wyjściowych w budynkach dopiero powstających. W celu zachęcenia potencjalnych najemców do podpisania umów najmu na powierzchnię w budynku znajdującym się we wczesnym stadium procesu budowy, deweloperzy stosują bogaty wachlarz zachęt i upustów. Klienci zainteresowani najmem powierzchni przekraczającej tysiąc m kw. mogą obecnie negocjować stawki nawet o 2–3 euro za m kw. Za mniejsze powierzchnie obowiązują wyższe stawki. Najdroższe jest oczywiście ścisłe centrum. – Niektórzy deweloperzy mający w swojej ofercie powierzchnie biurowe w średnim standardzie, ale za to w budynkach zlokalizowanych w samym centrum, podają ceny wywoławcze nawet do 22–25 euro za m kw. – mówi Dorota Kościelniak.

Po boomie przychodzi spadek

Z początkiem roku w budowiebyło około 46 tys. m kw. nowych biur, z czego mniej niż połowa ma zostać z czego mniej niż połowa ma zostać oddana do użytku do końca bieżącego roku. Największym projektem, którego oddanie planowane jest na 2009 rok, jest II faza Grunwaldzki Center. Dodatkowo w tym roku zakończy się budowa kilku mniejszych obiektów biurowych, których powierzchnia jednostkowa nie przekracza 6 tys. m kw. Na 2010 rok planowane jest zakończenie budowy Wojdyła Business Park przy ulicy Muchoborskiej oraz pierwszego etapu inwestycji Centrum Biurowe Karkonoska. Na etapie planowania pozostaje obecnie kilka dużych projektów biurowych. Część deweloperów wstrzymuje się z decyzją o rozpoczęciu prac budowlanych i uzależnia swoje dalsze kroki od rozwoju sytuacji na rynku nieruchomości. – Jeżeli sytuacja się poprawi, być może w 2010 roku okaże się, że podaż nowoczesnej powierzchni biurowej jest zbyt mała i ruszą kolejne, tymczasowo zawieszone budowy – mówi Dorota Kościelniak. Jeszcze w 2008 roku wśród inwestycji w realizacji figurował kompleks Sky Tower, który miał zaoferować najemcom około 30 tys. m kw. biur. Budowa została jednak zawieszona i obecnie nie ma nowych informacji na temat tej inwestycji. Były również przymiarki do wydzielenia biur w inwestycji hiszpańskiego dewelopera Grupo Prasa, jednak rozpoczęta właśnie akcja marketingowa Centrum Południowego obejmuje wyłącznie mieszkania. Rok 2009 najprawdopodobniej będzie rokiem przeczekania i podnajmu. Dopiero rok 2010 pokaże, jakie są możliwości dalszego rozwoju dla firm poszukujących nowego. Obecnie sytuacja jest na tyle trudna, że wiele firm zamiast się rozwijać, raczej redukuje koszty i szuka oszczędności w podnajmie własnych powierzchni, które już wynajęła. Powierzchnie wynajęte w zeszłym roku wracają na rynek jako oferta podnajmu dla firm, które byłyby zainteresowane taką powierzchną na czas nieoznaczony lub bardzo krótki. – Mamy przykłady firm, które w przyszłych latach planują dalszy rozwój we Wrocławiu, ale tymczasowo, żeby przetrwać kryzys, szukają powierzchni do podnajęcia. Zapytań o oferty podnajmu mamy obecnie dosyć sporo, podczas gdy na rynku najmu dzieje się niewiele – mówi Dorota Kościelniak. Najczęściej firmy pytają o powierzchnie wielkości 100–300 m kw.

Wrocław i inni

Pod względem marketingowym Wrocław dużo zyskał na tym, że zdecydował się zgłosić swoją kandydaturę do organizacji EURO 2012, Expo oraz budowy Europejskiego Instytutu Technologicznego. Bez względu na ostateczny wynik tych starań, o mieście stało się głośno w Polsce i na świecie. Popularność przyciągnęła do miasta nie tylko rzesze turystów, ale także nowych inwestorów. To z kolei pociągnęło za sobą rozwój segmentu nieruchomości komercyjnych. – Wrocław został rozreklamowany jako miasto, w którym można otwierać ośrodki badawcze, rozpoczynać nowe inwestycje, gdzie można mieszkać i pracować – uważa Dorota Kościelniak. Rok 2008 stanowił ukoronowanie trwającego od kilku lat wyścigu miast regionalnych o miano najdynamiczniej rozwijającego się rynku komercyjnego. Według danych firmy Knight Frank w IV kwartale 2008 roku we Wrocławiu było już 257 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej, co uplasowało stolicę Dolnego Śląska na pierwszym miejscu wśród największych regionalnych rynków biurowych.

Dynamiczny wzrost podaży widoczny był już od 2004 roku. W 2008 roku Wrocław przegonił Kraków, który był dotąd największym regionalnym rynkiem biurowym w Polsce, o czym świadczą liczby. W 2008 roku we Wrocławiu odnotowano kilka dużych transakcji najmu nowoczesnych powierzchni biurowych, przekraczających tysiąc m kw. Zdaniem Doroty Kościelniak obecna sytuacja na pozostałych rynkach regionalnych w Polsce jest bardzo podobna do sytuacji Wrocławia. Planowanych jest mniej projektów, mało jest dostępnej powierzchni, inwestorzy nastawiają się na przeczekanie trudnej sytuacji.