Przybyłem, zobaczyłem, oceniłem
Planowany zakup nieruchomości – bez względu na to, czy ma być lokatą kapitału, inwestycją, czy też ma zaspokajać potrzeby mieszkaniowe – powinien być oparty na w miarę jak najpełniejszej wiedzy o stanie technicznym obiektu. Najlepiej, jeśli oceny dokona fachowiec.
Każda ekspertyza zaczyna się od tzw. wizji lokalnej, czyli sprawdzenia obiektu i rozpoznania technologii, w jakiej zostały wykonane poszczególne elementy.
Opisywany przez nas budynek został wzniesiony w około 1930 roku w technologii tradycyjnej. Ściany murowane są z cegły ceramicznej, strop nad piwnicą wykonany jest z materiałów niepalnych, a pozostałe stropy i dach z drewna. Dach spadzisty pokryto dachówką ceramiczną, wyposażono w ławy kominiarskie i płotki śniegowe. Okna i drzwi są drewniane.
Dom jest podpiwniczony, ma dwie kondygnacje nadziemne: parter i piętro oraz strych. Do budynku doprowadzone są przyłącza energetyczne, woda i gaz. Brakuje miejskiej kanalizacji sanitarnej i deszczowej, ścieki odprowadzane są więc do szamba znajdującego się na terenie posesji, a wody opadowe – rynnami z dachu tuż obok budynku.
Co boli?
Kolejnym krokiem ekspertyzy są oględziny zniszczeń i ubytków. W ocenianym budynku największym mankamentem są spękane ściany, które na pierwszy rzut oka wskazują na stan zagrożenia bezpieczeństwa. Przyczyną pęknięć, a także zawilgocenia murów piwnic, korozji tynków i materiału ceramicznego ścian jest nierównomierne osiadanie fundamentów między ścianą frontową i boczną przy wejściu. Taki stan wynika z niewłaściwego odprowadzenia ścieków i wód opadowych z dachu. Mimo że cały budynek stoi na jednolitym podłożu gruntowym, to nieszczelność szamba i złe orynnowanie (woda deszczowa z dachu spływa rurą spustową do gruntu, w pobliże uszkodzonego narożnika) sprawiają, że wspomniane miejsce jest ciągle podtapiane i traci w ten sposób swoją nośność. Gdyby nie te błędy, budynek byłby w bardzo dobrym stanie technicznym.
Zarówno stropy, jak i dach są w niezłym stanie, nie widać po nich zużycia, a przyczyną zacieków na kominie, w obrębie strychu, jest zniszczona obróbka blacharska, która w stosunku do dachówki jest mniej trwała i co kilkanaście lat powinna być wymieniana.
Recepta
Po przeprowadzonej ocenie ekspert wystawia „receptę”, która ma przywrócić obiektowi dawną świetność. Jeśli chodzi o wnętrze omawianej nieruchomości, zaleca się: zdjęcie tapet i przetarcie tynków wewnętrznych, najlepiej zaprawą gipsową, następnie malowanie. Stolarka okienna i drzwiowa nadaje się do eksploatacji, ale ze względu na oszczędność energii warto wymienić ją na nowoczesną, szczelną i ciepłochronną. Z pewnością należy wymienić też wszystkie instalacje wewnętrzne.
Dach wymaga wykonania nowych obróbek blacharskich, impregnacji drewna więźby dachowej i przełożenia dachówki. Przy tej okazji trzeba też uporządkować wentylację grawitacyjną. W częściach zawilgoconych, w podpiwniczeniu należy odbić tynki, odgrzybić ściany i ponownie wykonać tynki. Odnowiona powinna być także elewacja, przy tej okazji można docieplić mury, a także skleić szczeliny żywicami epoksydowymi, ściany bowiem, mimo spękań, nie wymagają kotwienia. Przede wszystkim jednak najpierw należy uszczelnić szambo i odpowiednio odprowadzić wody deszczowe z dachu. Pewnym pocieszeniem może być to, że dom nie jest użytkowany od dwóch lat, co oznacza, że ścieki nie spływają w pobliże uszkodzonego narożnika , a co za tym idzie – fundamenty są w mniejszym stopniu niszczone.
Mury oporowe, zarówno przy schodach wejściowych, jak i przy tarasie od strony ogrodu trzeba rozebrać i ponownie wznieść, ale według wcześniej opracowanego projektu. Mur pracujący jako wspornik musi bowiem mieć odpowiednią podstawę do zachowania dopuszczalnych nacisków na podłoże oraz stateczności na obrót i przesuw.
