Przewodnik po Katalogu Zasad Umowy Deweloperskiej

Firmy zrzeszone w PZFD uchwaliły Katalog Zasad Umowy Deweloperskiej, czyli wskazówki, jakimi powinni kierować się deweloperzy w konstruowaniu swoich umów. W tym miesiącu analizujemy najważniejsze sprawy, które zostały w nim zapisane i to, czego w nim zabrakło...

Deweloperzy z zasadami

Firmy zrzeszone w PZFD uchwaliły Katalog Zasad Umowy Deweloperskiej, czyli wskazówki, jakimi powinni kierować się deweloperzy w konstruowaniu swoich umów. W tym miesiącu analizujemy najważniejsze sprawy, które zostały w nim zapisane i to, czego w nim zabrakło.

Katalog został uchwalony jeszcze w grudniu 2007 roku, w życie wszedł 1 marca 2008 roku. Firmy zrzeszone w Związku zobowiązały się do stosowania go w umowach zawieranych ze swoimi klientami. Po Kodeksie Dobrych Praktyk jest to druga tego typu inicjatywa, która tym razem bezpośrednio dotyczy umów i określa ogólne zasady ich konstruowania, mające, zdaniem inicjatorów, sprawiedliwie zabezpieczać obie strony transakcji.

Kto i co buduje

Według zasad zapisanych w Katalogu w każdej umowie, którą oferuje swoim klientom członek PZFD, powinny zostać wyraźnie określone i opisane zarówno strony zawierające tę umowę, jak i przedmiot samej umowy. Powinno pojawić się w niej oświadczenie dewelopera o tytule prawnym do nieruchomości z podaniem jej dokumentów źródłowych, opis stanu prawnego nieruchomości, między innymi ze wskazaniem wpisów ją obciążających, a także oświadczenie o posiadanej dokumentacji technicznej i formalno-prawnej, na podstawie której deweloper realizuje inwestycję, w tym o pozwoleniu na budowę.

Poza tym autorzy Katalogu zapisali, że w umowie powinny się również znaleźć informacje o terenie sąsiadującym z inwestycją, nie sprecyzowali jednak, jakiego typu kwestie mają to być. Dlatego przy podpisywaniu konkretnej umowy trzeba zwrócić uwagę, czy będą to informacje na temat miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, czy tylko zapewnienia, że okolica jest piękna i malownicza, co oczywiście nic nie daje kupującemu. Nie wiadomo również, co należy rozumieć przez „sąsiadujący teren”. Czy chodzi o najbliższe kilka metrów za płotem czy może o wszystkie sąsiadujące działki?

Według wytycznych zawartych w Katalogu sam opis projektowanego obiektu powinien zawierać informacje o standardzie wykonania, prawach lub obiektach przynależnych, prawach wspólnych, sposobie liczenia powierzchni lokalu oraz opis infrastruktury zewnętrznej wraz z załącznikami graficznymi wskazującymi usytuowanie lokalu w budynku oraz ich układ funkcjonalny, a także plan zagospodarowania terenu z opisem. Z punktu widzenia kupującego im bardziej szczegółowy będzie to opis, tym lepiej, bo wtedy jest mniejszy margines do sporu pomiędzy deweloperem a klientem. Z drugiej jednak strony, schodząc na duży poziom szczegółowości, nie wolno zapominać o zapisach ogólnych, bo łatwo możemy coś pominąć i wtedy deweloper będzie miał prawo powiedzieć, że przecież zrobił wszystko, co zostało wyszczególnione. Dlatego najlepiej, wyszczególniając cechy mieszkania, używać wyliczeń przykładowych, a nie zamkniętych list (pomocne są takie sformułowania, jak: „w szczególności”, „między innymi” itp.).

Bardzo ważną sprawą jest również zapis Katalogu, iż w umowie powinno znaleźć się zobowiązanie dewelopera, że powierzchnia wykonanego lokalu wyliczona metodą zapisaną w umowie nie będzie się różnić od powierzchni zapisanej w umowie o więcej niż 2%, zaś różnice powierzchni przekraczające 2% będą uprawniać kupującego do odstąpienia od umowy. Autorzy zasad Katalogu zwracają również uwagę, że w konkretnej umowie powinno pojawić się zobowiązanie rozliczania różnic powierzchni lokalu projektowanego i wykonanego. Nie dodają już jednak, w jaki sposób te różnice mają być rozliczane. Czy jeżeli deweloper wybuduje dwa metry mniej, a metr kosztuje przykładowo 10 tysięcy zł, to powinien nam zwrócić 20 tysięcy zł czy może w zamian za to dodać miejsce parkingowe gratis? Dlatego w umowie powinniśmy domagać się doprecyzowania sposobu rozliczania tej kwestii.

