Oznaczenie przedmiotu nabycia w umowie deweloperskiej
Ustawa deweloperska w 18 punktach szczegółowo opisuje wymaganą przez prawo zawartość umowy zawieranej pomiędzy deweloperem a nabywcą. Kompletność i precyzja tego wyliczenia mogą jednak budzić zastrzeżenia, stąd właściwa interpretacja niektórych wymogów ustawowych może być problematyczna.
Oznaczenie przedmiotu nabycia w umowie deweloperskiej
Zgodnie z postanowieniami artykuł 22 ust. 1 pkt 3 ustawy deweloperskiej wskazuje, że nabywca powinien zostać wyposażony w informacje o stanie faktycznym i prawnym działki oraz nieruchomości, na której realizowane ma być przedsięwzięcie deweloperskie. Informacje nie mogą zatem ograniczać się do wyodrębnionego z przedsięwzięcia zadania inwestycyjnego, choćby to w jego ramach miał powstać lokal nabywany przez konsumenta. Ponadto, jeśli w chwili zawarcia umowy deweloperskiej nie doszło jeszcze do ostatecznego ukształtowania (wyodrębnienia) działki, na której zrealizowana będzie inwestycja, konieczne będzie opisanie w umowie cech faktycznych oraz prawnych działki i nieruchomości w ich przyszłym kształcie.
Omawiany punkt 3 obliguje dewelopera do przedstawienia w umowie kompletnego stanu prawnego nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie poprzez wskazanie wszystkich praw, jakie przysługują w stosunku do niej osobom trzecim. Przykładowo wymienia przy tym obciążenia hipoteczne i służebności. Niemniej obciążeniem prawa własności czy użytkowania wieczystego nieruchomości będą także np. prawa wynikające z najmu lub dzierżawy, jak również inne roszczenia osób trzecich, których przedmiotem będzie nieruchomość.
Ustawa postanawia przy tym o „istniejących obciążeniach hipotecznych i służebnościach”, co mogłoby sugerować, że omawiana część umowy ma charakter informacyjny – dostarcza nabywcy wiedzy na temat aktualnego w dniu zawarcia umowy deweloperskiej stanu prawnego nieruchomości, nie stanowiąc zobowiązania dewelopera do utrzymania tego stanu do czasu przeniesienia prawa własności lokalu na nabywcę. Niemniej ochronny cel tego postanowienia w stosunku do nabywców może skłaniać orzecznictwo sądowe do tego, aby traktować opis działki i nieruchomości zawarty w umowie deweloperskiej jako opis stanu docelowego, którego zachowania nabywca może domagać się od dewelopera pod rygorem odpowiedzialności za nienależyte wykonanie zobowiązania umownego lub pod rygorem odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady fizyczne (np. zmniejszona powierzchnia działki składającej się na nieruchomość wspólną) lub prawne (np. prawo najmu osoby trzeciej do pomieszczenia, które stanowić miało część budynkowej nieruchomości wspólnej).
Określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku nastąpi zazwyczaj przez posłużenie się rzutem kondygnacji z zaznaczeniem lokalu, który i tak stanowi obowiązkowy załącznik do prospektu informacyjnego. Lokal powinien zostać oznaczony także poprzez wskazanie jego powierzchni oraz powierzchni poszczególnych pomieszczeń składających się na lokal wraz z ich układem. Wskazać należy również zakres oraz standard prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper.
Prace wykończeniowe powinny być oznaczone tak samo, jak gdyby były przedmiotem odrębnej umowy o dzieło. W innym wypadku ich opis będzie wadliwy. Pamiętać przy tym należy, że ryzyko ewentualnego braku precyzji spoczywać będzie w większym stopniu na deweloperze, który posługuje się określonym wzorem umowy deweloperskiej. Prawo nakazuje bowiem w takim wypadku przyjąć rozumienie najmniej korzystne dla przedsiębiorcy i najbardziej korzystne dla konsumenta. Ze względów praktycznych przydatne byłoby również uregulowanie w umowie procedury rezygnacji przez nabywcę z określonych elementów wykończenia lub zamawiania dodatkowych usług wykończeniowych. Kluczowe będzie przy tym sformułowanie umowy w tym zakresie w sposób, który da gwarancję braku konieczności zmiany samej umowy deweloperskiej (co wymagałoby zachowania formy notarialnej) w związku z modyfikacjami obejmującymi elementy wykończeniowe.
Umowa deweloperska powinna opisywać także budynek, w którym powstanie lokal objęty umową. Opis ten powinien obejmować położenie oraz istotne cechy budynku. Wydaje się, że zakres elementów istotnych zdefiniował w tym wypadku sam ustawodawca, formułując wzór prospektu informacyjnego dla przedsięwzięć deweloperskich, który w „Części indywidualnej” wylicza istotne cechy domu jednorodzinnego lub budynku. Na podstawie wykładni systemowej można byłoby oczekiwać uzupełnienia tego katalogu jeszcze co najmniej o elementy składające się na parametry charakterystyczne budynku, zgodnie z definicją Prawa budowlanego dotyczącego przebudowy. Obowiązująca regulacja prawna chroni interesy klientów deweloperów. Uchybienia w zakresie sformułowania umowy deweloperskiej wyposażają ich bowiem w prawo do odstąpienia od umowy w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia. Ponadto wszelkie postanowienia umowne mniej korzystne dla nabywcy od ustawowych i tak zostaną zastąpione odpowiednią regulacją wynikającą z przepisów prawa.
Autor: dr Tomasz Szczurowski, radca prawny, partner zarządzający Kancelarii Prawnej Trinity Waluga i Wspólnicy