Nasze i wasze zobowiązania

W części dotyczącej wzajemnych zobowiązań stron zostały oczywiście zapisane takie ważne sprawy jak obowiązek wyszczególnienia wszelkich terminów (dotyczących zarówno postępu prac budowlanych, jak i terminów zapłaty) oraz sposobu przeniesienia własności i tego, kto ma za to płacić. Kupujących powinien jednak najbardziej ucieszyć zapis, że kary umowne dla obu stron mają być określane w jednakowej wysokości. W praktyce bowiem często zdarza się tak, że na kupujących nakładane są olbrzymie kary, a deweloper dla siebie przewiduje zaledwie kilkuprocentowe. Nierzadko też spotykane są zapisy, że kary umowne za opóźnienie w oddaniu mieszkania naliczane są tylko wtedy, gdy opóźnienie przekroczy określony pułap, np. 2 miesięcy. Doświadczenia ostatnich lat nazbyt dotkliwie pokazały, jak bardzo może być to niebezpieczne i to nie tylko ze względu na jawną niesprawiedliwość w ich naliczaniu. Zdarzały się bowiem sytuacje, że deweloperzy, wykorzystując kilkudziesięcioprocentowy wzrost cen mieszkań, odstępowali od umowy, płacąc klientowi kilkuprocentową karę i sprzedawali mieszkanie następnej osobie po nowych cenach. Klient zaś mógł żądać od dewelopera tylko kilkuprocentowej kary umownej, bo najczęściej w treści umów deweloperskich brak jest zapisu o możliwości dochodzenia odszkodowania uzupełniającego wysokość kary umownej (w przypadku, gdy wartość szkody będzie większa niż wartość umówionej kary). Innym ważnym dla kupujących zapisem, który pojawił się w Katalogu, jest prawo kupującego do cesji praw z umowy na osobę trzecią za powiadomieniem dewelopera, pod warunkiem że cesjonariusz przejmuje wszystkie zobowiązania kupującego i prawo dewelopera do odmowy uznania cesji, ale nie może obciążyć kupującego karami umownymi za rozwiązanie umowy i musi zwrócić wszystkie wpłacone zaliczki w terminie zapisanym w umowie. Jest to zapis korzystny dla kupujących, wychodzący ponad standard kodeksu cywilnego, zgodnie z którym kupujący na przeniesienie swoich obowiązków wynikających z umowy powinien mieć zgodę drugiej strony.

Cena

W części dotyczącej ceny istotnym zapisem jest wyraźne określenie w umowie przypadków, kiedy cena planowana może różnić się od ostatecznej. Jako jedna z przyczyn jest podana waloryzacja cen o wzrost kosztów inwestycji na podstawie zapisanego w umowie sposobu waloryzacji opartego, co bardzo ważne, nie na bliżej nieokreślonych wyliczeniach, tylko na powszechnie dostępnych wskaźnikach, np. GUS, Sekocenbud. Autorzy Katalogu skupili się jedynie na przypadku wzrostu cen i milczą na temat ewentualnych obniżek cen materiałów. Czy deweloper nie powinien wtedy też się z nami rozliczyć, jeżeli np. potanieją cegły, wapno czy inne materiały?

Z punktu widzenia kupującego istotny jest również zapis, że w umowie powinna wyraźnie zostać określona całkowita cena lokalu, łącznie z cenami wszystkich innych praw przynależnych do niego, z rozbiciem na cenę netto i podatek VAT. W umowie powinien też zostać zapisany równoprawny sposób i terminy rozliczeń w przypadku rozwiązania umowy.

Bo zima była za długa

Według zasad Katalogu w umowach deweloperskich powinny się również znaleźć szczegółowe warunki, na jakich kupujący może zgłaszać zamiar wprowadzenia zmian w lokalu, sposób odbioru mieszkania oraz jego termin i tryb postępowania, skład komisji, konsekwencje niestawienia się kupującego lub dewelopera. Termin odbioru nie może być krótszy niż 7 dni od momentu powiadomienia, a jeżeli kupujący nie stawi się, to deweloper powinien wyznaczyć dodatkowy termin. Dzięki temu unikniemy sytuacji, kiedy zawiadomienie przychodzi w czasie naszego wyjazdu na urlop, deweloper odbiera mieszkanie jednostronnie i nic już nie możemy zrobić.

W umowie powinien być również wpisany sposób i termin usuwania ewentualnych usterek stwierdzonych w trakcie odbioru oraz zasady udzielania gwarancji i informacja o przysługującej rękojmi wraz ze sposobem zgłaszania i usuwania usterek pojawiających się w tym czasie.

Przy okazji zapoznania się z umową właściwego dewelopera warto zwrócić uwagę, czy pojawiło się w niej nie do końca prawidłowe sformułowanie z Katalogu, które brzmi, iż w umowie powinny zostać zapisane „konsekwencje niewykonania przedmiotu umowy w założonym terminie w postaci odsetek za zwłokę równych odsetkom, jakie płaci klient za nieterminową płatność oraz określenie wysokości maksymalnej kary umownej, nie wyższej niż 10%, równej dla obu stron”.

Wprawdzie zapis o maksymalnym pułapie kary umownej obowiązuje obie strony, jednak w praktyce jest on dotkliwy tylko dla klienta. A to dlatego, że głównym obowiązkiem klienta jest obowiązek płacenia w terminie. W razie zaś opóźnienia deweloper może żądać od klienta nie kary umownej, lecz odsetek ustawowych (lub umownych) – a odsetki i kara umowna to nie to samo, więc odsetek nie dotyczy maksymalny 10% pułap. Z kolei przy braku zapisu o możliwości dochodzenia odszkodowania przewyższającego wartość kar umownych może okazać się, że, choćby deweloper spóźnił się 2 lata z budową, to i tak jedynym roszczeniem klienta będzie roszczenie o zapłatę 10% kary. Z takiej zaś niewielkiej kary klient bardzo często nie będzie w stanie pokryć swoich strat związanych z przesunięciem terminu oddania mieszkania (np. gdyby musiał na okres przejściowy wynajmować mieszkanie i płacić wysoki czynsz najmu).

Kupujący przy zapoznawaniu się z konkretnymi umowami opartymi na Katalogu powinni też zwrócić szczególną uwagę na spis okoliczności mających wpływ na termin realizacji przedmiotu umowy, czyli wybudowania konkretnego budynku. Deweloper powinien w swoich planach uwzględnić zmienność pór roku w naszym klimacie i wliczyć w czas trwania budowy przestoje związane ze spadkiem temperatur w zimie i upałami w lecie. W Katalogu zostało to ujęte zbyt szeroko, ponieważ szczególnymi okolicznościami powinna być tylko tzw. „siła wyższa”, czyli np. powódź czy trzęsienie ziemi, ale nie to, że przyszła zima, bo co roku przychodzi.

Plusy i minusy

Zdaniem Jerzego Barańskiego, Miejskiego Rzecznika Konsumentów, niestosowanie się poszczególnych deweloperów do zapisów Katalogu nie ma niestety żadnych skutków prawnych i nie widzi on możliwości nałożenia żadnych sankcji na deweloperów, którzy nie przestrzegają zasad określonych w Katalogu. Gdyby te wytyczne zostały wprowadzone jako obowiązujące prawo, klienci deweloperów mogliby egzekwować jego wypełnianie, jeżeli jednak przyjmują ją sobie członkowie dobrowolnego stowarzyszenia, można jedynie złożyć skargę do tego stowarzyszenia na jej członka, który nie przestrzega statutu.

Z drugiej strony należy dostrzec pozytywne strony powstania takiego Katalogu i tego, że są na rynku deweloperzy, którzy dobrowolnie deklarują chęć przestrzegania pewnych zasad i widzą potrzebę sprawiedliwszego uregulowania relacji między obiema stronami transakcji. Dzięki wypunktowaniu rzeczy, które powinny wejść w skład umowy z deweloperem, klienci będą mogli wiedzieć, czego mają się spodziewać nie tylko po firmie członkowskiej, ale również czego powinni się domagać od wszystkich deweloperów działających na rynku. Można mieć nadzieję, że deweloper, który dobrowolnie chce przestrzegać pewnych norm, wywiąże się z tego, ponieważ nie będzie chciał stracić dobrej opinii. Nawet najbardziej szczere deklaracje nie powinny jednak uśpić naszej czujności – trzeba sprawdzić wszystko przed transakcją ze wszystkich możliwych stron.